常州5年房价涨126% | 40城楼市备忘录㊳

编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？

  成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》

常州城市一隅

城市综述•常州：2019年常州市场成交高峰期主要集中在二三季度，这也是土拍高峰期。土地市场将呈现量稳价升，地王再现，乡镇地块地价和成交量呈现上升趋势。2019年，主城各个区在房价进一步上涨，金坛、溧阳则继续呈平稳态势，市场高价盘开始趋多。此外，2019年底开始有银行实行认房认贷政策，2020年购房门槛进一步提升。

 2020置业常州指数：★★★☆

  均价1.5万的常州房价处于长三角相对洼区，近几年房价一直随地价迅速攀升。2019和2020年两条地铁开通，城市配套不断升级。从2020年1月土拍来看，地价还在升，意味着房价持续上升可能性较大，对于刚需和投资都值得尽快入手。

①成交：5年房价涨126%

  2019年1-12月常州市（含金坛、溧阳）商品住宅成交690万㎡，2019年的常州楼市上半年一路高歌，而进入下半年的常州楼市，增速放缓，三季度在7、8月的下行下在9月常州楼市迎来一波上涨，到了四季度10月由于供应减少、市场热度下降，成交量大幅减少，但11月常州楼市由于供应量增加，成交量较10月显著提升，而到了12月成交量61万㎡，环比11月持平，同比2018年同期增加25.35%。

  从数据来看，2015年-2019年期间，常州成交在2017年和2018年有所下滑。主要是因为在恢复供地之前，市场以去库存为主。2017年虽然恢复供地，全年出让16幅经营性宅地，土拍带来市场热度，但供应并没有跟上。2018年尽管供应跟上了，但市场明显降温、需求萎缩，导致两年市场成交量下滑。但房价方面却有快速增长，5年常州商品住宅成交均价上涨126%，尤其是2017年以后，可以看出房价上涨跟土拍带来的高地价还是有很大关系。

 ②政策：政策相对放松，但门槛高了

 a.常州放宽落户政策，最新落户政策取消购房迁入房屋面积不小于50平方米，迁入后人均居住面积不小于25平方米的限制；取消子女与父母相互投靠且迁入后人均居住面积不小于25平方米的限制。这刺激了一部分二手市场成交，特别是市中心学区房成交。

 b.4月14日，常州调整住房公积金使用政策。使用新政主要调整三个方面：扩大了使用范围，让公积金更好用；实施差异化贷款政策，更精准支持刚需性购房；提高贷款贴息额度，加大对低收入家庭的帮扶。新政于2019年7月1日正式实施。

 c.9月21日，常州地铁1号线正式开通运营。这是常州交通史上一个新的里程碑，也标志着常州的城市发展将进入一个崭新的时代！

d.商业贷款新政：常州认房认贷或全面执行、目前仅江南农村商业银行执行该政策、其他银行暂时未明确。

e.常州成品住房管理新政已于2020年1月1日执行 ，实行“交付标准样板房”制度。

③土地:供应完成率171.8%,楼面价再创新高

  常州主城区（不含金坛、溧阳）全城共成功出让47幅宅地（含回购地块），总出让面积为3436327.02平米（约5154亩），总出让金额为476.78亿元。出让面积同比上涨29%，出让金额同比上涨39%。此外，位于钟楼1幅地块流拍。

  自2017年，常州恢复供地以来，土拍成绩实现三连涨，2019年在成功出让地块宗数、出让面积、出让金额都再创新高。

  2019年常州市区年度经营性用地计划供应3500亩，市区不超过3000亩。而该目标在9月份就已完成。最终，2019年常州实际供应完成率171.8%。此外，已出让地块仅10幅地块还在“待机“状态，还有10个项目将在12月底或者1月正式开盘入市。

④房价:全年涨幅超15%

  从统计数据来看，除2月以外，2019年全年房价同比上涨！6月至9月新房价格环比连续4月上涨！11月新房价格为全年房价最高点，与房价最低的2月相比，差额达4600元/㎡。年尾（12月）年头（1月）相比，上涨2044元/㎡，涨幅超15%。

  整体来看，常州房价在2019年迎来了结构化的上涨，自7月起，整个下半年全市成交均价都超过15000元/㎡，甚至11月的成交均价18000元/㎡，达到前所未有的高度。越来越多的楼盘价格超过20000元/㎡，豪宅价格标准被提升到25000元/㎡以上，主城四大区域和板块的房价一再被刷新。

