正商集团：困守“中原”丨起底隐贵房企

  【编者按】它们，低调，神秘，家底殷实；它们，顽强，有特色地深耕一方，不追求上市。乐居财经开启“隐贵房企”大起底系列，挖掘它们水下冰山的故事。本期关注起底系列七十之正商集团。

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  策划：陈海保

  统筹：王敬宾 王彩霞

  撰文：李毓

  编辑：于婞

  河南省会城市郑州，古称商都，自古以来便是商贾繁茂之地。

  2018年，郑州总人口数达到1013.6万人，完成生产总值10143.3亿元，城镇化率72.2%，远高出全国平均城镇化水平。这座城市还拥有多个响当当的称号，是特大城市、国家重要的综合交通枢纽、商贸物流中心和中原城市群中心城市。

  经济、商贸、交通的发达，以及高度的城镇化率，使得这片位居中原核心的土地，一直以来滋养出了众多房地产企业——正商、建业、康桥、永威、名门、浩创、正弘，它们在这座城市创立、发展、筑巢、生根，并长期盘踞与此，形成一方势力。

  正商集团是其中最具代表的企业之一。

  成立24年，正商集团于2018年的销售规模已踏入500亿俱乐部行列，成为中小型房企的典型代表。集团早于2010年开始走出郑州，但仔细梳理其业务版图，不难发现，在现今百亿房企都已经开始实现全国化布局的情况下，正商集团依然困守一方。

  “双面”张敬国

  没有亲身接触过正商集团董事长张敬国的人，会很容易误以为他是一个精打细算、干练精明的人。这是外界一直以来对商人的固有印象，某种程度上讲，也符合张敬国作为一家房地产企业董事长的应有定位。

  大学时候的张敬国学的是无线电专业，标准的理工专业科班出身，这成就了张敬国逻辑严谨、遇事冷静、不轻信盲从，并时刻能掌控全局的习惯，为他日后在郑州房地产圈占有一席之地，埋下了人格魅力层面的基础。

  1995年，张敬国从体制内挣脱出来后，创立河南兴业房地产开发有限公司，随后与人合作开发出兴联公寓。这个项目的体量不大，仅有25套房子，但实现了在短时间内销售一空。

  此后，张敬国的人生际遇开始急速走向另一个方向，紧紧地跟郑州的房地产市场捆绑在了一起。

  1998年，第一次尝到了房地产甜头的张敬国开始正式组建起正商地产，同年大刀阔斧着手开发建设郑州北区大盘北云鹤花园，首先开启了郑州北区高档住宅的先河。

  北云鹤花园的建成，让郑州市场第一次认识到了正商，紧随其后，金色港湾、四月天、绿岛港湾、启航大厦、金杯家园、花都港湾、蓝钻等项目也相继在郑州落地建成，正商集团在郑州的影响力开始逐步确立。

  截至2018年，正商集团相继开发90余个项目，累计开发建筑面积近3000万平方米，其中，大部分项目集中在河南郑州，并连续七年位居郑州销售额和销售面积第一名。

  如今，张敬国正在逐步退出企业管理一线。企查查显示，河南宏光正商置业有限公司、河南正商置业有限公司（正商系重要实体）的法人代表已于2018年8月均由张敬国变更为张国强。张国强与张敬国同龄，是正商老臣。有意思的是，两人经常被误认为是兄弟，其实张国强是职业经理人。

  企查查显示，河南正商置业有限公司的最终持有公司为HQ Nepyune Investments Limited，实际控制人为张敬国家族。

  多年来，商业上的成功使外界更多看到了张敬国干练和精明的一面，却很少有人能感知到他背后那充满真性情、细腻的内心。在上大学以前，张敬国更像一个不务学业的人，爱写诗，随性，心中有浪迹天涯的孤芳与自傲。

  事实上，这种“文艺范”在张敬国成为正商集团董事长之后仍有延续，只是不易被外界所察觉。据了解，正商成立早期所建项目案名“北云鹤”和“四月天”便是出自张敬国之手，而灵感分别来自于诗人刘禹锡的《秋词》和林徽因《你是人间的四月天》。

  张敬国觉得自己骨子里是一个真性情之人，但跟其做事精明干练的一面并不矛盾，他也把这称之为自己“做事理科，做人文科”的一面。

  成为正商集团董事长多年，张敬国曾在接受采访中表示：自己人生最快乐的时候，是走在大街上没有人认出来的时候，是自己在大排档光着脊梁大口吃肉、大碗喝酒的时候。在地产圈，这都是一个特殊的存在。

