压在地产商头上的冷战遗物
来源：壹地产 作者：章子姨
2002年，天津融创公司准备开发“时代新城”项目，但人防工程的审批手续迟迟没有批下来，项目陷入停滞。
天津融创总经理李鹏程来到人民防空办公室副主任杨海的家里，将5万元放在茶几上。几天后，时代新城项目开工。
人防办，一个大多数人都不知道的系统，是腐败的重灾区。
最近两个月，黑龙江人防办主任武伟、新疆人防办副主任孙琦落马，天津市区两级人防办更是有51人被调查，山西也通报了5起人防系统腐败和作风问题案例。
从相关通报看，人防系统的腐败集中在人防工程审批、易地建设、验收等环节。中国房地产蓬勃发展了这么多年，人防俨然成了一个利益巨大的生意。
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人防是冷战的产物。
上个世纪50年代，美苏争霸正酣，为了应对可能随时爆发的战争，伟大领袖提出了“深挖洞、广积粮、不称霸”的口号，全国掀起了兴建人防工程的高潮。
不只是中国，二战后大部分国家都花了大钱修建民防工程，其中最关心这种防御工程的是永久中立国瑞士，人均投入是美国的36倍，瑞士民防法规定从20—60岁的男女公民一律接受民防训练。
但只有中国，不仅公用和单位需要建设人防工程，住宅等民用建筑也需要设施。
冷战结束已经将近30年了，这个光荣传统一直保持下来，让很多房地产开发商叫苦不迭。
人防工程的审批、拆除、易地建设、使用、监督，每一项都是真金白银堆起来的。
我国大部分地区民用建筑人防工程的标准是：
10层及以上的民用建筑，按照地面首层建筑面积修建人防工程。
这意味着一幢首层总建筑面积9000㎡的10层高楼就要修建至少9000㎡的人防工程。如果地下面积超过3米，建有地下车库之类的未开发区域，那还要按照当地的民防部门规定来增加人防修建面积。
这其中，光是地下入口的形式和位置就要分为好几类。除了大型物资库外 ，还必须设计医疗救护工程和消防车库。
不仅建设面积广，收费标准也严格。以上海为例，1996年7月1日执行的文件显示，除了公共配套的学校、医院、社区服务等建筑项目外，人防工程收费标准按地面总建筑面积的每平方米20元上升到60元。
按照现在的收费标准，人防工程大概占了地下室建安成本的10%。一个开发商朋友说，建有民用人防工程的项目和没有人防工程的项目相比：
建安成本每平方米能多出200-500元。
这笔成本，自然要被转嫁到消费者头上。
由于在材料、配置、设施方面的技术要求要远远高于同类的地下室，一旦完工就不能再返工补救。
人防，已经造成极大的资源浪费。
现代战争作战方式以空袭为主，武器先进、范围大、手段多。这意味着对人防工程的工业素养要求极高，即便是民用人防也要承担相当高的工艺水平。
事实上，在很多以开发商为主导的住宅、办公楼人防工程中虽然耗费了高昂的建筑成本，但并没有能够真正抵御空袭的能力。
有的小区由于地质、规划原因，根本无法构建人防工程的防护要求。
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不少外资在收购北京和上海商办物业的时候，都会碰到“人防工程”这座大山，中国人将其翻译为“预防空袭的建筑”，但老外不明白：
这是和平年代啊。
他们更不明白的是，这些地下室的产权，为什么是归政府的？
在天津等城市，民用人防工程的产权归属甲方，但更多地方是归国家所有，这些地方大多成了车库、商铺、超市、饭馆，租期一般是20年。
1992年，24岁的年轻人戴永革发现了人防工程的这个bug，他们把一万五千多平米的哈尔滨人防工程改造成地下商场，然后通过出租商铺和转让商铺经营权获取回报。
“地一大道”在中国各个城市不断被复制。没多久就成为了福布斯富豪。人和商业公司也被称为“中国第一地下商场开发和运营商”，还曾和许家印叫板。
戴永革的成功，一定程度上体现了人防工程的产权漏洞：
人和无须缴纳土地出让金及增值税，还能豁免物业税，从而节约大量成本。
这些优势，其实也是人和的天然缺陷——防空洞的产权属于政府，开发企业仅仅拥有和平时期使用权。所以人和只能出售使用权。
即便这样，人和崛起的背后仍然耐人寻味，戴永革究竟用了什么手段，不仅能拿到人防工程的开发权，而且还把使用权出售了。
巧合的是，十八大后，随着反腐加强，人和的在建工程陆续被叫停，吃了二十年的红利消失殆尽。
如今人和已经转型，不再以防空洞开发为主业。
这个冷战催生的庞然大物，与现代商业格格不入，而且滋生了大量的腐败。但现在，它依然牢牢地压在开发商头上，又被所有消费者买单。
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责任编辑：陈永乐
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