价值研说 | 政策“组合拳”陆续发布，对房地产板块有何影响？

（来源：中庚基金）

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请您先解读一下近期房地产市场的一些变化。

周汝昂：2021年以来至2024年9月（一揽子政策出台前），中国房地产市场经历了剧烈的调整：住宅年化销售面积急剧减少、全国各大中城市二手住宅价格面临不同程度的下跌、房地产销售疲软导致去库存压力累积等。而在9月新政后，市场复苏持续性、实时成交韧性超预期，本轮基本面已经维持了超7周，且始终维持政策放松前环比60%以上的增长，这是近几年最强的一轮表现。价格方面，二手房已连续6周环比企稳，整体趋势较好。

近期系列政策的出台，对房地产板块及相关产业链有哪些影响？

周汝昂：房地产市场若实现“止跌企稳”，房企现金流将改善（利好房企偿债、支付工程款）、ROE也会提升。出险企业有更充裕的资金保交付（利好竣工产业链），持续经营的企业有更好的现金流平衡项目量价关系，房价上涨房企有能力继续拿地，利好开工产业链（建筑、建材、机械、钢材、水泥等）。土地出让金增长稳定地方财政，利好基建，房价上涨后的财富效应利好居民消费。

新政出台是否足以让房价止跌回稳？若要市场迎来拐点，是受基本面改善还是政策导向转变的影响更大？

周汝昂：现有政策或许还不足以让房价“止跌回稳”，基本面的持续性还需政策的支持。目前中国需求端购房难度（负担率水平）相比美国、日本相同阶段还有一定下降空间。提高居民购买能力、财政补贴的需求，将是下一阶段关注的重点。土地收购储备效率较低，关键还要看城中村改造工作及货币化安置的落实情况。总体来看，潜在的规模是能够带动市场企稳复苏的，但关键还要看落地速度、以及方式方法。

下调房产交易税能在短期较好地提振交易需求，但板块的中长期增长动力源自何处？

周汝昂：当前我国住房发展已进入新阶段，即从“有没有”转向“好不好”。这一变化标志着我国房地产行业也进入了一个全新的发展阶段，当前我国住房结构不均衡，不论是套均面积、房龄结构、户型产品等，相较于海外国家都还有较大的改善空间。中国对于房地产支柱产业的定位（稳经济）、人民群众对于高品质居住需求（改善民生），都是房地产板块中长期增长的动力。

后续关注的投资机会有哪些？

周汝昂：下一阶段催化剂在于基本面，具备较高市场占有率和品牌影响力的头部房企仍是关注的重点。头部优质房企具备估值水平低、投资回报潜力大的优势。在政策驱动下，这类公司短期修复资产负债表，中长期发挥经营优势，具有更好的增长潜力，实现更优业绩。

10月九大龙头房企销售金额环比增加1100亿，百强房企销售额同比增长10.53%，环比增长67.45%，目前有基本面弹性的公司必须具备信用+货值。市场的复苏会带动更多区域的流速好转，有流量的公司才有未来。

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