【投票】年轻人都去鹤岗买房了!房贷谁来还?

【投票】年轻人都去鹤岗买房了!房贷谁来还?
2023年02月06日 18:55 市场资讯

股市瞬息万变,投资难以决策?来#A股参谋部#超话聊一聊,[点击进入超话]

这也不知道是第几次关于年轻人去鹤岗买房的新闻了。

去年夏天,来自江西的花花花光了所有4万元积蓄,带着10岁的妹妹移居鹤岗,何曾想冬天的鹤岗零下十几摄氏度,平日里卖煎饼果子的小摊无以为继,没有经验的她甚至不知道东北还要交暖气费......

但人类的悲喜并不相通,相较起来,花花比万千国人更幸运的一点是:至少不用肩负每月的房贷压力。

其实自去年以来,如果有关注房贷利率的小伙伴,会明显感受到其下调的力度。

特别是今年1月,在央行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后,全国各地的房贷利率一降再降,已经有超20城降低首套房贷利率下限至4%以下。

这对于刚需购房者来说,身上的“担子”无疑是可以更轻了些。

都说房地产发展长期看人口,中期看土地,短期看金融货币。人口不仅决定了城市房地产长期发展的基本面,也决定了楼市短期供求和走势。

1月28日,国家发改委等19部门联合发布文件称,有力有序推动大型易地扶贫搬迁安置区融入新型城镇化,也就是大家所熟悉的进城落户政策。

话说回来,这已经是自去年以来,房地产行业收获的第N波“政策金牌”了。

2022年11月开始,地产行业政策“三箭齐发”,让咱们的大A“三傻”(银行、保险、房地产)之一的地产板块迎来了久违的“暴力”反弹。

所谓的“三支箭”,指的是在监管部门态度明显回暖下,从银行信贷、证券融资、股权融资等多方面给予的房地产融资支持政策,具体来看:

“第一支箭”

2022年11月11日,继央行、银保监会发布金融16条后,23日-25日,包括中国银行农业银行在内的国有大型银行密集授信,向17家房企提供超1.6万亿的意向性融资工具。

“第二支箭”

11月8日,交易商协会发文支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资,额度约2500亿元,后续可视情况进一步扩容。

在相关政策框架下,11月23日,中债增进公司出具了对3家民营房企发债信用增进函,拟分别支持这3家企业发行20亿元、15亿元、12亿元的中期票据。

“第三支箭”

11月28日,证监会表示即日起将恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策。

自此,“三支箭”正式落地,这些动作也被市场普遍认为楼市政策在“保交楼、稳民生”的基础上,开始致力于“保市场主体”。

这也让经历了一年多流动性危机的房地产,终于在2022年末迎来了金融“活水”。

反映在资本市场上,则是让沉寂许久的A股房地产板块,在重磅利好的催化下迎来了一波不小的反弹。

房地产4轮周期复盘

那究竟该如何看待这一轮地产行情的可持续性呢?

不妨从过去近二十年间房地产板块的“起起伏伏”中找寻一定的灵感。

来源:Wind,浙商证券研究所:《衣带渐宽终不悔,如何判断调控和行情持续性?》来源:Wind,浙商证券研究所:《衣带渐宽终不悔,如何判断调控和行情持续性?》

从2007年至今,国内房地产行业共经历了4轮周期,其中复苏的时间节点分别是2008-2009年、2011-2012年、2014-2015年以及2021至今。

来源:Wind,浙商证券研究所:《衣带渐宽终不悔,如何判断调控和行情持续性?》来源:Wind,浙商证券研究所:《衣带渐宽终不悔,如何判断调控和行情持续性?》

在前三轮复苏周期下,房地产板块相较于沪深300指数的区间累计超额收益,分别高达448%、165%和306%。

而最近的这一轮房地产下行周期,则起源于2020年的地产调控升级。

当时,房企“三道红线”政策颁布,监管力度不断升级,融资端的去杠杆也让不少高负债房企陆续暴雷。

再加上居民购房观望情绪渐浓和疫情的困扰,也让楼市全方位承压,A股地产板块由此迈入了“寒冬”。

2022年伊始,为了稳经济、保民生,监管层就开始不断释放积极信号,特别是去年11月以来“三箭齐发”的密集出台,也成为了房地产融资支持的历史拐点。

有券商对房地产前三轮的周期复盘中发现,房地产板块的的行情呈现出这样的演变规律:

来源:Wind,浙商证券研究所:《衣带渐宽终不悔,如何判断调控和行情持续性?》来源:Wind,浙商证券研究所:《衣带渐宽终不悔,如何判断调控和行情持续性?》

政策预期是决定板块行情开启的核心因素

板块行情开启与全国性宽松政策的出台基本同步,往往领先基本面修复拐点;

房价是影响板块行情与政策趋势的核心变量,

板块行情的结束领先政策的收紧

当房价同环比增速出现本轮周期中的首次同时转正时,政策收紧预期的加强将引发板块回调(三轮周期均出现),此时政策收紧概率大幅上升,板块行情进入尾声。

需求不修复,板块行情不结束,

板块行情持续时间较长

前三轮宽松周期中,房地产板块行情持续时间分别为14、14 和22个月。期间板块或面临一定回调,但在需求逐渐修复、房价持续上涨导致基本面出现过热苗头前,房地产板块行情持续存在。

站在当下节点看,2023年作为抢抓经济的关键一年,国内经济增长内生动力将不断增强,房地产行业依旧会是重要抓手之一。

相信在经济逐渐重启、消费潜力进一步释放过程中,房地产相关的行情不会过早终结。

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