文/李嘉政

　　截至今年11月底，上海的商品房成交总量刚刚突破了1100万平方米，与2008年的成交量基本相当，较2009年的2300万平方米萎缩一半，市场的低迷可见一斑。对于来年，笔者认为同样不容乐观。

　　首先，全球通胀将引发货币、财政政策的全面收紧，这将导致大多数开发企业迫于资金压力加快项目上市步伐，增加市场供应量，同时加大促销力度，强化销售回笼资金的速度。近期，管理层果断启动紧缩的货币政策正是应对货币战争的重大举措。可以想见，明年我国无论是财政政策还是货币政策都将不可避免地继续收紧。货币和财政政策的收紧，受影响最大的是房地产开发企业的资金链。在银行贷款、股市融资被全面掐死的情况下，大多数房企将不得不更多依赖销售回款缓解资金压力，尤其是大型上市房企，在巨大的资金压力面前，加大项目推盘速度、加快资金回笼速度将成为首选。2011年或将成为真正的资金年，笔者甚至认为，明年一季度，最早在春节前后，大型上市企业必将掀起新一轮促销大战，实际意义上的价格调整可能接踵而至。

　　其次，近年来房地产市场的火热已经挤压大量实业资本从各种渠道进入房地产领域。要推动实体经济的持续健康运行，就必须将实业资本从房地产等投资领域里重新挤出来，并迫使其回流实体经济。因此，笔者相信，未来一年内在宏观调控未达预期的情况下，针对房地产行业的调控政策不仅不会放松，并且可能继续加码。

　　最后，笔者认为，新增供应的产品结构将成为市场的一个变量，市场可能呈现商品房成交均价继续高位盘整，但成交量却继续萎缩的极寒状态。目前市场存量约700万平方米，根据我们的市场监测，明年市场的新增供应也就在1500万平方米左右，市场的供应总量已经接近了2009年的市场峰值，在大幅萎缩的需求面前，供过于求将不可避免。同时，不可忽视的是这些新增供应绝大部分都是2009年市场的地王项目。在高企的成本面前，产品的高端化趋势将不可避免，未来必然会出现高端项目扎堆的情况，市场供求关系将因供应结构发生嬗变，出现高端产品严重的供过于求、中低端物业继续供不应求的局面。这将导致市场成交均价因为成交结构的缘故呈现虚假的持续高位盘整，而实际价格却在走低，且成交量继续下滑的状况。

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。