兴银观点 | 地产步入存量市场时代，相关板块还有投资机会吗？_新浪财经

原标题：兴银观点 | 地产步入存量市场时代，相关板块还有投资机会吗？来源：兴银基金

大家好，我是兴银消费新趋势的基金经理蔡国亮。近期多个快消品公司宣布提价，虽然2021年三季报甚至下半年业绩大概率还是偏弱，但拐点迹象已经越来越明显了。今天，和大家聊聊最近关注度最高的“房地产税”。

2021年10月22日，整个地产链大涨，主要是监管层表示要“保障好刚需群体信贷需求”，再次加强了市场对于地产政策拐点的预期；2021年以来整个地产产业链走势偏弱，尤其是二季度以来，地产相关数据持续下行，部分房企遭遇债务危机，牵连整个地产相关上游子行业，同时叠加原材料成本上行，整个地产链景气度相对偏弱。

此外，在“房住不炒”的总基调下，地产政策大幅放松的可能性比较小，但地产毕竟是一个牵涉面非常大的行业，即使行业趋势长期下行，短期稳定也非常重要，尤其是在后疫情阶段整个经济趋于下行的背景下，地产政策短期易稳难紧。所以监管层2021年10月22日的表态一定程度上是符合预期的，但周末紧接着出来的房地产税改革试点的消息就有点让市场措手不及了。

长期来看，无论是从调节收入分配还是从地方财政收入的角度出发，房地产税的征收都是必然的。2011年，我国已经在上海和重庆做了试点，但征收范围都偏小，影响不大。比如在上海，你要买了新房子，才会核算你是否满足纳税条件，而对你2011年之前买的无论多少套房子都是不管的。

这次试点的细则还没有出来，但可以预期的是，无论是城市覆盖范围，还是征收范围，都会远远大于十年前的试点。根据一些业内专家的分析，试点城市可能包括上海、深圳、广州、杭州以及其他房价涨幅比较大的城市。其中，后期关注的重点是上海是否会进一步升级为对存量房征收房地产税；在税制设计上，预计也会有免征套数以及免征面积的设计，刚开始税率也不会特别高。

如果房地产税正式执行，对于整个房地产市场短期影响都偏负面，尤其是如果对于存量房征收房地产税的话，影响可能会更大；但长期来看，土地价格、房产价格、供需结构都会重新趋于均衡，长期影响相对有限。

从投资的角度来说，房地产税对于权益市场未必是坏事。十几年以前，对老百姓来说，收益和确定性最高的赚钱途径就是买房子了；但现在房地产红利已经不再，权益市场的重要性愈加凸显。

对于我们而言，更为直接的影响是股票市场到底有没有投资机会。A股市场里面，除了地产以外，相关子行业还包括物业、家电、轻工、建材等等。大多数板块今年持续走弱，那后面到底有没有投资机会，我们可以分长期、中期、短期三个维度来讨论：

（1）长期主要看板块是否值得关注。有的投资者认为地产长期趋势向下，下游不少公司以大企业业务为主，商业模式差，现金流不好，投资价值较低。我个人没有这么悲观，地产行业占GDP比重下降，并不意味着行业未来就不复存在，在部分细分赛道，我们依然可以找到海外成熟市场里面的对标公司龙头。国内目前很多子行业市场空间大，竞争格局分散，优质龙头存在较大的整合空间，也有一些公司具有其自身的产品周期或者产品升级的逻辑。

（2）中期主要关注行业的趋势变化。前几年，受益于下游地产行业的集中度提升，集体采购和精装修比率的提升，工程端业务发展较快。但这个逻辑后面有所弱化，不少公司也有意控制大企业业务的占比，除现金流的原因以外，整个地产行业逐步向存量市场转化，长期来看，小企业和零售端业务可能前景更加看好。

（3）短期主要关注地产行业的周期性，包括开工周期和竣工周期等等。目前仍然处于一个下行周期，政策拐点已经有所显现，房产税是一个更为长期的影响。从政策落地到数据上有所显现，可能仍需要时间，我们可以进一步观察等待一个更好更安全的投资机会。

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