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2003-2004年深圳房地产市场蓝皮书
——深圳房地产市场发展评解（下）
特约撰稿深圳市房地产研究所王锋
房地产市场需求持续旺盛，需求增长势头趋于平稳，住宅需求持续增长。
根据统计数据，2003年深圳房地产市场需求继续保持旺盛趋势，但增长势头已从上年的23％高增长回复到1998年以来的平均水平，房地产市场需求增长势头已开始趋于平稳。从各月份的住宅销售情况来看，住宅需求持续旺盛，销售面积持续增长。分析研究表明，近年来，深圳住宅市场一直保持着“一二季平稳、六九月飘红、年末劲涨”的销售规律。
新增住宅供给明显下降，新建住宅整体呈现供小于求的局面。
2003年，全市商品房批准预售面积870.29万平方米，比去年同期下降17.76％，其中住宅批准预售面积为716.9万平方米，比去年同期下降25.43％，供给下降幅度较大。
随着系列房地产调控措施的出台，商品房供给增长过快的势头于年初得以遏制，房地产供给得到有效控制，并直接引至年度房地产市场的平稳发展。
从各区域新建住宅供求对比来看，南山区和盐田区新增供给大于需求，尤其是南山区连续多年新建住宅供给超出需求，2003年则超出25％以上，表明其在特区内房源充足，今后将继续作为特区内住宅市场的热点区域；而龙岗区、福田区、罗湖区、宝安区新增供给均小于需求，尤其是龙岗区、福田区新增供求比分别达到0.58：1和0.66：1,这两区新增住宅供不应求现象较为突出，极有利于消化以往的存量。
南山、宝安、龙岗区住宅销售面积所占比例上升较大，房地产市场热点西移和向特区外转移的趋势十分明显。
从各区的住宅销售来看，宝安、南山、福田、龙岗四个区的住宅销售面积分别占全市住宅销售总面积的20％、27％、21％、18％，南山区住宅销售面积仍然稳居首位。从2002年和2003年各区住宅成交面积所占的比例对比来看，2003年南山区、宝安区、龙岗区所占的比例有较大增长，房地产市场热点西移和向特区外转移的趋势十分明显。随着特区内用地的日益减少，西部通道、地铁线的开通，宝安、龙岗两区全面城市化的启动，这种发展趋势将会越来越明显。
全市房地产价格基本保持平稳，价格结构基本合理。
2003年深圳各区住宅价格均有所上涨，其中特区内各区住宅价格均有较大幅度上升。但由于特区外销量大、价格基数低且价格增长幅度小，全市房地产总体价格一直保持在5％以内的波动，房地产价格上涨幅度不大，总体保持平稳。
从新增住宅的销售价格梯度分布来看，住宅价格结构具有以下特点：
（1）单价在4000元／平方米以下的住宅，均价3208元／平方米，占住宅销售总面积的29％；
（2）单价在4000~6000元的住宅，均价5029元，占住宅销售总面积的30％；
（3）单价在6000~8000元的住宅，均价6917元，占住宅销售总面积的22％；
（4）单价在8000~10000元的住宅，均价8846元，占住宅销售总面积的13％；
（5）单价在10000元以上的住宅，均价12219元，占住宅销售总面积的6％。
住宅市场继续以三房、二房、四房为主力户型，居民居住水平不断提高。
从销售住宅的户型来看，三房、二房和四房继续为住宅市场的主力户型，占住宅市场交易总量八成以上。其中，三房住宅的销售面积占住宅销售总面积的42％，二房住宅占住宅销售总面积比例为23％，四房住宅占住宅销售总面积的17％。从主力户型的价格来看，三房住宅的均价为每平方米5006元／平方米，为成套住宅中最低的；二房住宅次之，达到5340元／平方米；四房住宅均价达到6464元／平方米。总体来看，主力户型价格比上年上涨2.5％左右。
更受关注的2004年
住宅需求继续保持较高增长，市场供给基本充足，市场供求总量基本保持均衡，住宅市场继续保持平稳、协调、健康、快速的发展局面。
