物权法的实施给银行风险管理带来的影响(2)

　　其四，海域权质押，因取得、流转等方面还没有相应的具体的法律规定，给质权的实现，如何评估确定价值带来问题，如同一海域水面和海底能否分别设定海域使用权，海域使用申请审批要不要签订出让合同，海域使用权提前收回依据什么标准进行补偿，海上构筑物的物权如何进行保护等等。因此，包括海域使用管理法的相关规定，以及海域使用权的出让、转让、抵押等配套法律法规，都还未根据《物权法》的原则进行修订，缺乏进一步具体的规定，这些都影响到相关质权的有效性和安全性。

　　三是，最高额抵、质押权的设定，有利于提高银行的工作效率。《物权法》第222条在《担保法》的基础上对最高额质押权进行了细化，它规定，出质人与质权人可以协议设立最高额质权。企业在最高额抵、质押权范围内循环使用贷款，不必每次交易都设定抵、质押。这使银行的放贷、企业的办贷效率提高了，但合同签订后，价值波动尤其贬损后怎么办？价值评估如何进行？抵押缺口如何处理？

　　四是，可行性、可操作性问题。基金份额、股权、应收账款也可以质押，给银行抵押品的选择增加更大的空间数量范围，这样就更加体现了"物尽所能"这个人们所追求的目标。然而，现行的银行信贷实践中，对非上市类公司股权质押的生效依据如何设定，由于工商部门尚未出台相关操作规定，加之未来风险不可预测，使大部分金融机构都不愿意接受非上市类公司股权质押。此外，上市公司的股票质押等同样面临跌价风险，如何防范、止损，机制如何设立等操作性问题也不清楚。

　　五是，不动产统一登记制度亟待细化。《物权法》确立了不动产统一登记制度，但有关登记机构、登记范围、登记办法尚不明确，具体操作上存在一定的障碍。如目前在许多地方，房屋和土地使用权是由不同的政府部门管理的，抵押登记是由不同机构管理。这种管理上的不统一，不仅影响了不动产交易、担保等经济活动的效率和成本，而且隐藏着很大的法律风险。在一些房屋和土地由不同部门管理的地方，房屋和土地同时抵押时，需分别到不同的管理部门同时办理抵押登记手续。《担保法》规定，以出让方式取得的土地使用权抵押时，遵循"房随地走"或"地随房走"的抵押原则。这意味着，当不同的商业银行对属同一物业的土地和房屋分别办理了房屋、土地使用权的抵押时，抵押优先权就必然遭遇法律冲突。

　　六是，担保实现规则的修正，有利于银行尽最大可能保全资产，但银行保全资产、处置资产仍缺少主动性。《物权法》第195条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。这一规定为债权人提供了申请求偿的选择权和法律保障，在债务人到期不履行债务或发生当事人约定的实现担保物权的情形时，担保物权人都可以实现担保物权，这为银行保全资产创造了有利条件。但是现实情况下，由于种种原因，银行抵押债权对应押品的履约效果非常低。在西方的法律框架下，一旦借款人在还贷上发生违约行为，抵押权人有权按照合同以法定程序扣押、拍卖、变卖抵押物，获得优先清偿。这样做的结果将极大减少银行保全债权、行使抵押权的不利因素和客观影响。相形之下，由于来自外部的各种干扰因素，国内银行在贷款无法收回时，往往难以实现其抵押权。

　　谢霞认为，在登记方面有三个问题直接涉及到银行风险管理。一是，应收账款与收费权问题。在人民银行的办法中，将应收账款的外延大大扩展了，将收费权等加入了登记范围。这产生文件地位上的冲突。因为有的收费权登记规定是由国务院颁布的，这导致银行在实际登记时面临困惑。二是，非上市公司股权质押登记空白亟需填补。工商部门尚未出台相关操作规定，目前很多地方的工商部门仍不受理，造成银行无法进行登记。三是，不动产登记，银行非常希望能建立统一的不动产登记、查询平台。上海已经实现了网上查询，这说明建立基于网络技术的不动产登记、查询平台是可行的。银行很大的一个风险是房地产开发贷款，房地产登记部门往往要求前面抵押了，后面必须解押才能办理再次抵押。解押必须把权证给他们，即使是同一天办理，也是有风险的，万一别的债务人做一个其他的登记呢？这是法律在实操阶段的空白。现在，银行迫不得已采取的措施是，客户办抵押，银行把证书给登记机关，但抵押人要先给银行交保证金，这又存在第二担保的风险问题，并不是实际上解决了这个问题。业界强烈建议，不动产登记像人民银行应收账款登记系统一样，建立一个网络版的登记系统。

