地产第三支箭落地满周！这些要点值得关注

我们在之前的市场观点中分析过，疫情形势、地产政策、货币政策这三者其中任何一者只要出现实质性的放松，都有可能会带来市场整体的投资机会。最近一个月，我们看到地产政策和疫情管控优化政策连续出台，市场也因此出现了反弹，接下来我们将就这两个政策及其影响做进一步分析。

    近期对地产行业影响最重要的政策是“第二支箭”，这基本解决了未出险企业的融资问题，这使得地产行业整体的信用风险大幅下降，因此我们看到近期涨幅最大的资产是民营地产债，其次是获得融资的低PB地产股。至于“第三只箭”股权融资，我们认为这或许只对少数地产公司有益。对目前的地产公司而言，谁能够获得低成本的融资谁将更有可能会受益，之前有融资风险的企业如果获得低成本融资则信用风险有望大幅下降，其股票债券的估值都有可能迎来修复；之前无融资风险的企业如果获得低成本融资则可以在土地市场获得低成本扩张的机会，未来市占率和利润率都有望提升。对于股权融资而言，只有高PB地产公司的股权融资才是低成本融资。而低PB地产公司的股权融资成本其实很高，相当于贱卖现有土地资产从而获得现金，这虽然降低了信用风险有利于债券价格，但相比于债权融资这是折损原有股东利益的。但是一旦未来行业好转地产公司PB上行到1以上，那么股权融资则可能会成为公司实现扩张的有力工具。

    现有的地产政策解决的是地产公司的融资问题，但或许还不足以立刻扭转地产行业的供需关系。地产行业的供需关系要想扭转，要么需要看到房地产销售出现复苏（依赖于刺激需求的政策或者购房者预期发生变化），要么需要等到房地产新增供给大幅下降。当地产行业的供需关系发生逆转后，地产公司的估值和盈利都有可能会上升。并且当地产行业的供需关系逆转之后，地产行业销售到开工投资的传导将会打通，届时地产产业链中的优质公司或有望迎来上行周期中估值从周期股向成长股的提升。

    对于疫情防控措施，逐步优化的大方向已经非常明确，但其过程可能不会是一步到位的，中间可能会根据实际疫情数据变化出现阶段性的政策执行力度的调整，届时可能也会带来股价的波动。此外，对于受益于疫情防控措施优化的行业和公司而言，其基本面数据的验证也是投资难点之一，我们都知道这些公司的数据会恢复，但恢复到什么程度我们无法预测。对于这条主线的投资机会，我们只能判断方向，难以判断幅度，因此我们认为比较好的投资策略是选择在政策预期较低的时点买入，然后等待基本面数据恢复程度的验证后再做进一步决策。

    对于受益于防疫措施优化的方向，除了最直观的消费行业之外，银行保险行业也是有望受益的。疫情防控措施优化之后，经济将会出现一定程度的恢复，失业率也会出现一定幅度的下降，这对于劳动生产率的提升和长期资本回报率的提升都是会有帮助的，因此利率中枢相较之前也可能会抬升，这对于银行保险行业资产端的收益率或将有所助益。尤其对于保险行业而言，其负债端的成本相对刚性，当前两年资产端的收益率大幅下降之后，新增保单的盈利能力也大幅下降，这导致保险行业现有商业模式的持续性都受到了质疑，保险公司的股价也大幅下跌。因此，如果疫情防控措施优化之后使得利率中枢出现上升，那么保险行业的现有商业模式又可以重新恢复运转，保险公司的估值也有望修复，这也是近期政策优化后保险行业股价弹性大于银行行业的原因。

总体而言，我们还是维持之前的观点，市场下跌的空间可能相对有限，市场上涨的空间取决于疫情形势、地产政策、货币政策这三者的变化，我们也将根据政策的变化对投资组合进行调整。

（作者：李永兴先生，现任永赢基金副总经理、权益投资总监，同时担任永赢惠添利等多只公募产品基金经理）

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