紧缩政策优化房地产行业_滚动新闻_财经纵横

紧缩政策优化房地产行业

http://finance.sina.com.cn 2004年09月02日 07:45 证券日报

投资要点

2004年上半年房地产行业总投资同比增速29％自1季度的41.1％下降至2季度的23％，行业景气度下降明显；但是地价、房价再创新高，升势强劲，我们维持2004年全国可比住宅价格的涨幅8％－9％，可比土地价格涨幅10％以上的判断。

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2004年商品房销售面积累计增速将保持逐月回落的趋势，年增长率约在20％左右。未来投资增幅回落速度将放缓。预计2004年商品住宅投资增速在20％左右。

中部地区销售额增长达到59.6％显示需求开始加速，我们预计2004年销售面积同比增长将达到25％，房价在2004年将有较大涨升；预计北京2004年可比房价将继续小幅上扬，销售面积增长20％；上海房价将高位盘整；珠江三角洲房价刚开始进入周期性上升阶段。

紧缩性调控政策将使房地产企业的分化加剧，行业集中度将提高，其有利于房地产行业的持续健康发展。然而，如果政府出台进一步的紧缩措施，企业中长期项目开发进度和资金来源将受到不同程度的限制，业绩增长有可能低于先前预期。

投资增速景气度同降

2004年上半年，房地产行业景气度明显下降。行业总投资人民币4924亿元，同比增速自1季度的41.1％下降至29％，其中2季度增幅23％，环比下降18％下降速度惊人。

上半年，全国完成开发土地面积7920万平方米，同比增长11.5％，显示土地开发在政策调控下明显降温。地价指数为111.5,再创历史新高。

上半年，全国商品房销售额累计完成2973亿元，同比增长40.9％；全国商品房平均销售价格为2701元／平方米，同比上升11.6％，比一季度提高4.9个百分点。

其中，商品住宅平均销售价格为2487元／平方米，比去年同期上升9.8％；办公楼和商业营业用房平均销售价格同比分别上涨了23.1％和15.6％。

我们维持04年全国可比住宅价格的涨幅8％－9％、可比土地价格涨幅10％以上的判断。

全国商品房市场持续增长

上半年，全国商品房完成销售面积达到11,010万平方米，同比增长26.3％；商品房竣工面积为9553万平方米，同比增长15.6％，增幅较1季度都有所回落，仍处于高增长的水平。销售竣工比1.15,销售面积增速远高于竣工面积增速，显示需求依然非常旺盛。

我们认为2004年商品房销售面积累计增速将保持逐月回落的趋势，年增长率约在20％左右，但行业仍处于高景气度。

上半年全国累计完成住宅投资3362亿元同比增长29.7％，占行业全部投资的比重为68％，比1季度上升2个百分点，保持了快速增长的势头。

我们认为，随着宏观调控政策的稳定，未来投资增幅回落速度将放缓。预计2004年商品住宅投资增速在20％左右，土地投资增速将有明显下降。

主要地区住宅市场情况

中部地区：上半年，中部8个省份的商品房平均销售价格同比提高5.7％，慢于全国平均上涨水平。销售面积和竣工面积增速达到37.7％、21.3％继续保持高增长。销售额增长达到59.6％显示需求开始加速，我们预计2004年销售面积同比增长25％，房价在04年将有较大涨升。我们看好该区域内的中心城市，这些城市将成为吸引房地产投资的主要目标之一。

北京地区：根据北京市统计局统计数据，上半年北京销售各类商品房724.6万平方米，同比增长40.3％，实现销售额358.6亿元，同比增长50.5％，销售竣工比1.02。可比房价继续回升，房价指数为上升到103.3。我们预计北京2004年可比房价将继续小幅上扬，2004年销售面积增长20％。

上海地区：上海住宅市场在经历上半年房价快速上升以后（我们估计年初到现在可比房价上升10％），房价开始停止上升，成交量大幅萎缩，我们对上海市场未来价格转为谨慎。我们预计未来几年上海市调控措施的重点将是通过增加中低价房土地供应来控制过热的市场，其核心是结构调整。总体上“求大于供”的现象在未来几年将不再出现，而是呈现供给略大于需求的局面。

广东地区：销售面积同比增长16.8％，竣工面积同比减少13.5％，销售竣工比上升至0.95,供过于求的情况继续得到改善。施工面积增幅只有6.7％，未来供应不大。据我们了解广州、深圳等珠江三角洲城市房价已经出现明显回升我们判断珠江三角洲开始进入周期性房价上升阶段，预计2004年销售面积增长18％。

我们维持对房地产行业的“观望”评级。

重点关注：

万科Ａ(资讯行情论坛)（000002）：万科中期净利润同比增长52％，与我们的预测一致。我们将公司04年净利润增长率由37％调高至38.3％，04、05年的ＥＰＳ分别为0.33元、0.424元（假设05年转债2转股率33％转股价格5.4元）ＤＣＦ法的估值区间仍为5.4－7.1元。公司的ＲＮＡＶ（重估净资产值）达到5.14元／股。远高于2.48元／股的帐面净资产，增值部分意味着公司将来的利润。由于ＲＮＡＶ的计算只能部分反映万科的品牌价值，因此万科Ａ股的估值至少应该高于5.14元／股。

福星科技(资讯行情论坛)（000926）：公司房地产及金属制品两大主营业务发展均符合我们年初的预计。维持04年－06年ＥＰＳ0.675元、0.936元、1.175元的预测。我们维持对武汉房地产住宅市场的乐观预期，事实上今年上半年武汉市场的表现比我们的预计更加出色。我们分别对金属制品业务采用市盈率法、房地产业务采用重估净资产法（ＲＮＡＶ）对公司进行估值，得出公司的每股价值为9.81元且公司土地资产具备很强的升值能力。

招商局Ａ（000024）：控股股东的支持特别值得关注。公司03年下半年在北京、上海、深圳连续拿地以及成功转让石化业务，这些事项不仅绝大多数利好于公司，而且部分项目更是利润丰厚，我们认为公司大股东的大力支持功不可没。这意味着公司在招商局系统的定位越来越清晰，大股东的进一步支持依然有可能。预计04年ＥＰＳ为0.66元。

中华企业(资讯行情论坛)（600675）：预计04－05年净利润分别增长28％和23％。我们认为公司自2004年起开始进入净利润快速增长阶段，2004、05年ＥＰＳ分别为0.32元和0.39元。公司股票的ＲＮＡＶ即重估净资产值在5元以上，我们的估计可能偏保守。投资风险：1.公司的负债率近70％，公司经营将面对信贷紧缩的压力。2.公司股票的流动性不足将降低基金等主要投资机构的兴趣。我们维持“增持”的投资评级。

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