首开花式融资拯救现金流

首开股份董事长 李岩

  乐居财经 曾树佳 发自北京

  以“城市复兴”为己任的首开股份（600376，以下简称“首开”），又公布了两笔融资大单。11月28日，该公司发布公告称，拟发行50亿元超短期融资券，及70亿元中期票据，利率尚未确定。总额120亿元的资金输血，让人们重新将目光聚焦于这家北京国企。

  今年以来，首开频频披露大手笔的融资计划，其中包括3月份27亿债权融资计划、50亿永续中票，以及4月份不超70亿的企业债券等。

  接入大量棚改、保障房业务的首开，往往被贴上“周转慢”的标签，外界也常常从现金流、负债率等指标，去审视这家企业。“一部首开史，半座北京城”，曾经的“京城一哥”，近年来不断受到外部房企的冲击与挑战，它也慢慢在转换角色，维持刚刚获得的千亿地位。

  2019年至少融资366亿

  中国企业资本联盟副理事长柏文喜向乐居财经表示，“首开的资产质量与预期现金流都比较好，否则就无法发出这么大一笔债。”的确，相比于民营房企，国企的身份，让首开在融资路途上拥有一定的优势。

  据乐居财经不完全统计，2019年以来，首开披露的融资动态，所涉金额已达366亿元，而其整体平均融资成本仅为5.38%。

  为了保证现金流的稳定周转，首开亮出了各种“财技”，此次融资事项涉及到的债券、中期票据等方式，只是众多融资之匙中的一部分 。

  上半年，首开累计新增融资额共计约 272 亿元，其中银行贷款 88 亿元，信托贷款 62 亿元，债权融资计划 22 亿元，公司债 20 亿元，中期票据 55 亿元，短期票据 15 亿元，应付账款保理（ABS）10 亿元。

  据乐居财经推算，以上各融资方式的额度，占总额度的比例分别为32.3%、22.8%、8.1%、7.4%、20.2%、5.5%、3.7%。由此看来，首开最依赖的还是银行贷款渠道，但与去年相比，该融资结构似乎有所变化。

乐居财经制图

  2018年，首开累计新增融资共计约417亿元，其中信托贷款27亿元，小于银行贷款、债权融资计划、公司债等的额度，占比仅为6.5%。换言之，今年上半年，首开新增信托融资的比例有了很大的上涨。

  近月来，房地产信托业务遭遇了强监管，信托融资的风险有所提升。或许是为了调整融资结构，降低信托融资的比例，首开下半年陆续在其他融资渠道发力，推出债券融资计划、中期票据等数笔大额融资。

  首开调整融资结构、引入现金流的真正目的，还是在于为业务输血、偿还债务。柏文喜分析：“首开目前的现金流压力较大，可能与项目周转、业务重组以及去化不畅有关，而它的投资需求与偿债压力又较强。”

  今年前三季度，由于少数股东投资降低、归还债务和永续债权益工具的缘故，首开筹资活动产生的现金流量净额为-82.55亿元，同比去年下降247.55%。与此同时，因为支付了大额的地价款、一级开发拆迁补偿款及往来款，其经营活动产生的现金流净额也转为负数，为-15.5亿元。

  截至第三季度末，首开资产负债率为81.77%，与去年同期几乎持平，较2018年末增加0.19个百分点。期末，该公司短期借款、一年内到期的非流动负债合计为310.54亿元，略高于209.85亿元的货币资金。

  牺牲利润保规模

  今年10月份，首开共实现签约面积24.43万平方米，签约金额78.06亿元。前十月，其共实现签约面积265.83万平方米，同比增加5.18%；签约金额 769.34亿元，同比增加13.69%。按照1010.15亿的目标计算，首开目前已完成了全年76%的销售任务。

  观察以往首开的销售轨迹，可以发现，一二季度常常是其销售的低点，到第三季度调整节奏，第四季度则向上冲刺。若今年维持这样的步调，应该能完成销售目标。但首开股份董事长李岩此前对媒体坦言“有压力”。

  北京仍是首开的大本营，但十几年来，外来房企纷纷开启“进京路”，京城的房地产市场竞争渐趋激烈。在此背景下，首开开始转换思路，加强与其他房企合作，其中既有华润、金茂等央企，又有龙湖等标杆民企。

  相关数据显示，从2010年到现在，首开获取了大概将近140个项目，其中合作项目有110个。其中与龙湖合作的项目共有32个，体量为543万平方米。

  目前，首开的销售业绩，大部分依靠合作项目来实现。以刚刚过去的10月份为例，期内该公司及控股子公司共实现签约面积102000平米，签约金额35.04 亿元；而合作项目共实现签约面积142200平米，签约金额43.01亿元，占销售总额的比例达55.1%。

  除了常规的合作拿地外，首开还通过入股的方式，获取项目的权益，这种操作方式，并不局限了北京区域。如今年的8月份，它就出资2000万元，参股了龙湖在成都的两个项目。

  为了维持一定的销售规模，首开从战略布局上做了调整。去年，其位于北京区域的业务比例降到50%以下，并踩线实现了千亿规模。未来，首开还会继续向长三角、珠三角、成渝等区域发展。

  但项目合作范围的扩大，却牺牲了首开的净利润。今年前三季度，首开实现295.45亿元的营业收入，而归属于上市公司股东的净利润却只为23.76亿元，后者与前者的比值仅为8.04%，仍然处于较低水平。

  为了在城市更新领域，取得更好的突破，今年3月9日，首开集团宣布正式和北京房地集团合并重组，这是继2005年和天鸿集团合并重组后，集团进行的第二次资产合并。集团要接收房地集团3075万平方米的非经营性资产，这是首开“城市复兴”实践中的宝贵资源。

  “城市复兴官”的头衔，给了首开很大的压力。在发展过程中，它将会继续承受着资金与负债之重。但房地集团的并入与重组，或许能带给首开不一样的发展格局。