岳阳45宗地流拍 | 40城楼市备忘录㊼

  编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？

  成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》

  城市综述·岳阳：2019年，岳阳新房成交下跌至四年内低位。土地市场219宗供地，量超2018年，但45宗流拍，成交金额下跌。政策持续平稳。预计2020年供应量会继续增加，市场成交可能放大，价格有可能小幅上升。

  2020置业岳阳指数：★★★

  2018和2019年土地供应放量，从2019年土地流拍看，供应有过大之嫌，2020年市场竞争会更充分，购房者可以挑选入手。

  ①成交：2019年成交总量下滑 成交量近四年最低

  据乐居岳阳数据监控中心统计显示，2019年岳阳楼市全年卖房20428套，成交面积2372948㎡。其中住宅成交17426套，成交面积2128474㎡；商业成交3002套，成交面积244474㎡。纵观2012-2019年岳阳楼市的成交整体表现来看，2019年岳阳楼市成交量较2018年有所下滑，成交量下降了5.6%，也是近四年来成交量最少的一年。

  从岳阳楼市每月成交量表现来看，2019年的第一个成交峰值出现在小阳春之后的4月份，成交量达到了1759套，而6、7、8月则表现的相对比较平稳，进入9月份成交量达到了第二个峰值，达到2173套，而10月份则达到本年度的顶峰，11、12月份由于相对有一些热盘相继开盘，进一步的刺激了楼市成交，最终12月份以2114套的成交量划上了一个完美的句号。

  从不同区域成交情况来看，片区成交里岳阳楼区以成交量7403套位居第一，其次是经济开发区成交量达到6624套位列第二，第三名则由南湖风景区以2648套夺得。

  据成交榜单统计显示，荣盛金鹗御府以成交套数和成交面积夺得双料冠军！

  从岳阳楼盘成交TOP30排行榜上看，岳阳经开区和岳阳楼区楼盘占据了近半壁江山，恒大未来城、富兴御城、荣盛金鹗御府、碧桂园凤凰城、中建嘉和城、合众领岛、美的梧桐庄园、洞庭国际半岛公园、大汉新城、恒大南湖半岛挤进年度前十。而南湖新区热盘江河颐景城、奥园御湖湾、美的金科郡、敏捷山湖源著分别成交914套、857套、406套和252套。 

  2019年岳阳楼盘成交排行榜

  此外，二手房方面,2019年岳阳成交了8689套房。其中住宅成交7521套，成交面积758702.51㎡；商业成交1168套，成交面积52767.87㎡。

  ②政策：暂停公积金异地贷款

  2019年岳阳住房公积金贷款政策进行调整，暂停了住房公积金异地贷款政策。同时也出台了中心城区定向限价商品房的实施办法，全市房价稳健发展。

  ③土地：成交167.05亿元 45宗流拍

  据乐居岳阳数据监控中心统计显示，2019年全年岳阳土地市场共推出264宗地，其中成交219宗地，流拍45宗地，成交金额达到1670500.2万元（约167.05亿元）；成交面积达到9466747.67㎡。

  从成交地块情况来看，全年成交地块最多的是湘阴县，推出53宗地，成交46宗，成交金额198564万元。

  其次是岳阳县，推出地块有33宗，成交地块27宗地，成交金额116760.4万元。

  排名第三的是岳阳市，推出地块32宗，成交地块26宗，成交金额为691721万元，成交面积1327418.82㎡。

  从岳阳土地市场历年来推出和成交情况来看，2010-2014年岳阳土地市场表现平平，而步入2015年土地市场开始渐渐复苏，成交地块达到190宗，而2018-2019年这两年，是岳阳历史上拍地最频繁的两年，也是推出宅地最多的两年。受到楼市调控主基调的影响，如何从源头控制地价从而实现稳定房价的目标，成为考验政策智慧的关键。

  2019年岳阳土地市场成交219宗地，环比2018年上涨了2.34%；但成交金额却远远的低于2018年。

  2019年众多品牌房企纷纷在岳阳市场拿地，祥源地产、融创地产、金茂地产、大唐地产、哈工大集团等纷纷进驻岳阳。据不完全统计，目前已入驻岳阳的百强房企有19家，实力房企有7家。

  2019年祥源地产夺得了岳阳土拍市场单价冠军和总价冠军的称号，其楼面价达到了4067元/平，成交总价则达到了197540万元。

  成交面积冠军则被岳阳岳茂建设投资有限公司夺得，成交面积达到204638㎡，项目地块位于九华山片区。

  2019年岳阳土地市场，若从量的角度来看，拍地数量、体量、土拍推量等多项指标都创下历史新记录，加速推量大环境之下，机遇也前所未有。这些大批量宅地陆续入市后，将让整个岳阳楼市翻天覆地，购房者未来的选择增多，头部房企的集聚化效应也将持续增强。然而，在持续明朗的环境下，却也潜藏危机。对于购房者来说，如何在众多楼盘项目中，找到适合自己的优质产品，还需具备慧眼识珠的能力。对于开发商来说，如何在日趋激烈的市场竞争中保持自身优势，持续占领鳌头，也十分考验智慧。

  ④房价收入比：10.8 改善型产品占比增加

  在岳阳以刚需为主的市场中，60万曾经是购房的基本门槛。而随着市场结构的调整，改善型产品占比的增加，我们发现购房门槛已经提升到80-140万。(这里已成交均价万元，成交主力户型80-140平方进行计算)

  单套总房款与家庭可支配收入的比为4.5。岳阳2019年人均收入为27680，以家庭成员4名进行计算，家庭全年收入在11.0720万左右，按照套均总价120万计算，房价、收入比为10.8。

  ⑤购房心态：价格合适就出手

  2019年是改善型需求出手的爆发年，高品质楼盘成交火热，特别是品牌房企的品质项目受到购房者的追捧。房企纷纷出现业绩一上再升的局面，提前、超额完成销售任务是2019年房企的关键词。

  而面对上涨的房价，对于生活品质有要求的购房者还是一如既往的买单。但是对于刚需而言，可选的空间正在逐步缩小，甚至所有的购房者出现持币待购也买不到合适房子的情况。

  2019年销售业绩比较好的楼盘都是价格上做出让步的品牌房企。对于卖家而言，急着出手的卖家会在价格上做出一些让步。价格上有优势的房源也更容易促成成交。而不急着出手的卖家仍死守价格，进一步观望。

  总体而言，目前岳阳楼市仍处在买卖双方的深度博弈期。

  ⑥2020趋势：房价上涨是趋势 涨幅或下降

  乐居普通员工认为，稳地价、稳房价、稳预期依然是房地产的主基调。2019年，中央重申“房住不炒”，政策导向已十分明显。

  而业内对于2020年抱有信心，认为房价上涨将在2019年持续，但是涨价的幅度对于不同的区域、不同的产品会出现两极分化的效果。涨幅较好的项目仍然以品牌房企，品质项目为主。

  随着新一轮拆迁潮的来临，2020年岳阳楼市将继续保持平稳上升的局面，在市场利好预期下，成交量和价格都将继续小幅稳步上升。也不排除市场在某些政策红利的刺激下，某些区域、板块出现第二轮的快速上涨。

  2020年岳阳中心城区比较值得期待的几个板块，除了以往的热点岳阳楼区、南湖以外，还有在在板块规划上引起市场关注的热点板块，譬如临港新区、南湖新区和岳阳经开区，这几个板块大盘云集，供应量和供地量都很充足，2020年将迎来新的一轮厮杀。

  本次调查采编人：余静 潘宇凌

  2020年1月20日