年报风云丨田明：朗诗坚持价值投资 不拿地王

出席业绩发布会的朗诗绿色集团高管

  乐居财经 沙文蓉 房慧 发自香港

  3月22日，朗诗绿色集团(00106.HK，以下简称“朗诗”)发布公司2018年业绩报告。3天后（3月25日），其业绩会在香港举行。董事局主席、执行董事兼总裁田明，执行董事、联席总裁兼首席财务官申乐莹，执行董事、联席总裁王磊，执行董事、副总裁谢远建，执行董事、副总裁兼首席国际业务官周勤等高管出席。

  据报告显示，2018年朗诗净利润为人民币14.4亿元，同比增幅为99.9%。此外每股收益、毛利率、核心净利润等均有较大涨幅。可以看出，走轻资产战略的朗诗，规模、营收都较此前上了一个新台阶。在业绩会上，田明透露，将剥离非地产业务板块提高公司估值，坚持价值投资，不拿地王。同时，他表示，越是熊市，朗诗越有用武之地。

  利润大涨

  美国市场表现突出，项目横跨东西海岸

  2018年“朗诗出品”合约销售约为人民币381亿元，同比上涨约19.0%。实现年度收入总额约为人民币75.6亿元，同比增加21.67%；应占合营及联营公司权益已确认收入人民币35.4亿元，合计确认销售收入人民币111.0亿元，较去年上升约65.5%。

  2018年度，公司实现净利润为人民币14.4亿元，同比增幅为99.9%；核心净利润为人民币12.7亿元，同比增幅为36.1%；毛利率及净利率分别为28.5%及19.1%；本年度每股基本收益为人民币27分，同比增幅为92.9%。2018年度，集团股东权益报酬率(ROE)为30.3%，同比增幅为10.8个百分点。

  在朗诗的销售收入中，美国项目房地产表现突出，报告期内，美国项目签约销售约为人民币35.0亿元，报告显示，在朗诗的业务布局中，目前美国业务的资产配置约占集团的22.7%。在美业务共实现了25.53亿元的收入，同比增长92%，年复合增长率为226%。据了解，2018年，朗诗又在美国获取8个项目，目前业务布局横跨东西两岸。

  自2013年朗诗成立美国房地产事业部至今，5年多的时间这块业务已成为朗诗一个重要的增长极。对于在美投资房地产，成立之初田明就说过“既是为了实现全球范围内的资产多元化配置，也是为了培育新的业务模式，形成新的利润增长点。”

  在此次业绩发布会之后的专访环节，田明介绍，未来美国和中国市场将三七开，中国为主，美国为辅，美国市场是战略性进入，从全球来看，中美房地产市场容量最大。两个市场同时布局，也是降低风险，有对冲效应，因为每个经济体都有一个周期，这样平衡性增强。朗诗美国公司实施的是本土化战略，是完全按照当地市场需求来开发项目的，整个团队也是美国化的。

  “房地产是很地域化的，在美国做房地产不能用中国模式去弄，否则会撞得头破血流。有些房企也做海外市场，但实际是机会市场，多数卖给中国人，这只会存在一个阶段，比如现在外汇管制后，这方面需求就立即下来了。另外，美国市场够大、历史悠久，这里跌的跟头、教训，能对国内市场有借鉴作用。目前房地产市场，中国大起大落，美国平稳，这样匹配起来，挺好。”田明进一步解释

  据悉，朗诗在美国推出的绿色高效节能建筑(High Performance Home）颇受欢迎，已成为眼下美国购房者追捧的热点产品。朗诗美国目前已在全美房地产建筑商中位列前40。

  坚持价值投资、不抢地王

  2018年新增28个项目，总土储1570.99万平方米

  朗诗坚持价值投资、不抢地王。2018年共获取28个项目，新增可售货值388亿元。其中中国境内20个，美国8个。当中开发销售型物业27个(其中本集团录得权益项目18个，独立第三方委托开发管理项目9个)及持有出租型物业1个。

  境内项目分别位于中国广州、杭州、南京、成都、苏州、武汉、西安等城市，新增项目超过八成是通过收并购、参股及委托开发等多种方式获得。

  美国项目分别多位于西部和东部一线门户城市，2018年，美国地产在深耕东、西海岸的基础上，拓展高成长型的凤凰城新市场。目前美国地产共计16个项目，Landsea Homes品牌知名度在美国稳步提升。

  据报告显示，截止2018年12月31日，朗诗拥有的项目储备总建筑面积1570.99万平方米及可售面积671.958万平方米及预计可售货值约为1219.1亿元，按权益计算，朗诗应占项目储备总建筑面积443.59万平方米及可售面积146.35万平方米及预计可售货值约为319.6亿元。

