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创新，楼市主旋律
星彦地产市场研究中心
对产品内涵和外延的执着挖掘是深圳地产的核心价值。目前，这种理念在深圳地产界已经深入人心，成为市场的主导思想，并在2004年继续得到深化。这一点从对2004年房地产
产品的盘点中，可以看出端倪。
产品优势力撑豪宅市场
2004年，深圳豪宅市场强势依旧，并呈量价齐升之势。在区域方面，关内继续逞强，关外峥嵘显露。关内南山区一马领先，有波托菲诺天鹅堡2期Ⅱ区、世纪村日月府、半山兰溪谷、中信红树湾、瑞河耶纳、红树西岸、南海玫瑰花园2期等多个项目推出；东部盐田滨海区域有天琴湾、倚山花园2期、东海岸2期、心海伽蓝相继面市；福田、罗湖两区有香蜜山2期、博林贡院、香域中央、御景东园、东郡等上市销售。值得关注的是，观澜高尔夫大宅首先打破了豪宅由关内垄断的格局，万科城的水岸Townhouse随后也在关外豪宅市场小试牛刀，葵涌万科17英里则将深圳海景豪宅推向巅峰。
豪宅之所以能在深圳地产市场保持强劲态势，主要来自产品方面的几大支撑：
【景观资源稀缺】
2004年推出的豪宅项目无不拥有不可复制的山、海、湖、园等自然人文景观，景观的惟一性、排他性、不可再生性引来消费者追捧。红树西岸、中信红树湾、世纪村日月府拥有双重的海景、高尔夫景观；波托菲诺天鹅堡2期Ⅱ区、瑞河耶纳拥有优美的水景和旅游景观；南海玫瑰花园2期、天琴湾、心海伽蓝、万科17英里与海几乎零距离接触；半山兰溪谷、金地香蜜山2期、万科东海岸2期倚山而建，与山融为一体；观澜高尔夫大宅更是直接建在世界第一高尔夫球会内。
【密度低】
在崇尚健康、生态的后SARS时代，高端消费者对低密度的要求越来越高。在红树湾片区四大豪宅的竞争中，瑞河耶纳以1.4的容积率独领风骚，以致每次推出新房号时总是遭遇抢购。而主要的豪宅项目的容积率，也大多都在2.2以下，如天琴湾0.13,万科17英里0.75,万科东海岸0.8,半山兰溪谷1.63,心海伽蓝2.0,金地香蜜山2.16,南海玫瑰花园2期2.18,红树西岸3.4,波托菲诺天鹅堡2期Ⅱ区3.57,中信红树湾3.99。
【产品创新】
2004年的豪宅项目，在产品本体方面也深挖细掘、推陈出新，有许多独树一帜的亮点：
红树西岸是华南第一个采用瑞士全防臭地漏的住宅，它采用无梁板式结构、全玻璃外墙设计，还配备了擦窗机、即开即热无须等待的热水系统、蓄冰节能空调、无须按钮的手纹电梯等设施，是智能化豪宅的代表；观澜高尔夫独立别墅每套均设私家电梯，拥有面积在450至2800平方米不等的超大私家花园；天琴湾顶级别墅特设私家直升机停机坪。这些特殊又豪华的设施彰显尊贵，是豪宅主人身份的标签。
为了增加户型的实用性、居住的舒适性，“赠送面积”在今年的住宅市场中运用颇多，豪宅市场也不甘示弱。万科东海岸2期、万科城Townhouse赠送地下室，红树西岸、金地香蜜山2期、南海玫瑰花园2期CITYHOUSE赠送超大露台。【产品与景观紧密结合】
半山兰溪谷将建筑与山紧密结合，小区内特设私家登山道，让业主随时亲近南山；心海伽蓝规划为海景全复式社区，所有户型拥有双层海景；波托菲诺天鹅堡2期Ⅱ区园林以“湿地”为主题，巧妙与周围的自然湖景相结合；中信红树湾通过建筑全板式斜列布局，保证户户朝南面海，自然呼吸式空中院馆设计将园林引入户内，270度超大观景阳台让视野更开阔。这些项目在园林、建筑、户型的规划设计上都充分考虑了与周边资源的结合，让业主最大限度享受自然。
体验小户型“升级享受”
据星彦地产数据库信息显示，2004年1－11月份深圳市共新推出住宅项目125个，其中以小户型为主的有31个，比例达25％。这些项目的销售情况均较为良好，有些项目甚至保留大量单位，以沽高价。
小户型为何如此吃香？究其原因，需求旺盛自是其一，另外重要的一点在于，2004年的小户型更注重产品的创新、升级，强调产品性价比和均好性，力塑便捷、舒适、时尚又具些许情调的“享受型居所”。也就是说，小户型以产品打动了消费者，主要体现在以下几方面：
【升级户型】
2004年的小户型，引入了众多中大户型甚至豪宅的舒适元素，如入户花园、空中庭院、景观阳台、大露台的嫁接，宽楼距、阔视野、大园林的引进。表现较为突出的楼盘有御景华城、TT国际公寓、新天地名苑等。2004年小户型的另一个突出特点就是“赠送多多”，能够送出的面积基本都送给了客户，以此提高实用率和性价比，给客户更多空间，如送超大落地窗、转角凸窗、大露台、错层阳台等，典型楼盘有招商城市主场、绿洲丰和家园、玲珑1.8、晶品居等。
另外，在细部安排上，小户型考虑更加细腻，如花好园将每层住户控制在10－12户之间，并在入户门处设置缓步空间，适当增加入口处的宽度，改善了小户型较为拥挤的缺陷，增加了舒适感及私密性。
【完善配套】
