上海地产旗下楼盘有业务员称可变相“首付贷”

　　三月“小阳春”，上海楼市供应方面呈现稳步攀升格局，不少项目积极申请预售证，房企推盘意愿增强。

　　据上海中原地产数据显示，3月11日~3月17日，上海新增入市项目6个，共计25.6万平方米，环比增加92.7%。

　　不过，继去年上海楼盘降价促销出现“买房送宝马”营销活动之后，今年为了解决买家资金不足的“尴尬”，沪上部分楼盘主动提供“房屋抵押贷款”或变相提供“首付贷”。

　　日前，《中国经营报》记者暗访发现，上海部分楼盘售楼处在推介房源的同时，一些业务员不忘告诉购房者，如果看中房源，买房的首付款也可以“分批支付”，或者提供房屋抵押贷款业务和“信用贷”。

　　“只要交满300万元认筹金，剩下200余万元首付款我们可以想办法。”上海地产（集团）有限公司在浦东新区开发的尚海郦景名苑项目，客户经理介绍，其可以向公司申请客户首付款分批支付，或者上海和昆山房屋抵押贷款，保证成功选购房源。

　　针对首付分批支付和房屋抵押贷款等问题，记者致电致函上海地产（集团）有限公司等相关企业，然而截至发稿，尚未收到回应。对于楼盘提供首付分批支付的行为，上海市宝山区住房保障和房屋管理局相关负责人表示，上海明确禁止楼盘“首付贷”行为，其他问题也有文件规定。

　　客户经理称可帮忙办理首付贷

　　3月19日，记者走访了浦东新区桃林路的尚海郦景名苑，这是吸引众多购房者的网红项目。公开资料显示，尚海郦景名苑项目整体位于浦东新区洋泾板块，靠近陆家嘴滨江，地块前身为上海海事大学，2011年被上海地产集团有限公司收购。2015年，尚海郦景首次入市，2016年推盘热销，夺下上海总成交金额与总成交面积的双料冠军。

　　该项目客户经理介绍，正在加推的360套房源是项目最后一批房源，开盘卖出200余套，余下的仍在销售。

　　在与现场购房者的交流中，记者了解到，该项目房源的成交均价基本在9.2万~10.5万元/平方米，而且推出4%的折扣优惠活动。只是，项目为毛坯交付且没有优质的学区资源，不少人前来楼盘之后还是呈现出观望态度。

　　在此前的走访中，尚海郦景名苑的客户经理曾告诉记者，如果看中了房子，剩下200多万元首付款可以向公司申请分期支付，另外可以提供房屋抵押贷款业务，只要是上海或者昆山的房屋，可以帮忙抵押贷款作为首付款。“以我在公司三年的工作经验，基本上（成功购买）可以没问题。”他说道。

　　对于购房首付款的问题，上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任、教授崔光灿表示，从金融监管和市场管理的角度，买房首付贷属于违规，首付款不允许使用“消费贷”“信用贷”等，其有利于购房人根据自身实际支付能力决策购房行为。当然，若地产项目允许购房人分期付首付款，而非在首付中使用信贷，则是一种销售策略，有利于项目的销售进度。

　　在青浦区高泾路789弄金地虹桥世家项目，一名工作人员表示，如果购房者的首付款不够，楼盘可以做首付贷，通过抵押物进行贷款，抵押物可以是房屋或者车，即可成功选房。

　　松江区的合景天悦项目可以提供首付“信用贷”。销售人员介绍，公司可以为购房者解决首付不够的难题，不过购房者除了支付6%的利息费，还要交一笔3%~5%的手续费。假如贷款100万元做首付，需要另外交3万~5万元手续费，公司能助力购房者成功选到房源。

　　记者随机从网上搜索“上海买房信用贷业务”找到多家办理贷款的中介公司。一家上海的投资管理公司官网显示，提供无抵押贷款、房屋抵押贷款和汽车抵押贷款等业务，该公司业务经理介绍，公司和上海很多家银行合作，带着银行工作人员上门办理“信用贷”，两天即可拿到150万元。“事成之后付5%手续费，客户的钱最后用来买房还是炒股，不会多过问。”

　　另外一位沪上办理房屋抵押贷款的银行工作人员说：“银行一般比较忌讳房屋抵押贷款后资金流向楼市，但假如用家人名下房产抵押贷款，不告诉是用来买新房，也是可以操作。”

