宋广菊第一份物业年报：第三方项目收入比剪刀差

（06049.HK）发布2019年业绩公告。

截至2019年底，保利物业收入59.67亿元，同比增加41.1%，公司拥有人应占年内溢利4.9亿元，同比增加49.3%。每股基本盈利1.21元。

几项主要财务数据均有大幅增长，物业费收入结构多元化，增值服务更是多点开花，公建业务成长明显。多元布局的结构性差异，对于整体利润率的影响也较为明显。

净利润率8.4%，基础物业毛利偏低

2019年，保利物业毛利约为12.11亿元，较2018年同比增长42.2%，整体毛利率20.1%，较2018年提升0.2个百分点。与行业类似规模公司相比，碧桂园服务与雅生活的同期毛利率虽较去年出现下滑，但仍保持在31.6%和36.7%的水平。

数据显示，保利物业2016年、2017年、2018年的毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%；同期，公司净利率仅为5.8%、6.9%、7.9%，均处行业低位。2019年，净利率较去年增加0.5个百分点至8.4%，而同期碧桂园服务净利率为19.9%，雅生活则为25.2%。

虽然营收和净利虽然连年增长，但盈利能力却略显较弱。目前保利物业的三个业务条线中，物业管理业务是该公司最重要的收入来源，然而该项业务的毛利率仅为14.2%，严重拖累整体利润率水平。

超过55%的第三方项目贡献收入不足20%

报告显示，2019年，保利物业通过与多家地方城投平台、央企国企、区域型开发商建立战略联盟，大力推进市场化拓展。年内，分别与世界500强中国机械工业集团的附属公司、菏泽市城市开发投资有限公司、唐山市新城市建设投资集团有限公司、西安曲江文化产业投资（集团）有限公司等多地的城市投资平台订立战略合作协议。

受益于在管面积的扩大及在管项目数量的增加，2019年，物业管理服务的收入约为38.44亿元，较2018年同期上升32.1%，占总收入的约64.4%。  

截至报告期末，保利物业总在管面积约为2.87亿平方米，来自公司控股股东保利发展的在管面积约为1.29亿平方米，第三方在管面积约1.58亿平方米。其中，来自第三方的物业管理服务收入约为6.95亿元，虽较2018年增长109.3%，但在物业管理服务总收入的占比仍仅为18.1%。

可以看到，服务均价较低的公建项目，占据保利物业总在管面积较大比例，达到1.4亿平方米，部分程度上拉低收入水平。

受益上市募集资金 期末权益增长639%

截至2019年底，保利物业流动资产约为73.03亿元，较上年同期增长约217.9%。现金及等价物约为65.09亿元，较同期增长262.9%，主要受益于2019年12月19日在港交所上市所增加的募集资金，以及持续增长的经营现金净流入贡献。

因为上市募集资金及年内实现的利润贡献，保利物业期末权益总额约为51.22亿元，较上年同期增加约44.29亿元，增长约639%。截至报告期末，没有借款或银行贷款，无抵押任何资产。

社区增值服务迅猛发展，占总收入两成

2019年，保利物业积极关注业主多元化的社区生活需求，通过整合内外部优质资源，致力于打造高品质的社区增值服务。期内该项业务录得11.54亿元的收入，较上年同期增长约85.2%，占总收入的19.4%。

增长主要得益于管理规模的扩张及服务用户的增加，并受益于优质的基础物管服务及良好的客户黏性，为业主提供大量的社区便民服务，以及积极打造在美居服务、社区零售、社区媒体等领域的垂直增值服务。

分项来看，社区便民及其他服务实现收入约4.58亿元，占社区增值服务总收入的约39.7%，比例最高；美居服务实现收入约1.96亿元，占社区增值服务总收入的约16.7%；社区零售实现收入约1.19亿元，占社区增值服务总收入的约10.3%；车场管理服务实现收入约1.83亿元，占社区增值服务总收入的约15.8%；社区空间管理实现收入约1.37亿元，占社区增值服务总收入的约11.8%。此外，社区媒体实现收入约6540万元，占社区增值服务总收入的约5.7%。

增值业务带来的高利润收入拉高保利物业整体盈利水平。报告称，未来，保利物业将以“大物业”战略为指引，着力打造社区生活服务体系，紧扣业主需求，围绕美居服务、社区零售、社区媒体等，做大做优增值服务品类，强化产业资源整合，积极开展与优质细分服务商的合作，构建社区服务生态圈。