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我国公募REITs试点以来，随着市场持续扩容、资产类型不断丰富，在资本市场助力实体经济、盘活存量资产、扩大有效投资方面发挥了积极作用，对我国经济高质量发展、构建新发展格局等国家战略的实施具有重要意义。

在首批基础设施公募REITs上市两周年在即的日子，我们的REITs专栏和大家见面了。REITs专栏是我们和大家交流REITs发行、运营、研究、投资的小阵地，感谢大家一直以来的支持，真诚地期待能够得到大家的持续关注。

从2021年6月首批公募REITs上市以来，市场发展平稳向好，二级交易价格整体呈波动态势。经历了调整后估值的合理回归，公募REITs相对收益跑赢国内多数大类资产，走势与股债相对独立，板块估值呈现分化态势。

疫情冲击下，2022年各产品虽然经营受到不同程度的影响，但大部分项目仍完成了管理人预测的全年累计可供分配金额。随着疫情影响的消退，经济逐步修复，我们认为各项目将整体向好。

2022年1月以来，利好REITs发展的相关政策频出，REITs发行审核速度持续加快，并逐渐步入常态化发行阶段。2022年5月31日，基础设施REITs扩募规则正式落地，扩募是REITs发挥资本平台作用形成资本闭环的重要组成部分，扩募机制为REITs试点带来新动能。随着REITs市场逐渐扩容，底层资产逐渐丰富，市场关注度和认可度得到提升，有较强扩募能力的REITs值得关注。

2023年3月24日，国家发改委与中国证监会发文将消费基础设施纳入公募REITs试点范围。这是贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置决策部署的有力措施，也使得购物中心、百货商场、社区商业等公众投资者熟悉的资产类型有机会登陆资本市场，有利于提升产权类公募REITs比重，提高公募REITs市场的优质资产供给与成长性。

长期来看，REITs市场建设是完善中国基础设施投融资体系的重要举措，可以进一步推动经济高质量发展，助力中国经济转型升级。

基础设施REITs降低了投资者进入基础设施领域的门槛，让人民群众得以成为优质不动产的业主，有助于原始权益人盘活存量资产，缩短资金回收周期，解决融资需求，形成基础设施投资资金的良性循环。

我国基础设施REITs空间广阔、种类丰富，高速公路、铁路、机场、港口、产业园、仓储物流、保障性租赁住房、清洁能源等基础设施资产体量巨大，未来优质商业不动产也有望纳入REITs的底层资产，支撑起万亿级REITs市场。我国当前处于重要发展窗口期，要构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，深挖国内巨大的需求潜力，加大传统基础设施与新基建的投资。

REITs更适合秉承长期配置的投资思路，在促进市场良性发展、行稳致远，对基础设施投资形成引导作用，对实体经济起到推动作用，实现高质量发展的同时，共享REITs长期发展的红利。

2020年以来，中金基金积极参与公募REITs市场建设与创新实践，加强资产研究与管理，致力于树立运营能力标杆。

未来我们将借助本专栏与市场分享公募REITs研究体会与经验所得。期待与各位携手共进，为推动公募REITs市场高质量发展做出一份贡献。

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