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编者按：本文系沈晓杰“中国房地产十大批判”系列文章之五(下e)，作者授权新浪财经独家全文发表。我们将陆续刊出全部系列文章，敬请期待。
沈晓杰
开篇前言：压在当今中国市民身上最重的大山
之一：住房改革为何会把民众买房负担推向世界之最
之二：是谁盗取和倒卖了我们的基本居住权
之三：高房价洗劫了谁的财富 让我们成为了谁的长工
之四：九问经济适用房
之五(上)：是何人在放中国市民住房水平的卫星
之五(中a)：中国城镇居民住房水平真比日本高吗
之五(中b)：中国城镇居民住房小康出现惊人倒退
之五(中c)：现行政策将使住房小康成为完不成的历史任务
之五(中d)：是谁使四分之三市民与房地产市场无缘
之五(下a)：官商合谋高房价 把普通市民赶出房市
之五(下b)：降低高房价是重振社会分配公正第一步
之五(下c)：任志强们凭什么使绝大多数市民买不起房
之五(下d)：开发商和官员为何总要拿住房自有率说事
既然开发商和一些政府的相关官员都要拿“住房自有率”说事，并把“中国城镇的住房自有率世界第一”作为他们维护高房价暴利的“核武器”，那么我们就有必要认真的探究究竟什么是“住房自有率”，中国人的住房自有率究竟在世界处于什么水平，抬高中国人住房自有率的，究竟是以前的福利分房还是现在房地产市场。
在现在人们常见的官员报告和媒体舆论中，中国人住房自有率“高居世界一流”似乎已经成为“铁板钉钉的事实”。在大大小小的文章标题中，不是“中国人住房自有率世界第一”，就是“我国住房自有率世界居首”或“高出国际通常水平两成”等等。在这些报告和文章中，我国城市居民住房自有率已高达80-90%，而发达国家比率最高的美国才达到68%，英国仅有56%，欧洲等其他国家甚至低到30%至50%。这些“论据”似乎都在说明，像中国这样的发展中大国住房自有率比发达国家还要高出如许，这不是错误导向还是什么？人人买房房价能不高吗？高房价下买房，成为“房奴”不是活该吗？
中国人的住房自有率真的高出世界发达国家还高出“一大截”吗？还是让我们用事实来揭开事情的真相吧。
这里我们首先应该知道的是，究竟什么是“住房自有率”。应该特别需要搞清的是，什么是国际惯例中的“住房自有率”，什么又是“中国特色”的“住房自有率”。也许读者会对此感到“诧异”，一个简简单单的名词，中外赋予“住房自有率”的内涵，真的会有很大的差异吗？让我们还是以事实来说话。
首先让我们看看那些“自有率”水平最低的欧洲国家的住房自有率和住房私有率究竟是多少。在建设部的网站上，人们可以查到建设部的一些出国考察报告，其中就有谈到这些国家住房状况的。1999年10月下旬，建设部的一位副部长率团考察了法国、荷兰的住房政策。在谈到当时法国和荷兰的住房情况时，该考察团的报告是这样描述的：“法国人口约6000万，住房约2600万套，其中私有房占55%，公共出租住房占17%，私人出租住房占28%，每年新建住房约30万套。荷兰人口约1600万，住房约640万套，其中私有住房占50%，公共出租住房占37%，私人出租住房占17%，每年新建住房约8万套”。也就是说，当时法国和荷兰的住房自有率分别是55%和50%，而住房私有率却高达83%和67%。2000年10至11月，建设部的另一考察团到英国和德国考察住房保障制度。考察报告在介绍英国的住房状况时写道：“2000年，近70%的居民拥有自有住房产权，另外30%的居民租赁住房；其中，20%的居民从当地政府租赁公有住房、10%的居民租住私人房屋”。这就是说按照我们的算法，2000年时英国居民的住房自有率为近70%，而住房私有率也是高达80%。请注意，这里的居民住房自有率和住房私有率，是按照所有居民中拥有自己住房户数的比率和住在私人住房的比率来计算的。
而中国的住房自有率又是怎么算的呢？笔者几经周折，终于找到了一个“标准的计算公式”。这就是我国的“住宅自有率是指报告期末，自有(私有)住宅的建筑面积占实有住宅建筑面积的比例。它的计算公式是：
住宅自有率(%)=自有(私有)住宅建筑面积÷实有住宅建筑面积×100% ”
