专家:楼市正在呈现稳定态势 称楼市现拐点为时尚早

专家:楼市正在呈现稳定态势 称楼市现拐点为时尚早
2019年09月17日 14:36 21世纪经济报道

  原标题:南财快评:称楼市现拐点为时尚早

  李一戈

  当前楼市正在呈现真正的稳定态势。

  国家统计局发布的2019年8月份70个大中城市房价数据显示,一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比、同比涨幅均与上月相同或回落。三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅与上月相同,二手住宅涨幅微升;同比涨幅均回落。 

  值得注意的是,一线城市二手住宅销售价格同比下降0.2%,是去年6月以来的首次转降。而二手房市场历来是情绪指数最敏感的,它是否预示着新房价格将步其后尘?还需要未来两个月运行情况的观察。 

  我说过,观察楼市上行或下行趋势的确立,需要三个月及以上的数据来印证。今年来看,无论是新房还是二手房,均不足以找到这个确证。有专家根据20个城市的二手房价格连续3个月环比涨幅回落,认为楼市已出现拐点,是缺乏充分依据的。 

  即使是按此逻辑简单推导,在70个大中城市里,至少也需要一半以上城市(35个城市)连续3个月房价指数下行,才能说下行趋势确立;二手房下行趋势确立后,如果新房市场下行趋势也随之确立,才能说整个房地产市场的下行趋势得以确立。目前称楼市已现拐点,为时尚早。 

  但最近的另一个现象需要密切关注。 

  根据21世纪经济报道消息,8月全国商品房销售面积为13066万平方米,无论环比和同比均出现增长,但当月的销售金额达到12211亿元,低于7月的水平。照此计算,8月全国商品房平均交易价格为9346元/平方米,比7月的9590元/平方米有所下降。 

  也就是说,8月份全国商品房销售市场,出现了量升价跌的局面。这是为什么?抛开商品房的结构性因素(比如不排除保障性安居住房占比增大),最显见的理由,是一批房企开始了打折促销。全国知名房企如恒大率先在全国500多个楼盘以较大折扣促销,随后是一些中小房企也以“全员销售”的行动加入战团。 

  新房促销有一定的滞后性,原因在于,从认购到签正式合同,再到过网签,需要时间。所以,上文所说的8月全国商品房平均售价低于7月的数据,并没有及时反映在国家统计局刚公布的8月数据里。此外,国家统计局是抽样调查,即使9月份的数据也未必如此直观。人们的直观感受与正式统计数字总是会有一定的差别。 

  主流舆论普遍认为,今年楼市的金九银十不可期待。理由是严厉调控在继续,尤其是房地产融资在不断收紧。这令一些负债率较高、对外部融资渠道较为依赖的房企格外紧张。不过,银保监会首席风险官、新闻发言人、办公厅主任肖远企9月11日在银保监会通气会上说,“监管部门没有控制房地产企业贷款增量”。 

  未来几个月,房企应该将重心放在销售上来。我个人还是那句话,现金存量不足的房企应采取尽可能的手段,打折促销,回笼资金。而资金较为富足的房企,则不妨两眼扫视,一边紧盯低溢价率的优质土地,一边紧盯并购机会。 

  对刚需购房者来说,买房的机会正在出现。

责任编辑:蒋晓桐

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