　　北京统信房地产评估公司评估部经理王兴秋谈道，我们在房地产抵押估价实际工作中遇到的突出问题是，房地产应是房地合一，但很多地方并没有一并抵押，而是分开只抵押土地或只抵押建筑物，这种一物多抵的做法，对银行抵押贷款形成了潜在的风险。

　　银行贯彻《物权法》需转变几个观念

　　中国城镇房地产产权产籍委员会副理事长兼秘书长赵鑫明表示，作为金融部门怎么贯彻《物权法》？怎么全面了解抵押物、抵押权？

　　他建议银行业转变四个观念：一是，转变依赖登记机构的观念。登记机构过去在这方面承担了很多风险，有的赔了上千万。今后登记机构对符合登记条件的只作登记，不做判断，银行要养成综合自判意识。二是，转变过于重合同的观念，要以登记薄为准，只有登记薄做了记载才有约束力。三是，转变重权证观念，养成查询登记薄的意识，金融部门更要养成这个习惯。四是，转变静态价值观念，养成动态跟踪意识。抵押物的价值是处在动态变化之中的。银行加强风险管理就需要对抵押物的价值作动态跟踪和监测。

　　赵鑫明进一步指出，《物权法》对在建工程也作出了明确规定。

　　在建工程反应的问题比较多，可能一个物是两个抵押权，土地抵押了一次，在建工程加上土地又抵押了一次。所以，银行单纯做抵押权的时候一定要慎重，很有可能别人已把抵押权做空。即使不抵押，建筑物还有预售问题，预售后优先保护债权人的权利，而不是银行的权利。这些对银行来说都是风险。

　　“风险侦察员”的作用正在强化

　　闫旭东指出，《物权法》实施后，评估机构与银行的合作关系更紧密了。因为，评估机构不仅可以对第二还款来源--抵押物进行评估，也可以对抵押物进行全程的动态评估--包括贷前抵押价值、贷款期间抵押物价值动态监测和抵押物处置的评估。同时，对于贷款项目，尤其是房地产项目是否可行，贷款企业的信用情况、财务指标、还款能力以及企业有无能力做好这个项目、项目的合规性、可操作性等进行分析等等。有了评估机构的参与，银行的很多风险都被提前"侦察"出来，业内称评估机构是银行"风险侦察员"。

　　闫旭东结合评估实践谈了他们"侦察"出的银行信贷风险。比如，按揭中的陷阱。有些开发商在楼花销售不顺畅的时候，让公司的一些员工或亲戚朋友，以客户的名义来买房，实际上大多是假材料。在办销售手续的时候，他们把销售合同的金额做得高一点，以便按揭时多贷款。现在是30%的按揭首付比例，开发商掏30%的钱，按揭回来是100%的钱，相当于他只付一点手续费，付一点利息，净得了70%，因为那30%的钱他是左口袋掏到右口袋里。银行防范假按揭，就需要对这个项目的销售做一个整体评价，到底销售价格应该在什么水平，销售数据应该是多少，经过评估才能得知。

　　评估机构一般透过细节看问题，从冠冕堂皇的文件中发现问题。闫旭东认为，从细节上看，银行防范风险仍有体制缺陷。评估公司要客观、公正，替银行把关，但是，在评估付费上，银行是不付钱的，由委托人来付费。评估公司收委托人的钱，干的却是跟委托人对立的角色。从风险管理的角度，应该由银行支付评估费用。但银行的答复是，银行的预算没有这笔钱的开支，财务科目上无法支出这个费用。实际上,这是体制缺陷，对评估的公正和客观构成非常大的影响。如果是银行付费的话，可让评估公司摆脱企业的压力，更容易做到客观、公正地评估。事实上，银行支付评估费用，只要减少一笔不良贷款就够了。