文/乐居财经研究院 陈晨
一年内，“银城系”两家公司先后上市。其中，2019年11月6日在港成功上市的银城生活服务更是从新三板转板而改道港股的物业管理公司。银城生活服务的前身银城物业曾在2016年4月挂牌新三板，2018年4月摘牌。
来自南京的银城系诠释了“小而美”企业在资本市场如何起舞。
同学帮“占据”银城系
银城生活服务(01922.hk)、银城国际控股(01902.hk)、银城地产集团的实控人均为黄清平。
在股权方面，上市前，黄清平通过SilverHuang和SilverWutong持有银城生活服务54.5%的股份。此外，戴成书、朱林楠、谢晨光、马保华分别持股17.43%、9.44%、7.25%和6.72%。
据悉，银城系实际上是“同学帮”控制的公司。银城生活服务和银城国际控股的股东基本相同。
黄清平曾于1983年获得中国南京金陵职业大学工民建专业文凭。早年，他在南京城建系统工作，后被委任为当时为国企的南京银城房地产公司总经理，2001年银城地产改制后黄清平成为实际控制人，并陆续找来同学共同创业。
目前，在银城系的管理层，黄清平、马保华、谢晨光以及银城国际总工程师吴伟四人是同学，均是金陵职业大学工民建专业80级校友。
截至2019年底，黄清平、谢晨光、马保华分别持有银城生活服务股份40.85%、5.43%、5.03%。
79%的在管面积来自于第三方
银城生活服务主要提供物业管理服务及社区增值服务，其中物业管理服务是公司的主要收入来源。2019年，银城生活服务实现收入6.96亿元，同比上涨48.8%。来自物业管理服务的收入为约人民币5.531亿元，占总收入的约79.5%。
业绩的增长离不开在管面积的稳定增长。2016年至2019年，银城生活服务的在管建筑面积分别约为661.4万平方米、1076.9万平方米、1546.3万平方米、2607.7万平方米。2016年至今在管面积取得超过58.0%的复合年增长率。
截至2019年12月31日，银城生活服务的业务涵盖中国15个城市，包括江苏省的10个城市以及长江三角洲地区大都市中其他省份的5个城市，公司管理239项物业，包括116项住宅物业及123项非住宅物业。在管建筑面积约达26.1百万平方米。合约建筑面积约为30.8百万平方米。
与其它严重依靠背后房企的物业公司不同，银城生活服务管理的物业以第三方物业居多。
2016年至2019年，来自银城系（包括银城国际控股集团及银城地产集团）的在管面积分别约为3.0百万平方米、3.6百万平方米、3.6百万平方米及5.41百万平方米，分别占公司的在管面积约45.6%、33.1%、23.5%及20.8%。
在管面积中，近80%来自于第三方，这和银城生活服务较早就开始市场化运营有关，其于2014年就开始外接第三方物业项目，体现了公司在第三方物业接管中具有较强竞争力。
2016年至2019年，在物业管理服务收入中，来自关联方银城国际控股产生的收入分别为6450万元、7516.5万元、8775.8万元、1.23亿元，分别在总物业管理服务收入中占比约38.2%、32.3%、23.9%、22.2%。
2019年，银城生活服务来自关联方的在管面积占比为20.8%，物管收入占比为22.2%，收入与在管面积剪刀差为2.6%。
对于来自第三方地产发展商项目(简称“二手物管项目”)，银城生活服务表示，虽在新接手的前两到三年需投入较多资源，影响毛利率水平，但待其步入成熟期后，对集团的业务规模增长和长期收益之提升均带来正面影响。作为二手物管项目的专家，2019年银城生活服务成功使得18个接管的二手物管项目转亏为盈。
2019年，银城生活服务整体的毛利率约为16.1%，较去年同期的14.5%上涨约1.6个百分点。银城生活服务也实现核心纯利(即未扣除公司于2019年11月6日上市有关的上市开支)约为4.57百万元，同比增加约68.6%。
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