关注上海房地产郊区化发展（专家视点）

　　张国正

　　郊区化现状

　　郊区土地供应量大幅上升。2003年，上海市公开出让地块184幅，总面积1550.33公顷。其中，中心城区6.66公顷，次中心城区214.04公顷，城市边缘地区250.71公顷，郊区1078 .92公顷，分别占到出让面积的0.5%、13.8%、16.2%及69.5%，郊区出让地块占主要部分。

　　2004年1月份上市的18块地块中，仅一块是在市中心。政府将实现中心城区、内外环之间、外环以外分别以20％、50％和30％的住宅分布。可以预计，郊区将占据上海房地产市场的重要位置。

　　郊区房地产供应量大幅上升。上海城镇发展战略直接推动郊区房地产的发展，使郊区房地产的供应量逐渐增加，并将在未来几年出现放量增长。据统计，2003年上半年，上海城区新增楼盘供应121例，其中郊区仅占10例，郊区上市比例占总供应量的7.63％，多集中在松江、青浦、南汇等区域，且绝大多数为纯别墅项目。但2003年下半年新上市的132个项目中，郊区新增供应22例，占总供应量的14.28％，相比上半年，供应量增幅达54.5％，类型涵盖了高层、小高层和多层。2003年1至9月，郊区房地产销售面积578.27万平方米，同比增长37.1％；销售金额达173.31亿元，同比增长32.4％。

　　进入2004年,郊区楼盘供应增加趋势更为明显。1至5月,上海郊区商品住宅批准预售面积达到245.3万平方米,占全市前5月商品住宅总批准预售面积的35%。由于2003年1至9号公告公开出让的地块大部分位于郊区,今年预计将陆续面市的配套商品房约520万平方米,其中大部分位于郊区。

　　郊区房地产价格迅速上升。从2003年起，随着市中心土地供应量日益减少，可建面积越来越少，郊区的房地产市场逐渐受到开发商和消费者的重视。随着上海基础设施、生活配套的不断完善，以及轨道交通的加速建设，郊区与中心城区的联系日趋紧密和便利，房地产价格逐渐与市中心成联动态势。住宅均价从2002年的2000—3000元/平方米逐渐上升到3000—5000元/平方米的区间，部分地段受轨道交通等利好因素的影响，更是达到了7000元/平方米以上。

　　分区域看,2004年一季度嘉定区住宅单价集中分布在2000—3000元/平方米和4000—5000元/平方米,面积比重达到80%;松江区集中在3000—6000元/平方米,比重达71.7%;青浦区集中在2500—4000元/平方米,比重达58.5%;金山区集中在1500—3500元/平方米,比重接近100%;南汇区住宅单价在2500—3500元/平方米和4000—5500元/平方米区间的占78.4%;奉贤区单价集中在2500—3500元/平方米，比重占66%。

　　出现一批档次较高的住宅项目。随着上海“一城九镇”战略的实施以及基础设施的不断完善,越来越多的开发商进入郊区寻找投资机会。近些年,在郊区出现越来越多的档次较高的普通住宅项目,如云润家园、祥和公寓、金地·格林春晓等;别墅项目，诸如顺驰·蓝湾、月湖山庄,均得到市场的热捧。

　　郊区化背景

　　上海逆城市化发展阶段已到来。2002年，上海市区城市化率为76.5％，达到了发达国家的平均水平。上海城市化已经进入从向心式城市化到离心式城市化的发展阶段，并开始由城市郊区化向逆城市化发展。规划至2020年，上海中心城区人口为800万，中心城区外人口1200万，郊区将成为未来上海人口的主要聚集区，这必将极大地提高上海市民居住的条件和生活品质，同时，为房地产市场提供更为广阔的战场。

　　上海现代化城市发展目标要求实现郊区城市化。为保持上海这座特大城市在人口、经济、社会、资源、环境等方面协调发展，引导上海向适宜人居的现代化城市迈进，上海新一轮规划提出人口疏解战略。到2020年，中心城总人口规模控制在800万至850万，届时，中心城人口密度将降至2.6万人/平方公里，不论是交通、居住还是公共空间等方面都将更适宜人居。疏解的人口向新城和郊区转移，由此，将带来郊区的房地产需求，引发郊区房地产的开发热潮。

　　上海郊区产业迅猛发展带动房地产业的繁荣。2003年1至9月，上海郊区工业总产值达到3040.39亿元，同比增长16.9％，占全市工业总产值的42.2％，郊区已成为全市工业经济的主力军。郊区产业的崛起将为郊区房地产的发展提供内在的需求，是郊区房地产得以可持续发展的内力，从而使“产业－人口－房地产”这一链接形成良性循环。

　　上海轨道交通的加快建设拉近郊区和中心城区的距离。上海以调整交通结构、大力发展轨道交通为重点，明确“十五”期间将投资1000亿元左右的资金，新建轨道交通212公里，初步建成地铁、轻轨、磁悬浮于一体，形成三环十射的大都市轨道交通网络框架。轨道交通建设减小了空间和时间距离，将迅速促成人口的郊区化，给沿线房地产开发带来更大契机。

　　目前郊区的几个房地产热点，如松江大学城等，无不与轨道交通的建设息息相关。自轨道交通五号线通车以来，上海闵行区内五号线沿线周围的房产差不多已经全部卖完，二级市场存量房交易更是活跃，交易登记面积为181.1万平方米，增长56.6%；存量房交易登记金额47.2亿元，增幅高达92.9%。交通设施的建设，尤其是轨道交通的超常规推进，使得上海市房地产价格的梯度更加合理。

　　市民生活观念的变化影响住房消费。不少上海居民已经从追求居住面积的数量转化到讲究生活的质量和品位，以及向新住宅运动方向发展，不少新购房者把目光从拥挤的市区转向了环境优美的郊区，更有诸多富裕阶层人士纷纷在郊区二次置业，实现“1＋1”和“5＋2”的生活模式。另外，随着私家汽车的普及和道路网络的完善，居民可接受的空间距离将大大延长。（作者：戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司总经理）

　　《国际金融报》 (2004年08月02日 第九版)