作者 尹中立

　　“两会”后三个央企在一天之内制造了三个地王，充分显示了央企在房价上涨过程中拥有的巨大能量。国资委随即“下令”主营业务非房地产的78家央企在规定的时间里退出房地产市场。央企以国家的信用作为背书去银行融资，再推高地价和房价，不仅没有尽到央企应尽的社会责任，反而与民争利，理当退出。但究其根源，导致房价上涨的原因，最关键的还是货币因素。

　　过量货币助推房价

　　1979年末中国的银行存款是1000亿元人民币，1989年末为1万亿元人民币，1999年刚刚超过10万亿元人民币，而2009年末超过60万亿元人民币，即货币数量每十年涨十倍，在过去的30年里货币增加了600倍，而GDP增长不到20倍。

　　虽然货币的增长有合理的成分，但过多的货币正通过住房按揭和开发贷款这两个渠道，源源不断进入房地产市场，并助推了房价泡沫。

　　2007年以来，政府调控房地产时，已经充分关注到按揭贷款这个“通道”，出台了相应的政策去堵这个通道。但另外一个“通道”——房地产开发贷款政府关注甚少。

　　房地产开发贷款是如何影响住房价格的呢？按照常理，住房开发贷款影响的是住房供给，此类贷款越多则住房供给越多，住房价格上涨压力越小，因此，要控制遏制住房价格的上涨就应该鼓励房地产开发贷款。但实际的传导逻辑却是这样的：开发贷款多刺激开发商高价拿地，刺激房价上涨。

　　2008年至2009年，我们已经清晰地看到了开发贷款对房价的影响和传导途径。2008年初之所以出现以万科为代表的房地产开发企业大幅度降价促销行为，主要原因是这些企业存货多、资金周转出现问题。自2008年11月份中央开始实施适度宽松的货币政策以来，房地产开发商的资金紧张情况很快得到了缓解，使不少大型开发商捂盘惜售并高价拿地。

　　严控开发商贷款

　　这里需要注意的是，在房地产市场，开发商是主动定价者，买房者是价格的被动接受者，当开发商有了信贷资金的支持，在市场定价过程中更加主动，住房价格必然上升。

　　考察房地产开发贷款可以给我们找到银行资金流向地产业的另外一个“绿色通道”。

　　商业银行为控制风险，对房地产开发贷款项目需要一定比例资本金，于是，上市公司和央企或地方国企成为银行青睐的对象。

　　首先看上市公司。房地产类的上市公司目前有100多家，房地产行业第一阵营的公司几乎都是上市公司，这一群体对房地产价格影响巨大。2005年至2009年，随着房价不断上涨，房地产类上市公司盈利大幅度增加，于是股价也大幅度上涨，上市公司可以以较高的价格从资本市场融资，再配合银行信贷资金从土地市场高价拿地，刺激房价上涨。政府可以严格控制房地产类上市公司的再融资行为，上市公司没有资本市场的廉价的资本补充，就无法获得商业银行的信贷资金支持，上述循环就难以演绎了。

　　其次，央企不仅有雄厚资本，而且有国家信用支撑，它们获得银行信贷比任何公司都容易，是银行信贷资金进入房地产业的重要渠道。要遏制房价上涨就必须让所有央企从房地产市场撤出。

　　在央企队伍里，保险资金也是需要关注的，保险公司的保费收入和可运作资金增长速度非常快，未来将是影响房地产价格的主力之一，政府应该慎重开放险资进入不动产市场的大门。从台湾地区20年前控制房地产泡沫的经验和教训来看，限制险资进入不动产是十分必要的。而我们有关部门却逆潮流而动，正在开放保险资金进入不动产市场。决策者需高度关注此事。

　　从银行贷款的第三类公司是地方国企，这其中很多是所谓的地方政府的“融资平台”。

　　总之，只要政府下决心控制银行资金通向地产的通道，货币就不会在房地产领域泛滥。

　　(作者系中国社会科学院金融研究所研究员)

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