[掘金大消费]宝盈:看好地产中介与物业服务龙头公司

[掘金大消费]宝盈:看好地产中介与物业服务龙头公司
2019年06月05日 11:07 新浪财经

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  【掘金大消费-地产物业】

  宝盈基金认为,未来房地产中介行业将由自由竞争时代进入寡头时代。龙头公司在成长的过程中具有“自我强化”机制,具备较强投资价值。而同时伴随房地产开发行业增速回归,物业服务行业越来越受到企业的重视和业内的普遍关注,作为具有“服务”内涵的潜力巨大的行业,其在美好生活需求下迎来发展的机遇期。物业方面的龙头公司投资价值凸显。

吕功绩吕功绩

  地产中介存量交易时代渐行渐近 寡头时代看好龙头公司

  目前,我国一线城市和超二线城市已经逐渐步入存量市场,北京、厦门、深圳等城市二手房销售套数占比约为70%,城市群的聚集以及巨型城市的出现也将进一步为二手房交易市场提供足够的市场容量。从整体来看,2018年末我国存量城镇住宅建筑面积约300亿平方米,规模庞大。而这些存量房的流通率仅为1.8%,远低于美国的4.6%。庞大的存量房数量叠加流通率提升空间,我国二手房交易规模空间广阔。根据机构预测,2025年我国二手房市场规模将超过10万亿元人民币,全国二手房交易佣金总额约1500亿,二手房经纪业务服务商将成为中国存量房市场发展的获益者。

  于此同时,目前中介公司逐渐介入新盘销售以及一二手联动项目,有效使用二手经纪人所积累的客户资源,将在售一手楼盘与需要买房的客户进行精准匹配,达到良好的销售效果,且佣金费用远高于传统销售代理0.8%的佣金率,成为公司盈利的又一增长引擎。在房地产交易环节中,消费者除了购房的需求外,相应的还会产生金融服务、建材及装修装饰等需求,地产中介除了提供房地产营销及交易服务外,更有优势整合房地产后市场的多种服务,为顾客提供一站式的服务,并通过提供金融产品提高附加值。

  放眼全球,房地产交易在三个方面的要求较为严格,第一,需要占有真实、准确、全面的信息,第二,交易价格必须公允、佣金适当、交易安全,第三,要求获得包括融资服务、个性化交易方式在内的个性化服务。这就决定了参与交易的房地产经纪企业必须提供综合性的服务,而只有具备规模效应的服务商才能够形成这样的垄断格局,参照国外经验,美国和日本的房地产中介市场集中度在50%以上。因此,我们认为未来房地产中介行业将由自由竞争时代进入寡头时代。龙头公司在成长的过程中具有“自我强化”机制,具备较强投资价值。

  物业服务已逐渐升级为全方位生态系统 龙头公司投资价值凸显

  物业服务就在我们的生活日常,例如住在小区里面每个月都会交一笔物业费,这就对应着物业服务公司的营收。除此之外,物业公司在小区内也可以开展多种业务,积极创收。伴随房地产开发行业增速回归,物业服务行业越来越受到企业的重视和业内的普遍关注,作为具有“服务”内涵的潜力巨大的行业,其在美好生活需求下迎来发展的机遇期。

  物业管理行业具有如下特点:1、空间大,200多亿平方米的存量住宅市场叠加商业写字楼等非住宅物业的发展,整体行业规模接近万亿空间。2、盈利稳,大部分的物业公司身后都有地产兄弟公司为依托,每年可以提供稳定的管理面积,营收保障性强。此外物业管理公司也正在加大开拓第三方小区的力度,实现品牌的输出。3、现金流好。相对于传统的地产开发,物业行业属于轻资产行业,具有低负债或者零负债以及抗周期的特点,能够产生稳定的现金流。4、业态多元。随着商品房时代的来临和人民生活水平的日益提高,住户对服务的要求和付费意识也在提高,物业服务从传统的“看门扫地”已经逐渐升级为包含传统物业服务和社区增值服务的全方位生态系统,行业公司营收和业绩处于爆发增长态势。

  从短期来看,16-18年商品房销售连创新高,这些新销售的物业在未来1-2年都将竣工入住,旗下的物业公司在管面积增长有充分保障。从中期来看,科技赋能将重塑行业生态,有效控制人力成本对于盈利的侵蚀。此外,随着人民生活水平的提高,对于服务付费的意识也在逐渐加强。从长期来看,目前龙头公司万科物业的管理规模为4.6亿平方米,除了稳定的物业服务收费,还意味着约有1500万人的高粘性流量端口等待被挖掘,围绕衣食住行的生活场景,物业服务公司大有可为。

  也正因为如此,目前物业公司纷纷选择登陆资本市场,成为独立的经营主体。资本的借力为也后续的收购兼并及升级信息化储备资金弹药,抢占赛道。龙头公司在经历了快速扩张之后,其经营模式已经接受市场检验,品牌认知度正逐渐提高。其稳定的现金流、可预期的规模增长,轻资产的运营模式,将有效对抗周期的波动,投资价值凸显。

  作者简介

  吕功绩,马里兰大学金融硕士,具有4年证券从业经历,曾任中金公司地产行业研究员。2017年10月加入宝盈基金管理有限公司,现任研究员,负责地产、建筑行业的研究。

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责任编辑:石秀珍 SF183

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