◎ 杨红旭

　　几乎每年三月，对于房地产市场而言，都是一个敏感而重要的时间窗口。由于冬季和春节因素，每年的1〜2月份房地产市场表现都会相对清淡，三月春暖，房市成交量也会明显反弹。另外，全国两会每年都于3月召开，而房地产业连续几年都是代表们热议的话题，从而会影响房地产调控政策。

　　今年情况尤其突出。继2007年之后，2009年房地产市场再度出现非理性繁荣，于是终于招致2009年12月以“国四条”和“国十一条”为代表的紧缩型调控。1〜2月全国商品房成交量大幅下滑，跌幅超过正常年份。进入3月以来，多数城市房屋成交量如约反弹，但力度明显偏弱。另外，今年两会上，关于房地产的提案占据近半壁江山，明显超过往年，很多代表炮轰高房价，从而对于后续调控政策造成较大压力。

　　前两月市场分析

　　接下来，不妨根据国家统计局新近发布的2010年1〜2月全国房地产运行数据，对于市场做一番全面的剖析。

　　第一，行业景气度持续上涨。

　　2010年2月份，全国房地产开发景气指数为105.47，比去年12月份提高1.83点，比去年同期提高10.61点。这是继去年4月由降转升以来，连续第11个月上涨，连续7个月运行于100点以上的景气区间。笔者认为，本轮反弹的高度将超过2007年， 极有可能于今年二季度触顶。

　　第二，房地产开发投资快速增长。

　　从年初累计数据来看，2009年1〜2月房地产开发投资同比增幅创2008年以来最低点，随后呈逐步回升之势，直至2009年1〜10月。2010年1〜2月房地产开发投资规模继续保持了同比增长，增幅拉升至31.1%，相较2009年1〜12月提高了15.3个百分点。增幅之所以出现突增，与去年同期突降有关，这源于基期的明显变化。

　　从月度情况看，2009年10月房地产开发投资介于2300亿元〜5000亿元之间。12月高达4961亿元，赶超6月成为全年最高月份，环比增长75.2%，这其中受季节性因素影响较为明显，历年12月房地产开发投资额都比较大。2010年1〜2月全国完成房地产开发投资3144亿元。

　　第三，商品房新开工面积增速加快。

　　2009年，我国年初累计商品房新开工面积同比增长逐步回升，1〜12月同比增长12.5%。反映出开发商对后市预期由年初的悲观逐步转向谨慎乐观，2008年延期的项目加速开工，另外部分2009年新购置的土地，也开始陆续开工。2010年1〜2月商品房新开工1.49亿平方米，同比增长37.5%，远远超过去年全年涨幅。这与去年基期较低有一定关系，但反映出商品房新开工面积正在快速增加，有助于2010年增加商品房供应量，从而缓解甚至逆转商品房供不应求的格局，有利于稳定房价。

　　第四，土地购置面积增幅由负转正。

　　2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%，降幅较2008年扩大10.3个百分点。从年初累计同比数据来看，2009年1〜3月房地产开发企业完成土地购置面积同比增幅达到最低点，为-40.1%，随后逐步回升，走势与房地产开发投资同比增幅大致相同，并在1〜11月达全年最高点，为-15.4%。2010年1〜2月这一指标首次恢复为正增长，同比增长11.2%。增幅之所以出现突增，与去年同期突降有关。

　　从月度情况来看，2009年月房地产开发企业完成土地购置面积大致介于2300万〜4800万平方米之间。其中12月最高，6月次之，分别达4815万平方米和3769万平方米。2010年1〜2月，全国房地产开发企业完成土地购置面积2407万平方米。相较12月大幅下滑，受季节因素影响明显。

　　第五，商品房成交有所降温。

　　从年初累计数据看，2008年1〜12月全国商品房销售面积同比增幅在达历史最低点后，一路回升至2009年1〜11月。2009年1〜12月全国商品房销售面积同比增幅为42.1%，市场交易相当活跃。2010年1〜2月，全国商品房销售面积7155万平方米，同比增长38.2%，涨幅较2009年收窄，说明市场开始降温。

