校外公寓和小户最易出租

　　深圳房屋租金自1997年起一路走低房产投资策略宜调整

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　　【本报讯】（实习生张霞深圳商报记者董超文）在经济快速增长、房价一路上扬的同时，近10年深圳房屋租赁价格指数却一路下滑，成为深圳房地产市场上的一个独特现象。

　　住宅租金持续下降

　　90年代初，深圳房屋租赁市场严重供不应求，但没过多久就风光不再，租金一路走低。深房地指数表明，1997年，深圳住宅租赁价格指数为97.7。到2001年和2002年，深圳市住房出租指数下滑到72.00和71.89,而到2003年第四季度，住房出租指数已低至68.96。

　　进入2004年第一季度，该指数略有回升，住宅房租指数为69.23点。但业内人士表示，今年上半年租金的些许上升，包含了今年初我市对房屋租赁进行管理并分别收取2％和3％的管理费有关。扣除这些因素，总体上看，我市住宅租金仍呈下降趋势。

　　租金持续走低，直接受益的是大量的流动人口和暂住人士。王先生为了方便小孩上学，打算在园岭租一套两房，原本担心租金太贵难以负担，一打听才知道一套不错的两房1500元左右就可以租到了。

　　记者从园岭中联地产孙小姐处了解到，近三年来园岭附近的租房价格确实有所降低。她给记者举了个例子，2002年前后园岭地区一套三房的住宅月租金通常可以达到2400—2500元，而进入2003年以来租金就只有2000左右；同样一套两房的住宅，两年前轻轻松松就可以租到1800—1900元，好一点的甚至能租到2000元，但现在的月租金就只有1500—1600元。

　　房源剧增是主要原因

　　有关人士认为，近年来农民出租房数量迅速增长，导致出租房源存量逐步增加，这是促使深圳住宅租金一路走低的主要原因。农民房供应量大，同时白领人士却不愿意租住农民房，经济收入不高、小商小贩以及蓝领打工一族成为农民房的主要居住者，无形中拉低了租金。

　　知名地产研究人士半求分析，是导致近年来深圳租房价格下降的另一个重要原因，是深圳市房地产市场中存在的结构性矛盾。他解释说，近年来深圳的商品房高端化、精品化趋势非常突出，但对租房者来说需求量最大的却是经济房，与此同时俗称的“农民房”又因为过于拥挤、卫生条件差、治安没有保障等原因流失了大量的用户。如此一来市场中卖的却不是人们想买的，买卖脱节致使大量的住房空置。

　　其次，相当一部分中高收入白领人士从租房市场流失，而这部分人群原本是深圳中高档住房的租赁主力军，由此加剧了房地产市场中的结构性矛盾。

　　业内人士认为，港人对深圳住房消费取向的变化成为导致租房价格下降的重要原因。许多香港人来到深圳长期工作，工作地点的变化使得他们由原来的租房变为买房。同时深港两地24小时通关后，一些原来不得不暂住深圳的香港人，可以当天在深港两地间自由往返，大大减少了在深圳租房的必要性。

　　小户型好出租

　　鉴于深圳房租价格的持续走低，有关人士建议投资者及时转变观念，以适应深圳房地产市场的这一变化。投资者可以对地处闹市区的住房进行功能转换，将其出租给工作室、设计室或一些无污染的小公司；如果想在远市区投资，投资者可以优先选择学校旁的住宅；此外半求还认为，对已有的住房进行适当地装修，添置一些必备的家电，为租房者提供成品房子，也能够提高投资的回报。

　　中联地产分布于各个区的分行向记者提供了全市不同地区中等水平房屋的租金情况（详见表格）。中联地产林娇向记者表示，目前两类房子在市场上比较好出租，一是重点学校附近的，二是小户型，包括单身公寓和一房一厅。她介绍，在八卦岭地区，备有床、沙发、电视柜等部分家私的高层单身公寓，一般租金为每个月1100元，在景田一带，带部分家私的一房一厅也十分好出租，租金一般为1500元左右。林娇说，小户型是这两年热起来的，目前福田中心区、车公庙一带的小户就十分火。

　　林娇的说法与目前的市场调查相致。据一项房地产专业调查显示，深圳出租最热门的是一房和两房，分别占了总出租量中的42.6％和31.7％。有关人士表示，这为以出租方式进房屋投资的人士提供了一个指引。

　　作者:实习生张霞深圳商报记者董超文