2005北京楼市大预测:11大走势渗透楼市格局(上)_滚动新闻_财经纵横

2005北京楼市大预测:11大走势渗透楼市格局(上)

http://finance.sina.com.cn 2005年01月04日 08:45 精品购物指南

供应集中放量新盘年中出炉

2005年下半年房地产项目供应将出现集中放量，预计将比2004年同期供应量有较大幅度增加。

对于2005年下半年“供应集中放量”的预测，是基于2004年年初以

来，随着土地供应及相关政策的出台，房地产项目供应量从“蓄水期”到“开闸放水期”的阶段性变化。

在国家对房地产市场宏观调控——“管好土地，收紧信贷”的思路指导下，从2003年开始国土资源部和北京市政府以及各相关部门实施了一系列的严格土地管理和供给的相关政策，2003、2004年新项目推出数量增长相对放缓(参见图1)。

2004年8月4日，北京市国土局、发改委、规划委和监察局等几个部门联合下发《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标准》，国土资源局分三批公布了可以继续协议出让的项目名单，共288个项目涉险过关，总建筑面积大致在1．3亿平方米，造成了土地供给“开闸放水”的效果。如果所有过关项目都能按计划完成，那么按照北京市目前商品房销售量年均2000万平方米左右计算，这部分项目大约可供市场消化5年。

另一方面，2003年121号文件对于房地产开发企业自有资金比例的提高、以及2004年10月底的加息等一系列资金信贷政策，使得房地产开发企业的开发成本大幅上升，所以，“快进快出”、尽快进入上市销售状态，通过市场销售达到回笼现金，保证现金流安全，就成为众多开发商的共识。对于“8·31”过关的项目来讲，大部分必然会力争尽快上市。不过考虑到前期开发的周期，以及一部分项目公司由于股东更换，需要处理相关法律手续及对原规划设计方案进行调整，因此预计2005年下半年以后这些项目会相对集中供应。

综合来讲，预计2005年下半年房地产项目供应将出现集中放量，比2004年同期供应量有较大幅度增加，达到30％以上。

一级市场转冷　“拿地”不再热衷

基于对政府在奥运前期项目审批和施工建设等相关政策预期的不确定，2005年土地一级市场将逐渐呈现由热转冷的趋势。

到目前为止，政府有关部门还从未明确发出过针对2008年奥运会之前的土地供应、建设项目审批、施工方式的限制以及相关影响区域等方面的文件。不过，考虑到随着奥运会的临近，房地产开发建设确实面临诸多不确定性，比如有可能2007年下半年到2008年上半年一些区域不让施工或采取其他限制措施。这些不确定性会增加房地产开发的时间、资金和机会成本，因此，对于2007年以后的房地产开发，发展商会持等待和观望的态度。

对北京市许多希望在奥运前完成的项目做一个推算：如果要按2008年6月竣工来做计划，那么去掉平均约1年半到2年的施工建设期，就必须保证在2006年年中到2007年初这段时间开工。再去掉约1年左右的前期准备和一级开发时间，就必须保证该项目在2005年年中到2006年初这段时间拿地。

因此，从上述倒推回来的论述可以看出，明年拿地的开发商，正是以2008年前后完成项目为目标。而考虑到奥运前期对房地产开发的影响，这些发展商很可能会在拿地上比较慎重，因而出现土地一级市场需求下降的现象。

结合这些情况，我们预计，北京2005年一级市场很可能逐渐由热变冷。

交易量约升30％房价持平或略升

整体房价稳中有升，供需结构矛盾有所缓和。

我们认为成交量会上升30％的主要依据如下：

(1)根据从1999年到2004年的成交量数据，用多元回归法预测2005年的成交量将达到2100万平米左右(参见图2)。

(2)我们预计2005年市场供应量很可能会有较大增加，客户有更多选择，而北京房地产市场的需求仍然会保持比较强劲的势头，因此交易量会有所上升。

预测2005年房价会持平或略升，主要依据如下：

(1)根据伟业指数(参见图3)，自1997年到现在，房地产市场的整体综合价格由下降逐渐转为近期平稳发展且有些上升的趋势，特别是居住物业价格指数，基本呈现出平稳发展的态势。2003年北京地区市场价格指数综合物业为78点，居住物业为99点，2004年1～3季度的综合物业为82点，居住物业为102点，预测2005年全年的价格指数均会有所上升。再加上土地资源的不可再生性和可开发用地的绝对减少、建筑原材料价格的上涨，以及土地、融资、人力成本的上涨，将支撑整体房价一直呈稳步上涨的趋势，综合部分过关项目在资金压力下急于变现而推出的降价措施，明年整个市场的房价变化不会太大，呈稳中有升的趋势。