  走出郑州

  2018年，正商集团销售509.7亿元，销售面积432.59万平方米，正式踏入500亿俱乐部行列，成为中小型房企的典型代表。然而，其绝大部分的销售贡献来自于大本营郑州，项目高度集中。

  一直以来，郑州高度发达的交通、经贸和城镇化滋养了一批本土房地产企业，自给自足的市场使得它们即使不费力向外扩张，也能够很好地生存。但同时，也画地为牢，成为了它们难以走出的舒适圈。

  官网信息显示，正商集团二十多年来开发的90余个项目中，目前仅在郑州的已建和在建项目就达到71个。此外，根据2018年披露数据，正商集团的土地储备超过80%来自于郑州这座大本营。

  2016-2018年，正商集团的销售额分别实现261.2亿元、326.67亿元、509.7亿元，销售规模依然有较大的提升。然而，对于一家规模体量已经超过500亿的房企而言，区域的难以突破也成为了其进一步扩张的掣肘。

  事实上，早在2010年正商集团就已经开始提出要走出郑州，彼时，其扩张的步伐也曾一度到达海南文昌、山东青岛和河南信阳、洛阳、新乡等地。但随后的时间里，正商集团的区域扩张战略也无疾而终，缓下步来。

  2017年，正商重启区域扩张的步伐。其于当年4月分别以28.9亿元和12.1亿元拿下丰台槐房村和顺义区仁和镇自住房地块，花了总代价41亿元，终于挤进北京市场，拉开了进军一线城市的序幕；2018年1月，正商集团又一次以12.53亿元摘得武汉白沙洲地块，成功进驻武汉。

  值得一提的是，随着新一轮房地产调控周期的开启，正商集团或已经错失了最佳的扩张时机。一方面，楼市调控使得大市场行情低迷，开发商现金流吃紧，规模扩张余力不足；另一方面，房地产融资的持续收紧，也使得房企大规模拿地经成为了一种奢望。

  截至目前，正商集团仅布局郑州、洛阳、新乡、信阳、北京、青岛、文昌、许昌、武汉九座城市，河南省内城市依然占了绝大多数。值得一提的是，即使同样在郑州拥有较大市场占比的建业地产，其目前也已进入河南省18个地级城市和77个县级城市，远多于正商集团的布局。

  而即使正商谋求投资重点城市和区域的意愿不断增强，曾有业内人士指出，在当前城市调控仍然严厉、项目去化周期拉长、资金风险加剧的情况下，渴望扩张的正商集团无疑将面临资金压力。

 上市镜像

  10月21日，河南兴业物联网管理科技有限公司向香港联合交易所递交IPO招股书，消息一出，正商系的上市平台眼看着又要增加一个了。

  资料显示，兴业物联成立于1999年，专注于为非住宅物业提供物业管理及增值服务。截至目前，公司在管物业组合涵盖16幢商用楼宇及三幢政府楼宇，建筑面积仅210万平方米，合约物业组合的建筑面积约为410万平方米。

  一直以来，企图通过给投资者讲好资本故事，推动旗下公司登陆资本市场获得新发展机会就是张敬国的愿景之一，但效果一直不能让其满意。

  最早在2014年7月，正商集团就曾以正商国际的名义向港交所提交招股说明书，启动IPO程序，但仅在5个月后，正商国际IPO以“失效”告终。

  随后的2015年，正商集团以7.31亿港元收购香港恒辉股份，正式组建正恒国际控股有限公司（正商实业前身），最终实现了曲线上市，布局资本市场。

  但事后证明，该平台仍然难有理想的融资效果，加之正商集团的注资动作迟迟未见，平台的市场估值长期徘徊在低点。

  2018年6月，正商发展拟按12元/股的估值为基础确定转让价格，拟受让赞宇科技不高于公司总股本30%的股份，这被看作是正商集团又一次意欲借壳登陆A股的动作。

  据了解，截至目前，正商集团控制的上市公司涵盖了香港主板上市公司正商实业（0815.HK）、美国纽约证券交易所上市公司Global Medical REIT, Inc（GMRE），以及深交所上市公司赞宇科技（002637）。

  值得一提的是，除了这次提交IPO招股书的兴业物联，正商集团旗下实际上还有另一个物业管理公司——正商物业。官网数据显示，正商物业当前累计接管面积1600余万平方米，合同面积1600余万平方米，服务项目60余个。

  据了解，公司已逐步进入北京、青岛、海南、洛阳、信阳、新乡、许昌等异地项目的接管，业态涵盖多层、小高层、高层住宅、别墅及花园洋房、综合商业等物业类型。

  相比之下，兴业物联的管理面积规模要小得多，但张敬国却把兴业物联推向了资本市场，当中的资本逻辑，值得探索。

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