乐居财经 严明会 发自北京
“降负债”是2018年房企关键词之一。根据《2018中国上市房企资产负债率排行榜TOP100》数据，2018年百家上市房企平均资产负债率约为78.9%，较2017年的77.7%增长1.2个百分点。其中，有35家房企资产负债率同比有所下降，五矿地产(00230.HK)便是其中一家。
3月21日，五矿地产发布2018年业绩报告。报告显示，2018年资产负债率为68.7%，较2017年72.3%下降3.6个百分点。负债总额324.4亿港元，相比2017年354.2亿港元下降8.4%。近五年以来，负债规模第一次拐头向下。
现金短债比超3倍 偿债压力或在2020年集中释放
从披露数据来看，2018年短期借款10.15亿港元，较2017年39.78亿港元，大幅下降74.5%。2018年手握现金约36亿元（除受限制现金及银行存款），现金短债比超过3倍。
短期偿债无忧，但中长期却要警惕。资产负债表显示，2018年长期借款140.4亿港元，较2017年107.7亿港元，大幅增长30.4%；借款总额约为150.5亿港元，其中，2020年到期借款80.7亿港元，占借款总额的53.6%。
一年以后，五矿地产的短期负债至少要翻8倍，如何应对大增的偿债压力，“造血”和“输血”能力面临考验。据现金流量表显示，2018年五矿地产的融资现金流净额为-4.53亿港元，相比2017年的63.39亿港元，融资能力大幅下滑。
再来看经营情况。年报显示，2018年，五矿地产经营业绩持续增长实现收入109.3亿港元，实现净利润约17.5亿港元，净利率由2017年的12.1%上升至16.1%；股权持有人应占纯利9.35亿港元，同比增长31.15%，连续四年持续走高；毛利率由2017年的34.3%上升至35.6%，同比增长1.3个百分点；每股基本盈利27.94港仙，拟派末期息每股8.0港仙。
净利润增长有“水分”
看似优异的成绩单里，藏着一些小“心机”。
1、净利润增长源于“降税”。数据显示，2018年五矿地产收入109.3亿港元，较2017年119.4亿港元下滑约8.5%，2018年毛利38.9亿港元，较2017年40.9亿港元下滑约4.9%。收入和毛利同比下滑，净利润却同比增长20.7%至17.5亿元，其主要原因是2018年所得税支出较2017年下降了近4亿港元。
如扣除递延税项的影响，2018年五矿地产纳税额应为14.7亿港元，相比2017年的25.52亿港元，大幅下降42.4%。其中，土地增值税8.4亿港元，相比2017年13.1亿港元，大幅下降35.9%。对比近两年的新增土储情况，2018五矿地产新增两项房地产项目，总可开发楼面面积增加约32.5万平方米，新增土地储备成本约为33.37亿元人民币；而2017年新增四项房地产项目，总可开发楼面面积增加约90.1万平方米，新增土地储备成本约为124亿元人民币。五矿地产2018年的拿地数和拿地成本较去年大幅萎缩。
2、“其他收入”翻倍。损益表里，除了所得税的大幅降低，还有“其他收入、其他收益及亏损”的大幅增长。2018年，该项收入为1.26亿港元，同比增长幅度达到106.6%。其中，“其他财务负债公允值变动”从2017年的4196万港元，直接暴降98.6%至60.9万港元，公允值损失减少约4135万港元。
五矿地产在2017年提出了发展目标，即2018年达到150亿元，2020年达到400亿元，公司签约销售额年化增长要达到60%以上。2019年1月15日，五矿地产换帅，由何剑波接任董事会主席，他曾公开表示：“150亿元也不是多大数字，我们应该有更高的目标。房地产追求暴利的时代已经过去了，房企自身更重要的是竞争力。公司虽然本身规模不大，但是通过加快公司周转，加速去化库存，定的目标要更为进取。”
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