(2)宏观调控使高档物业受影响。2004年业界风闻银行对单价13000元人民币／平方米以上、总价300万元人民币以上的高档项目的消费贷款态度消极，虽然到目前还没有正式文件，但也可能2005年会有相关政策出台。别墅用地叫停、年初建设部表达了限制高档住宅比例的精神等，表明了政府对高档项目限贷不是一个孤立的政策。

(3)郊区化的中产阶级化的发展趋势，使得北京市场一直以来供需不匹配的矛盾开始有所缓和。随着城市中心可开发用地的减少，以及房地产开发逐步向城市边缘蔓延的趋势，供应中位于城市中心地位的高档房或者说由于稀缺的地理位置而导致的高价房所占比例越来越小。另一方面，我国的中产阶层正在逐步发展壮大，成为住宅郊区化的重要推动力。作为美国中产阶级的终极居住理想，独立住宅化的趋势也在北京显现。上海严控私家车的增加，而在北京随着汽车的高度普及和路网建设的推进，郊区低密度住宅将有可能进入主流市场。最关键的是，这意味着这种原来的高档产品将成为平民化的居住需求，从而拉低其价格，缓和原先在中低价位住宅方面的供需矛盾。

基于以上观点和论证，我们对于2005年房价的预测是整体房价持平或略升，供需结构矛盾有望得到缓和。

二手房交易激增房价不会有大波动

二手房交易更加活跃，交易量将增长80%以上，占到所有住宅交易量的30%以上，均价将平稳保持在3300元/平方米左右，与今年持平。

据来自我爱我家市场研究中心的统计资料显示(参见图4)，2004年北京二手房交易量为39000套，与2003年北京二手房交易量21000套相比，增长了18000套，增幅为85．7％。预计2005年的北京二手房市场依然持续活跃，交易量将从2004年的39000套增加至2005年的65000套～70000套。虽然受到2004年政策面以及宏观调控进一步延伸的后续影响，交易量增长翻番的速度可能稍微放缓，但2005年仍将继续保持高速增长态势。

二手房整体均价呈平稳态势，基本保持在3300元／平方米左右。我爱我家认为：北京明年的二手房房源会进一步放量，除二手已购公房房源继续大量释放外，满足住满五年期限的二手经济适用房房源将有所提升，二手商品房也将因为“置业升级”、“获利套现”等而大量流入二级市场。购房需求在明年也将会进一步增强，中低收入家庭、拆迁户以及首次置业者等都是二手房的购买需求群体。在供需两旺的双重作用力下，房价应该保持平稳，不会有太大的波动。

资金链吃紧融资需求增加

受近期一系列宏观调控政策影响，金融机构、特别是银行都提高了对房地产行业贷款的要求，开发商通过其他渠道融资的需求大增。

首先，在经过所谓的“8·31”大限之后，所有经营性用地都必须严格按照“招拍挂”的方式进行出让。由于招拍挂要求在60天的时间内交齐所有土地出让金。这就意味着对开发商资金要求的迅速提高。以前通过滚动开发或拖欠支付地价款等方式，用很少自有资金拿地，再到银行抵押换取贷款进行开发的方式，难以再操作。

第二，2003年央行121文件出台以来，其它一系列的政策接踵而至，从2003年8月的国务院18号令《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，到2004年3月的“指引”《商业银行房地产贷款风险管理指引》，再到10月底央行在考虑良久之后终于决定加息，都带来了更加严格的游戏规则。比如，房地产开发资本金由20％调至35％(经济适用房除外)，必须建筑结构封顶才能销售等措施，提高了房地产开发的资金准入门槛。

第三，严格消费信贷、加息等措施一方面起到了宏观调控的作用，防止炒楼，减少泡沫，另一方面也确实限制了消费者和投资者的购买欲望。

第四，2003年底温总理强调的解决农民工欠薪问题，促使施工企业没有能力再为开发商大量垫资，改变了多年以来的“潜在行规”，也增加了开发商资金的投入。

因此，受近期一系列土地、资金、信贷政策的影响，开发商最为头疼的就是资金链吃紧，最为迫切的需求就是融资。在“地产新政”的严格规定下，催生出了灵活多样的房地产融资模式，上市、信托、基金，成为中国房地产融资的新主流力量。随着“8·31”大批过关项目的运作开发，明年房地产开发商的融资需求还将继续增加。

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