根据有关指标测算，今后5~7年，深圳每年房地产市场将保持1100~1300万平方米的需求规模，而2002~2003年两年，每年平均销售规模（含增量和存量销售）基本保持1200万平方米也验证这个实事。由此可预计，2004年深圳房地产市场将继续保持强劲的需求规模，对新建住宅和存量住宅的需求预计继续保持1300万平方米。
非住宅物业销售将呈现一定幅度增长，但销售规模有限；写字楼市场竞争激烈，投资型商铺继续看好，新的商业圈将在南山、口岸区域形成。
根据数据分析，未来两年，深南大道沿线、福田中心区、车公庙等热点片区将持续有大量的新盘上市；预计未来两年，新增写字楼供应将保持100~150万平方米的规模。考虑到近两年每年18万平方米左右的销售规模，2004年写字楼市场仍将竞争激烈，租、销并重的局面将继续保持；而在供给增长较快的制约下，写字楼价格将与2002年持平。从销售区域看，福田区作为深圳目前的社会经济中心，具有地域、价位、品种、环境等诸方面的优势；而宝安作为深圳经济发展外移的重地区域，由于具有经济发展快、产业集中程度高、基础设施完善（如地铁四号线建设）等优势，写字楼市场发展空间较大，后劲十足。
从2003年商业用房市场的发展看，预计2004年商业用房市场将继续呈现景气局面，商铺价格将继续保持稳中有升。从区域看，随着南山后海片区等高密度居住区域的形成，商业形态由分散型向集约型转变，继东门、华强北等商圈后，新的商业区将在南山等区域形成，这将吸引更多的商铺投资者进入市场，进一步促进商业用房市场的活跃。
房地产市场“外移”日趋迫切，特区外将成为房地产市场的重点区域。
根据有关研究，目前深圳经济特区内的土地资源已基本利用殆尽，城市未来的经济社会发展必然向特区外转移。而作为深圳经济发展的先导型产业———房地产业，目前已呈现出向特区外发展的明显特征。如2003年当年新出让的房地产用地基本在特区外，当年交易的商品房数量占全市总量的比例已从前年30％上升到40％。房地产业发展重心向特区外转移的趋势已相当明显。
港资房地产中介服务机构将加快进入本地市场，深港房地产业的融合将进一步加快，房地产中介服务市场将呈现新的发展局面
CEPA实施后，由于香港中介服务企业进入本地市场并带来规范、先进的运作模式，将有利于本地中介服务市场在日趋激烈的竞争中不断规范，促进中介服务行业的健康发展。此外，随着CEPA的落实，深港两地在房地产中介服务行业准入与资质管理制度上必然需要协调，深圳也将出台有关办法，允许香港中介服务机构开设分支机构、允许香港已取得相关资格的专业人士直接到深圳执业。这样，势必加快深港房地产业的进一步融合。
价格增长幅度将保持在合理区间内，房地产价格总体保持平稳波动。
深圳土地资源日益紧缺，但房地产市场需求却持续旺盛的增长，从而导致房地产市场供求关系发生变化，给房价上涨创造了一定空间。从2003年新建住宅供求对比来看，住宅批准预售面积比住宅销售面积少95万平方米，新增供求比为0.88：1,求略大于供，而房价最终上涨了2.55％。总体来看，2004年深圳的房价将继续上涨，但上涨幅度不会太大。原因在于，特区外商品房的销售量每年都在上升，2003年占全市总销售量的40％，今年有望达到50％以上；特区外价格基数低、交易量大且价格增长幅度小，将会对全市房价起到抑制作用，从而保证全市房价平稳增长。
总体来看，2004年深圳房地产市场将继续保持总量基本均衡、价格基本平稳的运行态势，房地产市场将持续景气，新的热点区域将逐渐形成，房地产市场将继续保持健康、平稳、理性的发展局面。
作者:特约撰稿深圳市房地产研究所王锋
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