鸿坤物业二度递表：旧里子与新马甲

  乐居财经 展浩博 发自香港

  袁春离开鸿坤之后，27岁的赵伟豪正从幕后走向台前。从父亲赵彬手中接班鸿坤两年后，赵伟豪第一个大动作便是趁着物企上市潮，寻求自家物业板块尽快上市。

  1月31日，烨星集团控股集团有限公司（以下简称烨星控股）第二次向港交所递交招股书。烨星控股正是北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司（鸿坤物业）为了赴港上市，注册的境外控股公司。此次是其继去年7月递交招股书失效后的再次递表。

  有意思的是，不同于一般物企上市名称均采用与品牌名一致的做法。此次鸿坤物业采用“烨星”而非“鸿坤”的名字申请上市，颇让人费解。

  “烨”，火光，光盛之意。“烨星”二字，则大有星星之火的意味。从这点来看，似乎“烨星”二字更能契合当前规模尚小的鸿坤物业，意图“星星之火可以燎原”的做大野心。

  其实更早之前，鸿坤物业曾于2018年8月至12月间，短暂在新三板挂牌上市。对于从新三板改道香港，招股书解释，是为了增加与国际投资者和全球市场的接触，对自身业务发展有利。

  2019年4月，袁春卸任鸿坤物业董事长，也是在袁春离职之后，鸿坤物业开启了赴港上市的步伐。2019年8月，袁春又辞去鸿坤地产总裁一职，正式离开鸿坤，加入弘阳。关于袁春离职的原因众说纷纭，有自立帮派说，也有让位少主说。

  前者是说，袁春入职鸿坤后大举引进龙湖手下，洗掉了一批鸿坤老臣，引发老板赵彬不悦；而第二种说法则宫廷剧色彩浓厚，是说袁春功成身退要为少主赵伟豪挪位子。

  一场彻底的二代交班

  2017年，袁春放弃龙湖集团副总裁的职位，以及准总裁接班人的机会，决定加入鸿坤。谈及加盟鸿坤的理由时，袁春认为自己和老板赵彬更“投缘”。值得一提的是，大约在袁春加入鸿坤的同时，赵彬完成二代交班的部署也在同步进行。目前，交班计划已经完成。

  这一点在鸿坤物业招股书中也有所显示。据招股书，重组前的鸿坤物业控股股东为北京合润资产管理有限公司（北京合润），后者由赵伟豪和其母亲吴虹分别持股99%、1%。即赵伟豪为北京合润实控人，而北京合润亦100%控股鸿坤集团，另据企查查，鸿坤集团持有北京鸿坤伟业房地产开发有限公司97.73%股权，后者即鸿坤地产。

  重组后的鸿坤物业则分别由盛达丰和凯宏策略分别持股79.26%和20.74%。盛达丰由赵伟豪、吴虹、赵彬分别持股98.62%、1%、0.38%；凯宏策略则由李燕萍100%控股。李燕萍为鸿坤物业于2019年2月引入的战略投资者。赵伟豪仍为鸿坤物业实控人。

  也就是说，不管房产还是物业，赵彬都已经彻底交付给了儿子。而赵伟豪也已成为偌大的鸿坤帝国的实际掌权人。为此，外界盛传赵彬当初引入袁春，是为了给儿子赵伟豪做导师、军师。

  李燕萍突击入股

  值得一提的是，鸿坤物业递表前，突击入股的李燕萍是何方神圣？为什么鸿坤物业愿意在上市前夜让出20.74%的股权？

  资料显示，李燕萍又名李悦琪，凯宏策略主席、香港广西社团总会会员。

  李燕萍祖籍福州，在内地出生，四岁时随家人来到香港生活，金融及工商管理专业出身，拥有MBA学位，曾任职多个行业，经验丰富，对东南亚及海外市场相当熟悉，并开展了不少投资项目，表现亮眼，是知名风险投资人。

  据《荣誉杂志》一篇访谈介绍，善于资源整合，做到优势互补，也是李悦琪女士的能力之一。两年前，她投资了越南一家做香氛蜡烛的公司，该公司在越南市场有一定基础，且两位老板待人友好，非常有拼劲，她非常欣赏。入股才一年，公司就成功在香港上市了。

  据了解，此次辅助鸿坤物业上市，是李燕萍近年来进入国内的第一个项目。

  2019年2月28日，李燕萍旗下的凯宏策略以260万元收购鸿坤物业5.14%股权，其中162.5万元用于增加注册资本，另外97.5万元用于资本储备。

  2019年6月3日，凯宏策略再次以1700万港元认购烨星控股1645股股份，最终持有其2074股股份，占比20.74%。

  业绩失速 拓疆迟缓

  尽管获“导师”袁春两年栽培，又有高人襄助，扛起鸿坤大旗的赵伟豪依然面临不小的挑战。

  据招股书，2016年至2019年前八个月，鸿坤物业的营业收入分别为1.17亿、1.92亿、2.51亿及1.75亿元；净利润分别为1755.3万、3557.5万、3722.1万和2063.1万元，期间净利同比增速分别为102.7%、4.6%、-21.5%。呈现逐年下滑趋势。

  且鸿坤物业业务主要布局在环京一带，截至2019年8月底，其京津冀三地业务占比高达83.1%。而在2016年，鸿坤物业除去京津冀之外仅在海南有占比10.3%的业务布局。三年时间里，鸿坤物业也只是拓展了湖北、江苏、安徽三省。

  截至2019年8月底，鸿坤物业的湖北业务占比5.6%。对此招股书特别提示此部分业绩风险，受当前新冠病毒疫情影响，湖北省内业务将面临很大不确定性。

  业务版图区域化特色显著之余，鸿坤物业亦存在收益依赖母公司的特点。招股书显示，2016~2019年8月底，鸿坤物业母公司作为其的最大客户，为其贡献收益分别约4040万元、7470万元、9120万元及5930万元，分别占总收益约34.7%、39%、36.3%及33.8%。

  此外，鸿坤物业骤降的资产负债率同样颇有意思。2016~2019年8月底，鸿坤物业资产负债率分别为60%、40%、20%和4%。从2018年的20%到2019年前8月的4%，招股书解释因权益总额提升、利润增长以及应付款项减少所致。

  引入高人入股、充厚权益降低负债率，鸿坤物业上市可谓志在必得。而过去一年，在港物业股迎来了整体狂飙，香港市场对物业股的高估值，对鸿坤物业的吸引力不言而喻。然而，亟需开疆拓土的鸿坤，对于接班二代赵伟豪而言，上市或许仅是个开始。