恒盛地产：资金紧绷 守卫现金流丨透析房企布局

综合销售同比下降42.5%

报告期内，公司各项指标均面临着下滑的问题。年内公司录得人民币58.07亿元综合销售收入，同比下降42.5%。已出售及交付之楼面面积为213,445平米，同比下降28.4%；已确认平均售价为每平方米人民币22,707元，同比下降33.0%。

对此，公司在报告中表示，年内未录得销售增长的主要原因是由于政府调控政策中对房地产金融全方位收紧，对高端房产预售证发放政策持续严管控，受此影响，公司部分项目销售延期，回款速度延后，到账资金减少。

来源：2019年恒盛地产业绩报告

从区域来看，公司年内旗下确认销售收入（包括物业销售收入及内部装修收入）的项目总数为20个。其中，一线城市的销售占比为84.3%，为8个；二，三线城市的销售占比为15.7%，为12个。值得注意的是，上海地区为公司年内的发展主力，销售收入占比为84.3%；长三角地区（除上海），环渤海地区，东北地区占比分别为12.9%，0.4%，2.4%。

来源：2019年恒盛地产业绩报告

年内，公司实现房地产销售人民币近67.33亿元，同比下降9.7%。其中，环渤海地区为主要贡献区域，上海地区及长三角地区占比分别下降66.8%及47.6%。公司整体的平均销售价格为每平方米人民币15,512元，同比下降36.4%。

公司对此表示，主要因为本年度内销售面积侧重于平均销售价格较低的东北地区及长三角地区的项目，同时加大力度销售车库亦将本集团整体的平均销售价格拉低。

据悉，集团东北地区项目为长春•恒盛豪庭，全年累计录得房地产销售额人民币15.49亿元；长三角地区方面，区内多个项目于年内加速出售尾盘房源及车库等存货，为本集团贡献物业销售金额共计人民币15.88亿元。

全年亏损超9亿 资本负债比连升五年

截至2019年12月31日，公司录得本公司拥有人应占亏损人民币9.57亿元。截至2018年12月31，公司拥有人应占溢利人民币5.25亿元；每股亏损为人民币0.12元（2018：每股盈利人民币0.07元）。

来源：2019年恒盛地产业绩报告

除此，公司目前的资金情况也不容乐观，资本负债比逐年攀升。根据报告显示，公司年内借款总额为人民币252.47亿元，资本负债比率为399.7%。翻阅历年年报发现，公司2015年、2016年、2017年、2018年资本负债比分别为182.2%、283.4%、393.4%、317.8%。

对此，公司在报告中肯定了目前资金紧张局面，并表示未来将积极应对，加大对金融机构及政府部门的沟通，保证现金流安全使用，提高资产经营管理能力，完善和补充运营现金流管理。

土储方面，公司年内未购入任何土地。据悉，截至2019年12月31日，公司已取得土地证或已签署土地收购协议的土地储备总量为695万平米，平均楼面土地成本为每平方米人民币1,579元，土地成本相对低廉。其中，以二三线城市为主，占比为84.9%。

恒盛地产控股有限公司主席丁向阳在报告中表示，年内集团主要执行谨慎拿地的投资策略，根据现金流和财务资源的状况来确定新增土地的规模。同时公司也透露，相对低廉的土地储备可以为公司日后的可持续发展和获取较高的溢利率提供了有力的保障。

稳健发展 现金为王

报告期内，公司在商业物业方面取得稳定收入。截至2019年12月31日，零售商业、写字楼及酒店的物业形态按建筑面积分别佔本集团商业物业开发总量的62.1%、24.3%及13.6%。公司在报告中也指出，计划长期持有大部分商业物业，以获取稳定的租金收入。

据悉，年内公司拥有约260万平方米的总楼面面积已规划为开发商业物业，而其中已落成的商业物业楼面面积约53.9万平方米，约124.6万平方米的商业物业项目仍在建设中。

受新冠影响，房地产市场也受到了一定波及。对此。恒盛地产控股有限公司主席丁向阳在报告中表示，目前房地产需求释放的积极性仍然存在，行业整体的容量仍然足够。并预判市场成交规模会呈现前低后高趋势。

于未来的发展，丁向阳则提出了3点方向：

一是要坚持稳健发展的原则，坚持做好现有项目的建设，提升本集团的盈利能力及增强本集团在市场的竞争力；二是要关注行业政策变化及市场动态转换，及时调整行销力度和节奏，促进物业销售和现金有效回笼；三是要坚持采取审慎的财务政策，加强全面预算管理，统筹引导现金管理，改善公司的债务结构。

随着防控形势的变化，市场也在逐渐复苏，房产经济也在向良性发展，而恒盛地产能否借势摆脱迫在眉睫的债务危机问题，仍然是个未知数。