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2004年，中国房地产翻滚波涛，它既要力排节节升级的“泡沫之争”带来的舆论重压，又要背负“强制平衡”或者说“努力平衡”意愿下的政策调控。深圳房地产业也不可避免地卷入由“平衡”衍生而来的这股漩涡之中。而地铁作为深圳2004年最具有象征意义和深远影响的新生事物，它呼啸着开到了2005年，开启的也必定是深圳房地产前所未有的新时代。形成城市综合体功能商圈深圳特区内将以地铁为坐标轴形成城市综合体功能商圈。
乘着地铁的东风，中信城市广场、金光华广场、华润万象城等大型购物中心纷纷粉墨登场。在这些大型购物中心“振臂一呼，应者云集”的强大磁铁效应下，吸引的将不仅仅是巨大的消费群，同时也会形成以这些大型购物中心为核心的齐集商业、住宅、酒店、公寓为一体的城市综合体形态，届时将会形成像香港的海港城、柏丽购物大道这样的超大型购物中心。将关内外房价逐渐抹匀同时，地铁的开通将像擀面棒一样将关内关外的房价逐渐抹匀，不再天上地下般悬殊，从而进入“均利”时代。
由于对地铁概念及其他因素的透支，关内的房价直冲到顶达到了8000到8500的均价，所以关内的房价不可能再大幅度上涨，只会处于一个相对平稳的态势。但是关外的房子由于原先的落差较大，随着交通的改善，其升值潜力显而易见。现今关外的房子，万科、中海开发的房子的房价属于相对较高的，但是到了2005年，随着关外房价的整体上扬，这种差距也会慢慢缩小。带来城市的升级换代2005年，深圳城市布局将向均好性发展。地铁将带来城市的扩容和升级换代，房地产也将受此影响而有所转型。
除了带动地下商业的繁荣发展外，特区内购房购铺投资的比例将大幅上升，关外市场则以大盘和自住为导向。一部分开发商关注于特区内以商业地产为龙头的城市综合体的开发，商业地产将更综合，同时档次更高；另一部分开发商则专注于特区外纯住宅的开发。
豪宅市场也将随着地铁、CEPA、加入WTO等因素渗透力的加强而带来大量的豪宅客户，豪宅开发量和其价格仍有较大的上升空间。
作者:至祥地产总经理周玮
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