　　第六，商品房价格涨幅再次收窄，二季度同比涨幅将创历史新高，而环比涨幅将由正转负。

　　2009年6月开始，70个大中城市房价同比涨幅由负转正，之后加速上扬，至2009年12月达7.8%，2010年1月为9.5%，2月同比上涨10.7%，涨幅比1月份扩大1.2个百分点，主要是由于2009年2月房价属环比下跌，基数较小。从同比涨幅分析，2月份的10.7%涨幅属于历史上的较高值，2009年3月房价环比由负转正，但今年3月房价环比涨幅将大于去年3月的0.2%涨幅，所以3月房价涨幅还会继续扩大，同比增幅的高点极有可能出现在二季度，而且将超过2008年1月11.3%的历史最高值(2005年以来有此统计数据以来)。

　　从房价月度环比来看，经历了2007年9月至2009年12月这一轮V型走势后，2009年12月我国70个大中城市房价环比增幅再次攀上1.5%，2007年1月以后26个月的最大涨幅，仅次于2007年9月的1.7%和2007年10月的1.6%，属于2005年有此统计数据以来的历史第三高值。2010年1月环比涨幅收窄至1.3%，2月环比上涨0.9%，涨幅比1月份缩小0.4个百分点，显而易见，涨幅在加速收窄。

　　按此速度，二季度就有可能出现环比负增长，也即全国房价出现整体性下跌，最晚不会超过三季度。两会期间，传递出政府抑制房价的决心很大，调控政策不可能放松，除非下半年楼市出现异常低迷之势，才有可能放松。基于此，我们认为今年二季度之后，全国房价将以下跌态势为主(注意，是月度变化)。但由于2009年下半年全国房价涨幅偏大，2010年全年相较2009年全年的同比情况，依然会是正增长。

　　第七，开发企业资金面非常宽松。

　　2010年1〜2月，房地产开发企业本年资金来源10469亿元，同比增长69.5%。其中，国内贷款2489亿元，增长46.1%；利用外资53亿元，下降23.5%；企业自筹资金3446亿元，增长50.6%；其他资金4482亿元，增长111.9%。在其他资金中，定金及预收款2446亿元，增长103.7%；个人按揭贷款1443亿元，增长168.1%。说明企业的资金面非常宽松，短期内开发商并无紧急降价的压力。

　　楼市即将进入敏感期

　　要预测一下今年全国房地产市场的走势需要观察三个层面的趋势。

　　首先是宏观经济面。2009年全国GDP增幅达8.7%，超额完成“保八”任务，于全世界范围内率先走出“冬天”，按当前态势，今年宏观经济依然还会保持回暖态势，完成两会政府工作报告提出的8%铁定没问题。一般而言，房地产经济周期与宏观经济周期基本同步，2003〜2007年我国GDP增幅每年都保持在两位数，虽然房地产调控“雷电交加”，但并未能阻止楼市上行，尤其是房价上涨。2008年全国楼市出现近十年罕见的低迷，主要是国际金融危机使国内经济增速显著下滑。宏观经济面向好，为我国2010年房地产市场发展奠定了一个较好的基础，不可能出现楼市崩盘和房价大跌的情况。1991年的日本、台湾，1998年的香港，2006年的美国等楼市大跌的外部不利因素，我国尚未出现。

