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经历“银根”紧缩、831土地大限、央行加息等一系列政策，房地产市场在“调控”中走完不平凡的2004年。在这一年中，开发商不得不面对银行“断奶”、政府“收紧地根”等一系列政策“组合拳”的冲击。然而，深圳楼市依旧一路高歌猛进，从东到西销售一路飘红。楼盘销售量持续走高，开盘当日实现销售额数亿元已不是稀罕事。
与深圳天气持续干旱少雨相对应的是，虽然已经持续了两年的土地供应“三年紧缩期
”，政府主管部门仍然“拧紧水龙头”，控制项目用地规模和开发强度。随着楼市消费需求持续走旺，开发商无一不张大口等待土地供应这一“水龙头”的补给，“土地饥渴症”由此而发。
楼市喊“渴”缘于需求旺盛
在市场土地供应“瘦身”的同时，来自市场的需求一直保持较高发展态势。根据统计数据，2004年深圳房地产市场需求继续保持旺盛趋势，不少楼盘出现排队认筹现象，个别楼盘供求比例达到1：8,甚至出现用摇号方式来决定一套房子的业主的现象。
从2004年各月份的住宅销售情况来看，住宅需求持续旺盛，销售面积持续增长，上半年新建住宅销售面积增长达14.91％。到第三季度，增长幅度有所放缓，1－3季度新建住宅销售面积比上年同期增加3.87％。
深圳市房地产研究所王锋博士分析认为，深圳房地产需求的持续增长，与人口的高速机械增长和居民改善居住条件愿望的日益强烈密切相关。据统计，2003年全市常住人口达557.41万人，比上年增长10.5％，高于前几年7％左右的增长速度。王锋说：“新增商品房市场的需求有65％来自新增人口，而存量市场中来自新增人口的需求更占到90％。”人口的急剧增长，极大增加了房地产市场需求。而在深圳居住达到一定时间的居民，随着经济条件不断改善，换大房、换新房等改善居住水平的愿望也不断强烈，不仅促进了新房销量的增长，也使二手房有了巨大的市场，2004年上半年全市二手住宅销量增长高达63％即为最好的例证。
与需求持续增长相比，近年来深圳的房地产供应一直保持稳健态势。在土地供应“三年紧缩期”调控下，每年新增商品房用地供应压缩到前几年平均水平的三分之一，新出让房地产开发用地控制为1平方公里左右，仅占年度土地供应总量的10％左右。
王锋认为，2005年房地产市场需求仍将保持10％左右的高速增长，每年需要新建商品住宅约900万平方米。显然，与需求相比，深圳的土地供应存在“缺口”。
今年供地将小幅上调
日前，市国土资源和房产管理局局长陈玉堂在深圳广播电台“民心桥”节目上表示，在充分保障产业用地和市政配套用地的前提下，争取2005年商品住宅用地供给计划在去年的基础上作小幅上调。
“应从总量上适当增加，在2005年的土地使用权出让计划中增加约0.5平方公里的房地产用地，使全年房地产用地供应达到1.5平方公里左右，以满足今明两年市场对房地产的需求，避免房地产供应链条断裂。”王锋建议适当增加房地产用地，“针对住宅需求旺盛，而非住宅物业供大于求的问题，在2005年制定土地使用权出让计划时，已考虑适当增加商品住宅的供地规模，减少商业用房、办公楼用地的供应。”
据悉，2004年深圳计划新增商品住宅用地供应为108.30万平方米，占总供应量的8.4％；2003年计划供应的102.47万平方米（实际供应108.02万平方米），占总供应量的8.9％，在数量上基本持平。引人关注的是，2004年福田、罗湖、南山新增商品住宅用地供应为零。
为“解渴”开几剂“药方”
业内人士认为，土地供应与房价存在一定的“裙带”关系，未来市场供应压力势必影响房价的波动。对于市场“土地饥渴症”，有何良方妙药？
“加快对历史遗留问题土地的处置，加快闲置土地的消化，积极促进存量房地产用地进入市场。”王锋表示，存量土地的入市是解决市场“土地饥渴症”的良方之一。2002至2003年，由于每年平均消化了约两平方公里的存量土地，在一定程度上补足了新增用地的不足，满足了每年900万平方米商品房需求。但随着存量的不断消耗，存量土地入市越来越少，2004年上半年仅为47万平方米，年底达到100万平方米，加上100万的新增房地产用地，合计总量仅能达到2平方公里，仅能形成约600万的新房供给。王锋说：“为了保证市场供应，当前应按照相关法律、法规，加快历史遗留问题土地的处置，尤其是对于已闲置多年的房地产用地应采取积极的盘活措施，采取收回、置换、挂牌出让、储备等方式加快处置，以保证今后房地产市场的用地供应。”
城中村改造被看作满足市场需求、稳定房价的有力手段。陈玉堂局长表示，城中村改造项目对市场供应的补充，有利于避免房价增长过快。来自深圳市城市化研究会会长、深圳大学经济学院产业经济研究所所长魏达志教授的观点是：“当前的深圳，由于政府强调城市化的发展而对违法建筑进行拆迁。深圳的建筑面积大概3亿多平方米，而其中违法建筑大量存在，仅近期市区统一行动拆迁量将达到4000万平方米，可见深圳的房地产业获得了城市化的飞速发展机遇，而且还获得了大量的深圳城市改造、城中村重建的机遇。深圳的房地产业能够放弃这样的良机吗？”魏达志认为，深圳城市化进程带来的城市扩张、改造的双重效应，将给深圳房地产业发展提供广阔的空间。
土地对于楼市而言，就像指标股之于股市，堪称晴雨表和风向标。对房地产开发商而言，如何把握这一生命线，成为许多老总案头的头等大事。对老百姓而言，更多关心的是2005年土地市场的走向将如何决定房价？买房的最佳时期在哪里？
虽然今年详细的土地开发供应计划尚未发布，但深圳土地市场“阳光、理性”的格局不会改变。在此之前，市场上表露的信号对于企业决策、市民投资，仍是可供参考的依据。
作者:深圳商报记者陆剑伟
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