小户型以往一般为见缝插针的小项目，大多存在配套不足的缺点，如缺乏清幽雅致的园林、健身娱乐的会所、安全便利的物管服务等。而2004年的小户型在配套上表现出大手笔的气魄。御景华城创三层亲水园林，花好园引进岁宝，绿景新美域牵手家乐福，TT国际公寓设置大型会所设施，星座传奇签约第一太平戴维斯，五洲星苑联手瑞园国际。诸此等等，预示着小户型与中大户型在配套上的差距正在缩小，小户型客户逐步得到中大户型客户的“享受”。
【塑造文化】
2004年的小户型产品给人感觉更有文化、更有精神。花好园“让生活更有风格”、招商城市主场“不是你的故乡、却有你的主场”等文化内涵的挖掘，都让楼盘具有了年轻、时尚、动感而又具浪漫情调的生命力，使漂泊于异域他乡的人找到了心灵的归属。
居家型产品日趋成熟
居家型住宅以其平实的价格、特色的产品，吸引着大众的目光，成为市场的主流。2004年的居家型住宅市场渐趋成熟、完善，四大要素正逐步深入到产品核心之中。
【规划的合理性】
居家型住宅在社区规划设计上尽量体现人性化，如将社区做大，加大园林绿化水平，并且做到动静分离，老幼和谐相处，社区设施分布合理，方便实用。以翰岭院为例，在15.29万平方米的开发规模中，具有大围合、大空间、大庭院、低密度的显著特点，利于创作出适宜人居的空间环境。在整个社区中，规划有25000平方米的中心大庭院。而同期开发的另外一些大盘，如星海名城，规划有16万平方米的园林绿化带，分别由大绿洲和小绿洲组成；佳兆业可园，在规划上实现了街区功能的复合化，将居住、商业和休闲娱乐等各种功能物业有机融合，同时借鉴国外新市镇的形成及发展历程，引入发达国家的新兴小镇“Mochatown”发展模式。
【户型的实用、创新性】
2004年在售的居家型住宅项目，在设计上非常注重户型的实用性，同时在户型创新上也巧用心思。其中较有特色的有翰岭院、佳兆业可园、星海名城三期沁园、天悦龙庭等。
佳兆业可园独创布吉罕见大开间、短进深的布置格局，270度落地阳台、入户花园、挑高大露台、人性化的功能分区等，受到置业者的欢迎。
【社区的舒适性】
居家型住宅在社区建设方面，注重人与人交流的必要性，合理划分内部活动空间，在保证必要交流的条件下，尽量避免互相之间的干扰。在社区服务方面，注重社区管理的科学与规范，辅助以社区服务设施的使用与完善，以营造亲情的社区文化、安全的居家环境。
【配套的完善性】
居家型住宅由于居住人口较多、流动性弱、消费稳定等，对配套设施要求较高。如今的居家型住宅社区，配套已逐步完善。如大型社区星海名城配套齐全，商业、教育、休闲等设施应有尽有，俨然一个小社会。
商用物业呈现多元化服务
2004年，深圳产业升级加快，金融、物流、高新技术研发等服务业得到快速发展，从而带来对商务办公物业的大量需求。同时，居民消费大幅增长，1－10月全市社会消费品零售总额达到755.81亿元，同比增长14.9％。消费的大幅增长促进了商业物业市场的繁荣，1－3季度，全市销售商业物业38.41万平方米，同比增长101.95％。
2004年的商业、办公物业的开发建设顺应产业升级、消费增长的需要，提供多元化服务，满足多样性需求，并具体体现在产品之中。
【商业】
2004年，市场销售的热点商业项目主要有东方国际茶都、碧湖皇冠假日街区、布吉东大街、现代城1街区、湾畔商业广场等，招商的主要项目有华南国际工业原料城、华润中心万象城、金光华商业广场等。
从产品功能来看，今年所推项目能够满足多样化的需求，而产品的多元化功能就蕴含在产品的规划设计之中。有专业市场，如华南国际工业原料城、东方国际茶都；有社区商业，如碧湖皇冠假日街区、布吉东大街、现代城1街区、湾畔商业广场；有满足一站式购物、休闲、餐饮、娱乐等需求的大型Shoppingmall，如华润中心万象城、金光华商业广场。
【写字楼】
进入21世纪，尤其是加入WTO后，深圳写字楼呈现多元化发展，如CBD写字楼、智能型写字楼、数字化写字楼、地铁写字楼等等纷纷出现。同时，市场在前几年触底后，强劲反弹。2004年新推的写字楼有国际商会中心、航天大厦、安联大厦、诺德中心等，还有三个盘活物业鸿昌广场、万基商务大厦、太阳岛大厦入市。此外，深圳国际商务大厦、南方国际广场等公寓型写字楼也面市销售。
在新推项目中，国际商会中心作为中心区地标建筑，在产品方面可圈可点，空间上按国际流行格局布置，每层约2000平方米的无柱办公空间，拥有3500平方米的空中商务公园。
安联大厦在产品方面颇费心思，提倡“宽体建筑”，强调生态环保。在建筑竖向的不同高度设计了28个空中花园和1个屋顶花园，形成立体休闲空中花园群落；高达150米的中庭，上下贯穿产生竖向气流带动空气流通，与室外自然空间相融，形成了独特的建筑“肺”空间；采用目前深圳写字楼中少有的纯板式造型，较好保证了写字楼的自然采光。
2004年，办公物业通过提供多元化的服务，得到了市场的广泛认同。
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