　　事实上，记者调查了解到，去年9月10日，上海市住建委联合房管局等九个部门发布房地产市场秩序专项整治通知规定，该份文件明确，通过提供“首付贷”或者采取“分期首付”等形式违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款，被认定为投机炒作行为。

　　地王割肉入市

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，一般月初楼市成交会有所低开，任何消息都容易左右市场交易情绪，前期一些热销项目再次加推后遇冷则是市场信心不足的表现。上海楼市在有序回温中，但小阳春的表现不会一蹴而就。

　　近日，记者前往上海杨浦区殷行路1555弄的金浩园了解到，项目于3月18日首次开盘，均价约9万元/平方米，开盘前需要验资200万元。最终，该项目推出360套房源，只吸引约66组客户认筹。

　　值得一提的是，近期上海不少项目积极申请预售证，房企推盘意愿越来越强，在产品类型上以刚需和刚改类产品为主，有亲和力的价格也获得买家认同。一些区域性地王项目甚至近乎贴着地价出售，降低姿态割肉入市，受到市场关注。

　　上海市浦东新区祝桥镇千汇路198弄的公元2040项目，是金地集团在上海的代表性项目。时间回拨到2016年，在祝桥镇的地王车轮战中，金地力挫融创、龙湖、平安不动产等强手，以88亿元总价摘牌，楼板价33023元/平方米，溢价率286%，创下彼时上海总价地王。

　　公开消息显示，名为金地公元2040的机场地王项目，首批推出户型集中在80~90多平方米三房、110多平方米四房。

　　据此前售楼部和业内人士测算，项目可售部分的保本价格为6万元/平方米，销售价格将突破8万元/平方米。然而，随着上海房地产市场调控政策趋严，“祝桥地王入市价格难达预期”的声音也此消彼长。

　　楼盘营销中心销售人员介绍，公元2040的部分房源在2月3日取得预售证，2月12日开始认筹，3月11日开盘。项目共有2806套房源，开盘推出416套精装小高层房源，均价约为4.1万~4.3万元/平方米，每套总价380万元起，整体产品偏刚需，兼顾改善型需求。

　　作为金地集团华东区域具有代表性的项目之一，金地2040地块堪称是其掷重金得来。2018年半年报显示，报告期内，华东地区营业收入为50.12亿元，同比增长150%，截至2018年中期，祝桥项目实际投资额达到5.19亿元，属上海所有在建项目中投资额最高。

　　现场销售人员坦承，以当前的价格出售也是无奈之举，房子不可能一直囤着不卖，若不是限价缘故，至少要卖到5万~6万元/平方米。

　　记者致电致函金地集团华东区域地产公司，相关负责人也表示了同样的观点。不过对于公司将如何弥补金地2040项目因售价不达预期带来的业绩损失，该负责人表示无法回应。

　　位于上海火车站北广场的金融街融府项目，彼时是金融街控股以地王的高姿态拿地，距今开发已有3年。项目的住宅部分已经交房，一期也曾出现过日光的情况，目前在售的为二期剩余房源。虽然该项目原售楼处已经搬走，但销售人员介绍，还有为数不多的房源可供选择。与其住宅项目一街之隔的是金融街拿地时的商业项目，该项目正在施工，预计2020年完工。同期拿地的还有一块作为商住的用途用地。

　　卢文曦表示，开发商资金紧张是房企推盘形成供应的原因，尤其是一些去年蓄客的项目，近期陆续进场，伴随天气转暖看房活跃度也在增加，都有助于快速进入交易状态。

　　对于前述楼盘的首付款问题，诸葛找房首席分析师陈雷指出，“首付贷”的行为是开发商自营金融机构或者合作三方机构对消费者进行放贷，对购房者来说加杠杆过大，风险及还款压力大。开发商提供首付贷的行为属于违规，首付款一般是由购房者出资，不能用房产作为抵押。信用贷流入房产市场属于违规行为，一旦受到银行调查，会停止购房者的贷款。

　　崔光灿置评，其对于开发商与购房人共同的风险在于，会影响未来交易行为是否正常进行，由于首付贷影响到后期正常的信贷审批，可能会影响购房合同的执行。

　　记者付魁对本文亦有贡献

责任编辑：杨希