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作者：周城雄
7月11日，国家发改委、国家统计局发布最新调查报告显示，二季度35个大中城市房价均有不同幅度的上涨，比去年同季上涨8%，比一季度上涨1.5%。其中，6个城市房屋销售价格同比涨幅超过10%。
这样的结果对于声势浩大的宏观调控来说也许是意料之外的，但是笔者看来却是意料之中的事情。因为，目前的宏观调控措施对于房地产市场来说存在三大缺陷：
首先，调控措施对于房地产市场的投资需求打击不够。目前，我国股市低迷，银行存款利息明显偏低，实际利率可能为负。对于一般的百姓，投资房产的目的是保值增值，一般是中长期的投资动机。虽然目前的一些措施可以打击部分短线房产炒家，削减投机者的收益，但是房地产中长期的投资收益基本上不受影响。投资价值基本上没有受到冲击，房地产市场的投资需求依然十分旺盛。
其次，房屋占用成本过低。目前，在一些城市，在许多人买不起房、无房可住的情况下，却有许多人拥有两套以上的住房。他们的多套住房可能来路各不相同，但是一个共同的特点就是房屋的占用成本特别低。目前，我国对于住房基本上不征收任何税费。如果房子空置，房主基本上是不用付任何费用的。在这种情况下，房主不仅没有将闲置的住房转让的急迫感，甚至连将房子租出去的积极性都不高。因此，各地在房价居高不下的同时，却有很多房屋闲置。目前各地没有准确的拥有两套住房家庭的统计数据，也很难统计房屋空置率到底有多高。但是，笔者曾经在一个房地产论坛所作的调查中看到，北京市许多网友反映自己居住的小区空置率非常高，有些小区甚至60%～70%的房子晚上都是不亮灯的。这么多房子闲置，不仅浪费了紧缺的房地产资源，使得二手房供应量严重不足，而且也使得房屋租赁市场供应不足，房租居高不下。这又进一步打击了租房者的积极性，推动了购房需求。
第三，调控措施打击不够精确。目前，由于全国各地的情况不一，政府的宏观调控措施略显粗糙，未能完全区分投资型购房者和消费型购房者。例如，提高贷款利率，提高首付比例等等。这些措施只打击了那些投机炒房者和消费型购房者，对于中长期投资型的购买需求基本上没有多大影响。
因此，政府的措施要在这次宏观调控中见效，真正提高居民福利，就必须大力压制住房的投资需求。迫使闲置的住房进入市场，也就是要让人们特别是那些中低收入的人们住进那些空置的房子中去。要达到这样的目标，我们认为可以从以下几个方面采取措施：
第一，可以提高闲置住房的占用成本。这就是要让那些占着房子不住的人坐不住，资源闲置的社会成本必须由他们自己承担。例如征收高额房产税，对于拥有的住房超过一定范围的面积征税。可以采取累进税率，占有的住房面积超过越多，税率越高。
第二，降低转让收益。让那些希望通过住房投资的需求动力消失，以免投资需求与消费需求争夺资源。这可以通过严格征收转让住房的所得税、土地增值税等方式实现。目前虽然有一些相关法规，但是各地方政府执行并不严格，最近就有一些地方政府迫于市场压力而放弃征收二手房转让的个人所得税。此外，对于居住5年以上住房转让，目前的税法规定可以免征这些税收，也过于宽松，不能有效打击一些中长期的投资购买行为。我们认为，在目前我国多数居民住房条件落后的情况下，对于一些使用时间不长的二手房交易，甚至可以全额征收住房转让收益作为税收，让住宅彻底失去投资价值。
第三，降低购房成本。对于目前没有住房或者住房条件较差的居民，应当鼓励他们购房。可以通过优惠利率，减免购房税费等等措施，降低他们的购房成本。如果购买二手房的，可以把向卖方征收税费的一定比例补贴给购房者，这样也可以调节社会公平、缩小贫富差距。
总之，住房是人们最基本的生活需求之一，只有实现居者有其屋，实现人们在居住条件上的公平，才能最终实现社会的公平。如果充分利用目前空置的住宅，解决城市的居住难题，那么不仅可以缓解我国资源的紧张状况，提高我国经济运行的效率，而且有利于社会的公平和稳定。
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