在“标准的计算公式”，有关方面还特别注明，这里所指的“私有(自有)住宅是指私人所有的住宅，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的住宅建设面积之和。”
琢磨一下中国特色的“住房自有率”的“计算”标准，你会发现其中的奥秘真可谓是“妙趣无穷”。在这样的计算标准下，想搞“住房自有率”的“世界之最”，是如何的“轻而易举”。
首先，“中国式标准”中的“住房自有率”，竟然就等同于住房私有率。在中国的“标准”中，“自有”就是“私有”，这实在是开了一个国际大玩笑。稍有头脑的人都知道，“住房自有”是指住在自己购买的住宅中，而住房私有，则是除了住在“自有房”外，还要加上租赁其他私人房产来解决居住问题的人群。这两者在国际标准中是完全不同、相差甚大的不同概念。如上述的法国、荷兰和英国，他们的住房自有率分别是55%、50%和70%，但各自的住房私有率却分别高达83%、67%和80%。若按照“中国特色的标准”，“自有率”就是“私有率”，那么法国和英国的“住房自有率”就都在80%的世界一流水平之上，住房保障搞得较好的荷兰的“住房自有率”也在67%；
第二，国际上通用的住房自有率，一般都是按以拥有自己住房的家庭户数为单位，来计算具体的比率。而“中国标准”则采用的是私有住房建筑面积占全部住宅建筑面积的之比来推到出具体的比率。以面积之比取代户数之比，掩盖了贫富差距和两极分化日益扩大下住房自有率的真实状况。我们可以以100户家庭、100平方米房型来举例，看看以户数之比和以面积之比计算出来的住房自有率的差别究竟有多大。
根据现有的社会状况我们来做一个模拟假设：
在社会最富有5%的家庭中，户均拥有3套住房，合计15套房，1500平方米；
在社会较富的15%的家庭中，户均拥有2套住房，合计30套房，3000平方米；
在社会一般的40%的家庭中，户均拥有1套住房，合计40套房，4000平方米；
(注：实际上不同阶层人群的住房面积差别较大，为了简单明了的说明问题，统一用户均100平方米来计算。在总的人均住房面积上，它和不同阶层的实际水平比较接近)
此外，有40%的家庭是无房户，其中：
有10%通过国家的廉租房解决居住问题，合计10套房，1000平方米；
另外30%是通过向私人租房居住，合计30套房，3000平方米(为简单明了假设为100平米)。
根据以上的数据，我们来看看不同算法下得出的“住房自有率”究竟差别有多大。
按照国际上的通行算法很简单，60%家庭拥有自己的住房(不管他有几套)，住房自有率为60%；
如果按照中国现行的算法，只要是私人住房都在“自有率”的名下，那么在这总计125套、12500平方米中，只有10套房1000平方米为公房，其他都为私房，那么“中国标准”下的“住房自有率”就高达92%(私房面积11500平方米÷住房总面积12500平方米)。这“标准”一变，就使中国人在住房状况完全相同的情况下，一下子提高了30多个百分点；
如果按照国际上的算法，但用面积之比替代户数之比，那么在上述情况下的“住房自有率”也可“提高”到68%(前三项之和的8500平方米÷总量的12500平方米)。
这里还需指出的是，在“中国人住房自有率世界第一”的“政绩”中，还有着“海外和国际友人”的“贡献”。因为在“中国式的统计”中，除了中国公民外，“港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的住宅建设面积之和”也记在了中国大陆居民的“私有(自有)住宅”的名分之下。
所以，在居民住房相同的情况下，不同的标准及不同的算法，可以“魔术般”的得出“住房自有率”不同的数字，相差最大的可以达到32%甚至更多。“魔幻游戏的功力”之大，能使一个国家这方面的住房水平一下子从“世界末流”崩极到“全球第一”。从这点来说，所谓的“中国住房自有率世界第一”的结论，不是盖房子“盖”出来的，而是相关的官员和开发商为了各自的利益做数字游戏“做”出来的。
这就是“一个发展中国家”，如何“仅用几年时间”，就“创造”出“城市居民住房自有率达到世界第一”这个“世界奇迹”的真相所在！
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