周洛华：五论油价决定房价

　　周洛华专栏

　　每一次失败或者成功的实践都是我们认识资本市场规律的进步。去年下半年起我的关于股市的“通胀无牛市”以及2004年关于楼市的“加息推高房价”的判断，无一不是违背经济学教科书的观点，但这些“谬论”都经受了实践的考验。今天，我也愿意进一步就油价决定房价的判断接受实践的考验。

　　因为大半年来国际油价涨幅惊人，而房价又深深牵动着大家的切身利益，我有关油价决定房价的研判越来越受到关注，不同观点的交锋也越来越激烈。今天我想就此问题进一步展开讨论。

　　那些反对我观点的人强调如今建房的成本水涨船高，相信房地产的需求强劲，但是我认为从金融学的思维方式去看，这些观点都是很幼稚的。

　　首先，房价不是由成本决定的。虽然物价都在涨，导致施工和拿地的成本都上去了，但是，我们不能就此得出大家都会在成本以上抛售的结论。在资本市场上，割肉出货的例子最近比比皆是。其次，住房也不是由供求决定的，供求关系认为房价涨了就会有人抛，跌下去就有人买，只要有刚性需求，房价就不会下跌。有人认为，中国的城市化和结婚生育人口的增加是刚性需求的重要支持，因此，房价不会下跌。我提醒大家看看：涨的时候有多少人惜售，跌的时候又有多少人割肉。追涨杀跌历来就是资本市场的特征，而与供求关系没有多少联系。关键在于，住房如今更多的特性表现在资产上，而资产是有其固有特性的，不是经济学家从供求关系上去分析就可以解释的。我现在终于明白了我的那本金融学随笔《经济学家是我的敌人》为什么叫好却不叫座，看来现今大多数人还是习惯在用经济学思维方式思考问题。此外，还有人杜撰说我认为从紧货币政策中的加息将导致房价下跌，这个，请有兴趣去看看我从2004年央行第一次加息就提出的“加息推高房价”的观点。

　　下面我用简单的金融学原理来谈谈油价和房价的关系。

　　各位还记得“2·27”吗？那次暴跌的原因最后查清楚了，是因为日元加息，导致进行跨期交易(Carry Trade)的投资人平仓出货。一面是多头A股，一面是融日本的国债，这是对冲交易中的一种策略。实际操作可能更复杂，融日本国债，投机海外市场的股市的波动率(无关涨跌判断)。这样的操作方法如果进一步用到我们今天的房地产上，也许大家就会把问题看得更明白些了。

　　如果投资人不是用日元和A股做对冲交易的标的物，而是用石油和房产做标的物，情况又会怎么样呢？假如我们把石油和房地产看成是国内通货膨胀的两个指标，我们的交易策略就相应调整为：应该做空房地产而做多石油。这样能够在回避通货膨胀风险的情况下，捕捉交易利润。

　　我国当前的通货膨胀完全是因为国际原材料涨价而导致的，属于输入型通胀。我国政府抑制通货膨胀的决心是很大的，从M2的投放来看，其增速远低于CPI的涨幅，这就意味着国内并没有出现所谓的流动性泛滥的局面。事实上，过快上涨的国际油价和紧缩的国内货币政策已经吸收了流动性，其结果就是房地产的成交缩小。很快，我们就会发现房地产不得不接受一个流动性折扣，以更低的价格换取流动性。如果我们不紧缩货币是否可以导致油价和房价一起上升呢？不行。要是那样的话，将导致国内出现10%以上的通货膨胀，并引发其他领域的矛盾。我国政府打压通货膨胀的决心不仅是坚定的而且是正确的。而且，即便政府放松货币政策，其结果是油价涨得更厉害，涨幅一定是超过房价的。

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