⑤2019年房价收入比 ：10.9

  我们计算的是单套总房款与家庭可支配收入的比。数据显示，常州成交户型面积段主要集中在120-144㎡，市区商品住宅的套均面积为129㎡，以常州均价15176元/平米，总价约200万元。2018年常州人均可支配收入45933元。以一家4口来算，房价收入比在10.9。

  ⑥板块：量价齐升

数据来源：克而瑞常州房产测评

  供应量板块：2019年常州板块供应量排行TOP10新龙板块、钟楼开发区板块、湖塘老城区板块、武高新板块、戚墅堰板块、西太湖板块、清凉-丽华板块、凤凰新城板块清潭路板块、新市府板块。

  成交量方面，2019年常州板块成交量排行TOP10为湖塘老城区板块、武高新板块、戚墅堰板块、清凉-丽华板块、新龙板块、凤凰新城板块、西太湖板块、钟楼开发区板块、清潭路板块、新市府板块。

  板块房价方面，2019年常州板块成交价排行TOP10，文化宫板块、新市府板块、兰陵板块、青山桥-红梅板块、淹南板块、恐龙园板块、怀德板块、青龙板块、清凉-丽华板块、钟楼开发区板块。

  纵观常州各大板块，2019年成交均价最高的前三个板块分别是文化宫板块、新市府板块、兰陵板块，其中文化宫板块均价已超3万元/㎡，而均价TOP10的板块有7个均价过2万元/㎡。

 ⑦市场心态：开发商敢卖高价，二手房卖家挂牌不急

  新房方面：常州大批新盘入市，2019年入市的44个新房项目，分布在常州5大区。其中，天宁、新北、武进是主力供应区域。其中，2盘均价突破3万/㎡，即钟楼区的嘉宏江左风华与天宁区的九洲·南广场花园。市场产品以改善型产品为主，精装盘占比越来越大，且户型面积也以大面积为主，整体房源总价较高，购房者购房成本以及门槛较高。

  二手房方面：2019年常州二手房市场呈现高开低走的状态。从一季度开始呈现上升趋势、二季度二手房成交量持续高位，而三季度的成交量下跌也是由于市场没有了土拍的刺激，热度下降。且一批新地块房源快速涌入市场，二手房市场持续遇冷。

  在价格上，常州二手房价格并没有出现明显的松动。

  目前、很多人把房子挂在中介，却不急着出手，除特殊原因，降价快速出手。大多数房东们处于观望状态，更多人等看2020年的行情。购房者来说、新房市场有了更多选择性、且土地市场的降温、也让很多购房者开始观望、犹豫。

 ⑧2020年走势预测：房价或进一步上涨 市场竞争白热化

  a.市场政策稳定

  从全国角度来看，“稳地价、稳房价、稳预期”依然是2020年市场的重点方向。目前，常州市场政策相对稳定，2019年常州放宽了落户政策，吸引力一部分的外来购买力，2020年影响最大的主要还是银行利率以及“认房又认贷”的政策执行。

  b.成交量先扬后抑，将间歇性的增长

  常州市场的成交量还是受土拍影响较大，从2017年-2019年的土拍情况来看，土拍市场的火热程度也会带动市场成交量。从目前来看，2020年一季度会迎来一个成交高峰期，因为2020年第一季度将有大批纯新盘入市，年后会有小阳春回暖迹象。且2020年常州第一波土拍乡镇地块就吸引了20多家房企竞争，乡镇地价再创新高，因此土拍的火热程度也会催动市场的成交量。

  c.主城房价持续上升，板块格局加剧分化

  目前常州房价影响主要在两个方面，第一是地价的攀升，第二是产品结构的影响。随着大批高价盘入市，且市场精装产品占比趋于扩大化，整体成交均价上升。从第一场土拍来看，乡镇地块的地价上升，对于后期房源的入市价也会相应提升。另外，从此前公布的预推地块看，2020年土地供应多集中在乡镇板块、开发区板块、新龙板块等外围板块。

 d.市场供大于求，买方市场占主导

  2017年-2019年土拍地块每年都在攀升，因此大批新盘涌入市场。2019年拿地未入市的项目以及2020年上半年拿地的项目集中在2020年上市，市场供应进入一个高峰期。热门板块供大于求，地块相邻，产品相似，房企竞争白热化，这些板块呈现买方市场占主导。

 e.乡镇成交量占比扩大

  乡镇盘由于库存稀少，新房稀缺，且随着近两年地块供应加大，拿地门槛低，伴随着产业落地、配套规划落实等利好，房企将目光转向乡镇市场。2019年，常州乡镇盘成交也相当亮眼，2020年这一趋势势必延续。

  本次调查采编人：蒋金花  潘宇凌

  2020年1月20日