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文／陈冠中
南京市温泉留园新推的“以房换养”实质上就是住房产权反向抵押贷款的一个变种。温泉留园或许正是因为对这一险种知之甚少，所以成为“第一个吃螃蟹的人”
最近，南京一家老年公寓打出了“给我你的房子，我替你养老送终”的旗号。随着社
会的进步和观念的更新，都市里的老年人入住老年公寓养老，或寄居在敬老院已经成为常事，但以“以房换养”这种形式出现还是第一次。
这家率先“吃螃蟹”的老年公寓是南京汤山的温泉留园老年公寓，据其负责人刘小艳介绍，拥有南京市明晰对应的产权房60平方米以上，年满60岁以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，而房产权将在被养老人逝世后归养老院所有。
中央财经大学保险系主任郝演苏教授表示，温泉留园新推的这一举措实质上就是住房产权反向抵押贷款的一个变种。反向抵押贷款是指老年人通过抵押自己的房产，每月从银行获得一笔钱，用于补贴生活费或其他重大支出，这一产品早已盛行于欧美，但在国内还鲜为人知，这一产品目前在国内还是空白。究其原因，恐怕与保险公司的“冷处理”不无关系。反向抵押贷款是一个跨银行、跨保险的金融理财类产品，对保险公司的精算要求非常高，具体操作难度使国内保险公司对这一产品望而却步。
郝演苏认为，现在关键的问题是如何更好地保障老年人的生活，我国房产的使用年限仅为70年，房产因此成为一种特别的财产，怎样更好地制定价格以防范风险是一个迫切的问题。他认为，国家应该出台具体的政策进行规范。
现在，温泉留园推出了保险公司尚不敢轻易尝试的“以房换养”，又会遇到怎样的情况？据悉，这一口号刚一打出，就在南京引起了轩然大波，不少市民认为，现在南京市区60平方米以上的房子少说也值三四十万元，温泉留园这样做无非是为了赚老人的钱。对此，刘小艳表示其实这么做也要承担一定的风险。因为现在的医疗费用普遍很高，根据协议无论老人得什么病、花多少钱，都要负责给他看，所以这方面的开销将会很大。
该业务刚推出，就已经有两位南京市区的老人找上门来，目前正在洽谈中。这种个体行为人与经营单位之间“以房换养”的养老模式，无疑是养老市场化的有益尝试，能够使这类老人有安度晚年的物质和法律保障。但同时，也有法律方面的专家指出，产权人在签订协议时要对养老机构的资信、履行合同的能力有全面的了解，因为一旦经营单位破产，老人的生存保障就会形成一个真空地带。
对于由温泉留园而不是保险公司率先推出反向抵押贷款，郝演苏表示，在国家没有任何规定出台的情况下，保险公司还不敢轻易尝试，而温泉留园或许正是因为对这一险种知之甚少，所以成为“第一个吃螃蟹的人”。对于其中可能存在的风险，他认为在于房产产权转让的合法性，也就是温泉留园最终能否顺利得到产权。
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