小产权房其实没有产权 转正仍无望

2013年12月09日 14:02  《理财周刊》 

  此番两部委连续下发通知和召开会议,向外界传递强烈信号,明确粉碎“小产权房转正”的不实传言。

  针对“小产权房可望转正”的传言,国土部与住建部于11月22及24日联袂连续召开视频会议,并发文(《关于坚决遏制违法建设、销售小产权的紧急通知》),严正表达整治小产权房的中央立场。

  “小产权房”其实没有产权

  何谓“小产权房”,有必要先做说明与解释。

  “小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以又叫 “乡产权房”。事实上, “小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。乡政府发证的所谓“小产权房产”,并非真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,其购房合同国土房管局也不会给予备案,等同没有真正合法有效的产权证。

  虽然国家三令五申严禁小产权房之兴建与销售,遑论给予“就地合法化”的可能性,但由于小产权房在全国范围内号称已达70亿平方米,据悉仅北京一地便占其在售楼盘20%之巨,在“数量优势”的情况下,使小产权能否转正?一直以来受到社会极大关注。

  市场对“转正”充满期待

  至于近期小产权房突然在建、在售势头凶猛,则主要源于很多人对三中全会有关规定的误读。

  三中全会《决定》提出:“在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。”“保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。”看似小产权房有望合法化,导致一些人考虑是否该抢搭 “政策末班车”,使一些城市的小产权房声势看涨,北京个别小产权房的售价几天里上涨千元/平方米,广东则一改以往地下、低调潛销做法,明目张胆浮上台面直接叫卖,显示市场对“转正”的无比信心。

  惟现况观之,恐怕是事与愿违。

  “小产权房”转正违背社会主义

  国土部副部长徐德明明白指出,《决定》提出要建立城乡统一的建设用地市场,但具体的集体经营建设用地的入市,必须以严格用途管制,符合用地规范为前提,“这是大前提,是前置条件,是硬杠杠,决不能违背,更不可逾越”。

  对于已售“小产权房”,处理的基本原则一是依法依规,严格按照有关的法律法规;二是尊重历史着眼现实;三是要分类处理。而无论是哪一条,从未考虑让小产权房转正。也有专家提出“小产权房一般是利用集体经营用地,在商品房市场都已经收紧商业用途转住宅的情况下,小产权房怎么可能违规转变用途为商品住宅”之“不平之鸣”!

  总而言之,此番两部委连续下发通知和召开会议,向外界传递强烈信号,明确粉碎“小产权房转正”的不实传言。

  地铁房才能解决供需矛盾

  有人认为,让“小产权房”转正能在相当程度上增加供应,缓解市场的供需矛盾,我看并不尽然,因为小产权房主要集中在农村,部分在偏郊的城乡结合部,明显过于偏远,权充“5+2”的度假、休闲、养生、养老产品,会是不错的选择,但要作为正常居家使用,条件极不成熟。

  事实上,“供应不足导致房价上涨”的状况,从全国范围来看,正在得到改善与解决,甚至将促使2.5线以下城市的房价面临“生死考验”。尤其是地铁正在许多城市兴建当中,伺正式启用之后,将使原本遥不可及的板块蜕变成“居住可及区域”,如同江苏省昆山市花桥地区在上海地铁11号线没有开通之前,谁有“花桥居住,上海上班”的“胡思乱想”,谁脑袋灌水!但如今已成为现实。

  换言之,增加土地供应不是抑制房价的最好办法,让它成为“地铁房”才能真正达到目的。

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