　　其次是资金面。作为资产品，房地产市场受资金面的影响非常大，甚至在一定时间内大于宏观经济面的影响。2009年我国房地产市场的繁荣，与超宽松的货币政策有很大关系，全年金融机构本外币新增贷款9.4万亿元，约为2008年新增贷款的两倍，其中，2009年房地产开发贷款累计新增5764亿元，个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元，这两项贷款占比超过全年金融机构本外币新增贷款的21%。而2010年的货币政策适度收紧已成定局，按计划新增贷款量为7.5万亿元。尤其值得关注的是，今年1〜2月，已连续两次提高银行存款准备金率，这是货币政策变向的标志。另外，由于2月CPI增长2.7%，超出市场预期，加息的脚步越来越近。一方面是货币政策收紧，另一方面房地产信贷成为重点紧缩的对象，这将成为迫使今年楼市降温的重要力量。

　　接下来，笔者分析一下货币供应与房价之间的关系。M1与楼市基本呈正相关，就我国的经验来看，M1平均领先楼市5个月左右。比如， 2007年8月M1增幅触顶，2008年1月全国70个大中城市房价同比增幅触顶；2008年11月至2009年1月，M1增幅低谷，2009年5月房价增幅触底。今年1月M1增幅高达38.96%，创造历史最高纪录，2月即出现明显回落。按历史规律，全国70个大中城市房价同比增幅将于6月前后触顶。

　　另外，M1和M2的增幅之差也可以说明问题。如果M1增速大于M2，就意味着企业的活期存款增速大于定期存款增速，企业和居民交易活跃，部分企业或居民存款流入资产市场。比如2006年9月〜2008年4月，M1增速持续超过M2，而当时都处于股市的牛市期。M1增速减M2增速处于低谷时，往往是股市的熊市，比如2009年1月。同时，这一指标也领先于楼市。今年1月，这一指标已经触顶，2月已出现下滑，这也预示着房地产资金面开始收紧。

　　最后是政策面。众所周知，我国房地产市场“政策市”的特征显著。正是由于2008年10月开始实行的宽松政策，2009年的房地产市场才快速由冬天换档至夏天。也正是由于2009年12月开始实行的紧缩政策，今年以来市场成交量大幅萎缩，房价涨幅开始收窄。以去年12月“国四条”的出台为标志，房地产政策突然变向，首次明确提出“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，“抑制投资投机性购房需求”；而今年1月出台的“国十一条”，则进一步升级，且将紧缩范围扩大，基本上覆盖了土地、税收、信贷、销售等各个领域。

　　其后，中央部委和地方政府陆陆续续地出台了细化措施。比如，去年12月国土资源部等五部委出了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，今年3月8日又下发《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，这是一个面面俱到、不畏细节、措辞严厉的调控文件，堪称土地管理和调控的“大法典”。上海于去年年底出台了“沪四条”，北京于今年3月推出“京十一条”，基本上全面照单全收“国四条”和“国十一条”的内容，另外还有个别新增调控内容。

　　根据今年两会期间中央政府、地方政府、代表委员们的各种表态、建议，预计接下来还会有些许新的房地产调控措施出台，当然，全面的、总体的调控政策已由“国十一条”确立。房地产政策将会在两个方面进一步加强。一是稳定地价房价依然是重点，主要措施包括清查闲置用地、打击捂盘惜售、规范预售制度、紧缩二套房贷、加快开征物业税等。二是加强住房保障，一方面是加强保障力度， 今年全国将新建600万套各类带有政策性和保障性住房，包括限价普通商品住房、经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房、城市和工矿棚户区改造；另一方面，今年将加强法制化建设，计划研究出台《基本住房保障法》以及《关于发展公共租赁住房的指导意见》。

　　总而言之，2010年我国房地产市场调整已成定局，全年商品房成交量预期下滑20%〜30%，房价也会出现多个月份的环比下跌。从演变进程观察，二季度将是非常敏感的时间段，每年春季楼市都会出现反弹，今年反弹的力度有限，即便是投资投机需求回潮，市场再度明显回暖，也会立即招致新的调控政策的压制。如果二季度市场没有什么表现，则下半年基本会维持调整、下滑态势。除非下半年经济出现二次回落，货币政策和房地产政策才有所放松。

　　(作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长)

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。