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房贷上调 不必急于提前还贷


http://finance.sina.com.cn 2005年03月21日 10:13 每日经济新闻

  个人房贷利率的上调是最近上海市民与投资者最为关心的话题之一。央行日前宣布,从本月17日起,现行的住房贷款优惠利率正式取消,各家银行可以根据自己的情况,调整房贷利率,最低不低于基准利率的90%即可。以5年期贷款6.12%的基准利率为例,银行能提供的最低利率不过5.51%,而且上不封顶。

  该政策出台后,不少读者致电本报,咨询应不应该提前还贷,其中一位林小姐的情况
较有代表性。

  林小姐月收入8000元,2002年贷款50万元购房,全部为20年期、等额本息的商业贷款。她想知道的是,房贷优惠利率取消后,如果按照基准利率6.12%计算,她每月供款将增加至多少?现在她手头有8万元左右的股票基金,还有少量债券和现金,马上套现提前还贷是否划算?

  现在大多数银行还没有明确贷款利率标准,但根据NBD记者掌握的信息,多数国有银行都倾向于6.12%的基准利率,而中小股份制银行的利率水平可能更为灵活,甚至要低一些。

  若以6.12%的基准利率计算,50万元20年期贷款如果采取等额本息方式还款,每月需支出3616.86元,较5.31%利率水平多支出230元。对于月收入8000元的林小姐来说,压力并不太大。

  根据央行的政策,林小姐这样正在还贷的客户,银行要到明年1月1日才开始执行新利率。现在距年末还有9个月,林小姐的股票基金不妨先按兵不动,看看行情再说。因为现在股市正处在低位,套现是否明智还值得斟酌。

  至于流动性较低的资产,提前套现肯定会蒙受损失,比如定期存款或者凭证式国债,到期之前提取,就不能享受事先约定的利率。损失的利息和节约的利息相比,到底哪个多一些,还要仔细考虑。

  此外,专业的投资者往往能巧妙利用资金,获取比银行利率更高的资金收益。比如,黄金价格去年一年的升幅在6%以上,欧元、澳元的汇率也有不错的涨幅。因此保留适当的资金,等待合适的投资机会,也未尝不可。

  多数银行都规定,贷款头一年内提前还贷要支付手续费;也有银行规定,提前还贷一年只能一次。因此与其“零敲碎打”,不如将资金积累到比较高的数额,争取少跑几次银行,节省更多的利息。

  另外需要注意的是,贷款者到银行提前还贷一般都需要预约,而以年末为预约高峰。因此,如果打算还贷,应尽量提前跟银行约好时间,免得未能及时办理手续,错过了时间节点,多付利息。

  总的来看,到目前为止,房贷利率尽管在半年内已经连续两次上调,但上调的幅度都不大。因此,投资者还有考虑“是否要提前还贷”的余地。现在市场人士都达成了这样一个共识:这次调整房贷利率可能只是央行一系列调控措施的“前奏”,后续仍然可能出台更为紧缩的货币调控政策,比如进一步加息。

  我们同样以50万元20年期贷款为例,如果利率提高到7.5%,每月的还贷支出就要从现在的3386元增加到4028元,还款额已超过了林小姐收入的50%,还贷压力骤增。

  因此,面对加息预期,贷款买房者应该做好准备,不要把资金大规模投入长期项目中,保持还贷的灵活性。此外,还要注意自己的信用记录,及时还款,免得遭遇“罚息”。

  选稿:方翔


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