  此外，报告期内，朗诗拥有项目储备可售面积为671.96万平方米及预计可售货值约为1219.1亿元，取得权益项目总建筑面积为988.64万平方米、可售面积为369.62万平方米及预计可售货值约为693.1亿元。其中朗诗应占权益部分可售面积为146.35万平方米及预计可售货值约为319.6亿元。朗诗独立第三方委托开发管理项目共32个，可售面积302.34万平方米，预计可售货值约为526.0亿元。集团持有出租型物业总建筑面积为10.94万平方米，应占权益部分建筑面积为7.85万平方米。

  2019年，朗诗在无锡、西安等再度布局新项目。关于土地储备方面，田明表示，2019年将坚持差异化产品竞争优势和小股操盘的商业模式，仍将以资产轻型化方式进行土地储备。

  朗诗一直坚持走绿色开发道路，这个技术门槛会否被其他企业模仿并超越？对于这个问题，田明认为，这个门槛挺高的，不仅仅是技术门槛，甚至是价值观的门槛，如果企业没有绿色的理念，很难做好。“业务板块创新从来不是钱的事，钱不是核心竞争力。”

  将剥离非地产开发相关业务

  2019年有信心实现10%~20%的合同销售增速

  自2014年提出“变轻”转型，朗诗在操盘项目所占的股东权益逐年递减，2015年底朗诗操盘的项目里自己的股东权益约占70%， 2017年年底约为29%，2018年约为30%。

  伴随着变轻的同时，过去三年，朗诗保持了匀速稳健的合同销售增速，2016~2018年，朗诗合同销售额分别为280亿、320亿、381亿。对于接下来2019年市场，田明表示“2019年有信心实现10%~20%的合同销售增速”。

  对于2019年的业务发展策略，朗诗表示计划于2019年将非地产开发相关业务剥离至控股集团，非地产开发相关业务包括长租公寓、物业管理、设计等，剥离之后，朗诗绿色集团将成为一个业务清晰的专业化绿色地产公司，聚焦绿色科技地产核心主业，释放差异化产品核心能力的溢价空间，提升股东回报。

  在业绩发布会现场，被问及长租公寓业务未来的发展规划，田明表示，依据国际经验，人口导入型城市地区的居住问题， 一半以上的居住需求是租房来解决的。随着我国城镇化的推进和“房住不炒”的顶层设计，朗诗看好长租公寓行业未来的发展。

  但长租公寓业务与朗诗的主营业务绿色地产开发兼容度并不高，“朗诗寓主要是二房东模式，赚的是租金差，但整体来看，3~5年后才能回本，在一段时间内会产生业务亏损，剥离开来可以更好培育长租公寓市场，也能使我们的主营业务更加纯粹”，田明进一步补充。

  另外，田明认为，在香港资本市场，一家企业综合型业务太多估值会被打折。去年，朗诗的长租公寓1.9亿亏本摊在公司账面上，未来几年，这个业务板块还在爬坡培育期，放进去会拖累了上市公司市值。但他同时强调，长租公寓是新生事物，大方向是对的。

  负债管控成效显著

  获标普全球最高等级的绿色评级

  2018年地产行业呈现明显的结构性调整态势，在此环境下，朗诗多种举措优化债务结构，从目前的情况来看，成效显著。

  报告显示，2018年朗诗净负债16.2亿元，净负债率仅34%，维持在行业较低水平。此外，截至2018年12月末，朗诗与多家金融机构保持长期良好合作关系，获得总授信额度 494.0 亿元，其中未用额度 417.9 亿元，占比 85%，

  值得一提的是，朗诗旗下的“青杉资本”已打通地产基金“融、投、管、退”全流程，并在此基础上进行丰富多样的创新与探索，采用资产、股权收并购、困境资产包等方式获取各类型项目。截止2018年底，青杉资本管理资产规模约为人民币87.6亿元，有力支持了核心业务发展。

  朗诗积极拓展多样化融资方式，上半年抓住市场窗口在境外成功发行总额2亿美元绿色债券，获标普全球最高等级的绿色评级。此外，多家境外机构也给出了展望正面的评级。

  对于目前多数房企状况，田明用“惶恐不安，左冲右突“来形容，他认为，过去快速拿地开发出货的高周转模式快要走不下去了，大家已经在困局中。朗诗去年就做好了过冬的准备，储备了很多现金，现在就等价值好的机会。“我们这样差异化的房企就喜欢熊市，市场不好了，卖不动了，大家就来找我们参股合作，就到了发挥我们武功的时候了。只有熊市，英雄才有用武之地。在市场好的情况下，我们的负债率会偏低，在市场不好的情况下，我们会积极寻找投资机会，负债率会上升一些。”