期房预售莫轻言取消

　　0　谭丽莎

　　日前，四川省消委召集建设、工商、银行以及律师、企业和消费者各方，就“是否取消期房预售”展开研讨。参会的消费者绝大多数认为购房合同中的陷阱太多，赞同取消期房。也有律师认为，消费者深受“期房之害”，在于行政保护不力，法律保护不够，建议以现房销售为主、期房为辅，并进行条件限制，以确保消费者的权益。但是，参会的房地产企业 代表则坚决反对取消商品房预售制度，他们表示，取消期房销售，资金运转将难倒一大批房地产企业，特别是中小企业。

　　四川省消委的此次研讨，使已趋平息的由央行此前建议取消现行房屋预售制度所引发的风波再度掀起波澜。据了解，今年1－8月份四川省在

房地产的投资额中，房地产开发资金的40％左右来自“定金和预售款”，而目前成都70％的购房者采取的是按揭方式买房。如果取消期房预售，对房地产业的影响不可低估。

　　成都丰德集团董事长许晓舟认为，央行提出建议取消现行房屋预售制度，主要是从防范银行金融风险上考虑问题，支持者感到似乎这样就可以抬高房地产进入门槛，不会出现一些房地产公司坑蒙拐骗等不良行为。但是，央行的建议没有讲配套措施，没有讲银行该如何支持房地产业，也没有对房地产行业的发展有全面的思考。

　　众所周知房地产是一个资金密集的行业，全世界都没有银行不支持房地产的。据考察，很多发达国家都在搞期房预售，银行对房地产的支持力度比我国更大，但同样能够规避风险。

　　比如，澳大利亚银行对成熟、有信誉的房地产开发商支持力度非常大。首先是买地，银行可以给企业贷款50％的地价款。开发商拿到土地后，即可向政府申报规划方案及建筑施工图，经政府审批后，开发商还未开工，便可委托中介机构售房了。

　　在澳大利亚，销售房屋必须是专业的中介机构，开发商是不能自售的。这就是规避风险的重要举措。

　　而且，澳大利亚对购房者也有制约措施：预售房屋时，购房者需要交纳10％的房款，并在3个月内与银行谈妥按揭贷款事宜。将银行的相应资金证明交给中介机构以后，购房行为便不可撤销，而这10％的房款是交到律师楼的。如果购房者要反悔，不仅这10％的房款被没收，还会招来官司。澳大利亚对购房者的按揭贷款可以达到90％（我国目前70％居多），这样就极大地缓解了购房者的资金压力。但银行给个人的按揭贷款只是合同，一律不给现金。

　　开发商同样不需要自筹大笔的资金。一个受到银行信任的开发商，当他的预售房达到60％～70％时，银行便可给予建设费用的全额贷款。但人家的银行不像我国的银行那样，一下子把贷款全部划给企业，而是根据建设进度来划款，并对开发商的每一个合同都要进行审查，审查通过后，直接代开发商付款。因此，银行很像是开发商的出纳。这样，也可保证开发商的楼盘不会成为“烂尾楼”。

　　许晓舟说，像澳大利亚这样管理和运作，开发商的资金根本不成问题，而且银行和购房者也都规避了风险。当然，这种模式最要紧的是，银行必须对开发商有很强的辨别力，确认开发商是值得信任的。为此，澳大利亚的银行对开发商的项目设计、建筑进程、监理公司、售房中介机构、律师楼等各个方面，都要进行认真的考察，开发商要取得银行的信任也不是那么容易的。

　　相比之下，我国的银行不是在市场中去选择项目，而是靠政策去选择项目，而且政策往往一刀切。比如，现在银行对住宅贷款予以支持，但对写字楼、

别墅就不予支持。我们公司开发的写字楼，银行觉得不错，愿意给予贷款，但政策不允许，没办法。

　　关键是央行应该把各家银行真正看作是一个企业，让他们按照企业的运作方式去面向市场，去判断项目风险。而不是像现在这样，总是试图制定政策来规避风险。这样老是“抱着”，只能使银行永远长不大，永远低能。

　　许晓舟认为，事实上现在的房地产开发商的进入门槛早已比过去高多了，并不像很多人想像的那样，可以“空手套白狼”。开发商得自己有相当的资金，首先要自己花钱买地、报建、开工，房屋修到一定的程度（比如目前成都要修到二层楼）才能销售。

　　现在房地产开发商的确是良莠不齐，需要管理和规范。但是，房地产业毕竟是一个支柱产业，希望政府通盘考虑，统一思路，让其健康发展，而不能让各个部门站在各自的立场上来认识、处理问题。（21G7）

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