华创证券：金科股份持股计划启动购买，多元激励护航成长

    （000656）员工持股计划点评。

  一期持股计划启动购买，目前累计买入 5,152 万股、占总股本 0.96%

  公司公告，截至 2 月 20 日，一期持股计划已通过“国信证券金科股份卓越共赢员工持股 1 号单一资产管理计划”在深交所以集中竞价方式累计买入金科股份股票共计 5,152 万股，占公司总股本的 0.96%，成交均价 6.58 元/股，对应3.4 亿元。19 年 6 月 6 日，公司股东大会通过了《卓越共赢计划暨员工持股计划》，一期持股计划资金总额不超过 25 亿元，其中员工自筹资金不超过 12.5亿元；融资资金与自筹资金的比例不超过 1:1，融资金额不超过 12.5 亿元。二期至五期的资金来源于专项基金，若 2019-22 年业绩分别达到 51、62、74、82亿元，复合增速 20%，则下一年度按该净利润 3.5%提取专项基金，对应专项基金分别为 1.8、2.2、2.6、2.9 亿元，合计达 9.4 亿元。

  高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比，实现高质量成长

  公司销售实现高质量成长：1）高销售增速：据克而瑞数据，公司 19 年销售额1,803 亿元，同比+40%、17-19 年 CAGR+63%，分别高于主流 12 家房企平均22%、33%；2）高权益比：据克而瑞数据，19 年销售权益比高达 83%，高于主流 12 家房企平均 70%；3）高销债比：19 年权益销售额/有息负债余额达 1.6倍，高于主流 12 家房企平均值 1.5 倍，凸显资金使用高效；4）高销售/业绩比：公司 19 年预测销售归母净利润/19 年预测结算归母净利润达 2.9 倍，远高于 12家主流房企平均 1.6 倍，具备强业绩释放能力。公司拿地积极，16-18 年拿地面积/销售面积达 123%、148%、153%；3Q19 市场拿地分化之际，公司拿地面积/销售面积仍达 196%，远高于 17 家主流房企平均 128%。19H1 末，公司可售面积超 5,600 万方，估算一二线占比 59%，可覆盖 18/19E 销售面积 4.2/2.8 倍

  步入业绩释放期、预收款高覆盖，金科物业行业排名前十、估值可观

  3Q19 营业收入 423.0 亿元，同比+60.7%；归母净利润 39.8 亿元，同比+81.7%；毛利率和归母销售净利率分别为 30.1%和 9.2%，同比分别+4.1、+1.1pct。19Q3末，资产负债率和净负债率分别为 83.8%、144.3%，分别同比持平、-4.7pct。19Q3 末，预收款达 1,043.2 亿元，同比+49.5%，较 19H1 末+11.0%，可覆盖 18年营收 2.5 倍，高于行业平均，望保障业绩高增。此外，金科物业 14-18 年净利润 CAGR 达 88%。19H1 公司物业管理营收 12.0 亿元，同比+84%；净利润1.59 亿元，同比+260%；19H1 末，物管合同面积达 2.4 亿平，综合实力排名行业前十，后续物管估值或将逐步体现。

  投资建议：持股计划启动购买，多元激励护航成长，重申“强推”评级

  16 年以来，金科股份推出多元激励，积极拿地扩张，通过多手段提周转、控杠杆，实现高质量成长，如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比、高拿地增速、高预收款等高质量指标保障后续结算资源丰富，低价拿地则保障后续毛利率无忧，而目前公司正值业绩释放期。此外，金科物业目前合同面积2.4 亿平米，综合实力排名 10 位，后续估值或将逐步体现。我们维持 2019-21年每股收益预测分别为 0.98、1.31、1.65 元，对应 19-21 年 PE 为 7.6/5.7/4.5 倍，维持目标价 10.00 元，重申“强推”评级。

  风险提示：房地产调控政策超预期收紧，行业资金超预期收紧。