滨江服务：物业收入与在管面积剪刀差3.3%|剪刀差_新浪财经

文/乐居财经研究院王泽红

2019年3月15日，滨江服务集团在港交所成功上市，是第12家在港股上市的物业企业，实际控制人为戚金兴，持有其47.51%股权，是滨江服务的大股东。

对于是否通过并购快速扩张公司规模，在4月1日举行的2019年业绩推介会上，滨江服务董事会主席朱立东表示，对同类型的物业服务公司收并购，滨江服务非常审慎。2020年的发展速度将与去年保持一样的增速，滨江的管理面积相较于同行们快速的规模扩张，属于“精打细算”的类型。

滨江服务获取新项目的方式主要有3种：1.接管关联公司滨江集团开发的物业；2. 通过打造滨江服务的品牌，获取第三方项目，而且会设定相应的毛利率以及物管费要求；3. 通过与政府或是企业成立联营公司展开合作。

超七成物管收入源自滨江集团

2019年，滨江服务实现收入7.02亿元，同比增长37.8%。其中，物业管理服务收入为4.12亿元，非业主增值服务收入为2.24亿元，业主增值服务收入为6630万元。

截至2019年12月31日，滨江服务在管建筑面积为1440万平方米，同比增长24.1%；合约建筑面积达到1240万平方米，同比增长34.8%；总面积达到2680万平方米，同比增长28.8%。

从业务来源看，滨江服务的在管面积主要来自于滨江集团和独立物业开发商。

将时间线条拉长来分析，2015年-2019年，滨江服务来自于滨江集团开发的物业服务在管面积占比分别为95.17%、89.71%、79.11%、70.5%、66.8%；同期，为滨江服务贡献的物管收入比例分别为98.4%、91.9%、82.1%、73.8%、70.1%。江服务对滨江集团的依赖正在逐年降低。

以2019年数据来看，来自于滨江集团66.8%的在管面积，为滨江服务带来了70.1%的物管收入，收入与在管面积剪刀差为3.3%；而这一数值，在2015 -2018年则分别为3.23%、2.19%、2.99%、3.3%，变化幅度很小。

高人力成本，拉低毛利率

物业管理服务来自第三方的收入一般情况下利润率较低，这与开拓外延市场的成本、费用支出方面息息相关。2015年-2019年，滨江服务毛利率从16.45%增长至28.07%，增长超过10个百分点。

滨江服务毛利率的持续增长，与物业管理费用不断增加有关。据了解，2015年-2019年，滨江服务的物业费上调22次，2019年达到约每月每平方米4.16元，而同期中国百强物管企业的物业费均值在2.3元每月每平方米左右。

虽然毛利率在逐渐增加，但是相比于同行超过30%的毛利率水平，如碧桂园服务毛利率为31.6%、蓝光嘉宝服务约36%，滨江服务28.07%的毛利率水平并不突出。主要是因为滨江服务专注于中高端物业服务，在管项目主要都是中高端物业。

而提供高端品质服务需要更多人员支撑，其需要相应提供服务的员工成本也会更高，2019年滨江服务员工成本为3.31亿元，这直接拉低了其毛利率水平。

对于毛利率偏低的问题，滨江服务董事会主席、总裁朱立东在2019年度业绩线上推介会上表示：“由于人力成本处在相对较高的水准，毛利率体现得不是非常好。以后智能化程度，为更多人所接受，用机器代替人，就会有更明显的优势。”

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