CRF棱镜丨翻倍拿地、负债大增 越秀地产还能否跻身“千亿俱乐部”？

来源：REITs行业研究

作者：中国REITs论坛（CRF）

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本文为《CRF棱镜》栏目第001篇

超去年翻倍拿地、负债总额大幅增加，老牌粤系房企越秀地产2020年跻身千亿房企的目标还能否实现？

2017年，时任越秀地产董事长张招兴曾表示，公司目标是在2020年销售规模冲击1000亿元。距离目标还剩一年半时间，越秀地产将2019年销售目标下调为680亿元。

而克尔瑞数据显示，从2014至2018年，越秀地产从地产公司销售额31位跌至54位。

越秀地产2020年跻身千亿房企的目标，如今看来前路遥远。

8月中旬，越秀地产发布中期业绩报告。

根据越秀地产8月13日发布的中期业绩报告显示，2019年上半年，越秀地产实现营业收入217.9亿元，合同销售金额369亿元，同比上升31.9%，完成了全年销售目标的54.3%。

负债总额1556亿同比大幅增加34.57%

根据越秀地产中期业绩报告，1-6月，越秀地产的负债总额为1556.55亿元，同比2018上半年1156.65亿元的负债总额增加34.57%。

其中，流动负债与非流动负债分别为905.86亿元与650.69亿元。

资产负债率方面，截至报告期末，越秀地产资产负债率为74.736%，较去年同期的73.41%略有增长，高于行业68.09%的平均水平。

前7月耗资370亿元全国拿地

根据中期业绩报告显示，2019年上半年，越秀地产于广州、深圳、杭州、郑州、青岛、成都、江门等城市新增14幅土地，总建筑面积约为374万平方米，按权益比例计算，应占建筑面积约为275万平方米。

截至2019年6月30日新购土地情况：

截至6月30日，越秀地产总土地储备为2152万平方米，较年初上升10.9%。

其中，位于大湾区的土地储备为1055万平方米，占比49%。期间先后在广州、深圳、杭州、青岛、江门等7个城市新增14幅土地，共计获得土储约374万平方米。

据《投资者网》报道，今年上半年，越秀地产在土地方面的支出已经达到336.86亿元，翻倍超去年全年拿地金额159亿元，同样也超过今年公司此前宣称的目标。

5月17日，越秀地产以173.8%的高溢价率拿下郑州新郑南龙湖区域一宗宅地，总价为5.01亿元，以此高调进驻郑州。

6月24日，越秀地产以59.08亿元总价，配建人才住房19610平方米的“投入”，拿下位于深圳市宝安区西乡铁岗地区A122-0360宗地。这是越秀地产在土拍历史纪录中，非常罕见的高额拿地案例。

同一天，越秀地产还斥资28.34亿元在广州从化、杭州两地分别补仓，再加上深圳尖岗山地块，越秀地产当天拿地总额达到87.42亿元。

7月以来，越秀地产延续了此前积极的拿地风格。据其8月7日晚间发布的土地收购报告，“7月单月，越秀地产共计通过竞拍、合作等方式全国拿地5块，土地收购总面积为137.34万平方米，实际权益土地价款约33.24亿元”。

“上半年越秀扩张过快”的质疑也成为其2019年度中期业绩发布会中最受关注的话题。

越秀地产董事长林昭远说，“拿地节奏上，确实今年和原来的一些安排是有一些调整，因为一季度的小阳春还是超出我们的预期”。

有市场人士认为，越秀地产本次拍下高溢价的尖岗山地块，看起来像是在国家政策调控下的一种对赌行为。

不过，知名房地产专家、广东省房地产研究会执行会长韩世同表示，越秀地产这次斥重资拍下深圳地块，更像是急于参与深圳土地市场，在其版图局限于广州等珠三角地区城市，加上其开发能力并不如其他全国扩张型房企的情况下，深圳成了越秀地产急切拓展的“大湾区“之地。

对于越秀地产的拿地节奏，越秀地产董事长兼执行董事林昭远在业绩会上表示“我们也是根据自己投资的标准，超出我们标准的地坚定不拿。在前面五个月我们是积极参与拿地，但是谨慎拿，高价地都是不拿，一定符合我们的标准。”

210亿元投资 拿下广州最贵旧改

于7月24日，越秀地产与广州番禺里仁洞村正式签署旧改合作框架协议。

该旧改项目地处万博CBD片区，总体改造范围约172公顷，投资额高达210亿元，是迄今为止广州市投资额最大的旧村庄更新改造项目。

据悉，番禺里仁洞村号称“中国淘宝第一村”，具体四至范围为：东至江南村，南至榄塘路，西至新光快速，北至锦绣香江，村内常住人口超4万人，村内聚集了600多家网店，网店从业人员超过3万人。

按照此前的改造规划，越秀地产拟在村内增加11所学校，打造至少两个以上大型商业综合体，以及高品质酒店、时尚青年公寓、儿童教育培训、社区邻里中心等现代化商业配套，拟改造面积约172公顷，改造完成后，该项目将为越秀地产带来约150万平方米的土地储备。

据介绍，2017年越秀地产专门成立了城市更新集团，其中有一个50人的小组在积极推进和对接相关项目，根据城市更新的进展做出专门安排。

《商学院》评论指出，旧改涉及复杂的关系处理、投融资主体、利益机制等问题。不仅要满足各方面的使用要求，还要考虑到政治、社会等方面的综合效益，加上推进的速度还有不确定性，越秀首次进军广州旧村改造项目想要谋定此局非易事。

对于里仁洞旧改项目，越秀地产估计需要8到10年才能完成拆迁具备开发条件，前期准备时间已经足够长，一旦拖延则难度更大。而旧改项目牵涉流程和相关方众多，拆迁、安置、赔偿等等任意一环节出现问题都会影响到整个项目的前进速度。

2020能否迈入千亿销售额大关？

7月份，越秀地产合同销售金额出现环比大幅下滑。

据越秀地产公告，7月单月，越秀地产共计实现合同销售（连同合营公司项目的合同销售）约人民币38.44亿元，环比下降52.12％，合约销售面积19.73万平方米，环比下降49.94％。

面对高负债，以及较大资金压力，加上房地产突飞猛进的黄金时代已经过去，越秀地产依然继续在猛力扩张，不禁令市场担忧其背后的隐患。这些隐患，不仅仅包括高额的资金压力，还有难以快速周转、对后续战略发展的制约等问题。

激进扩张的需求与资金稳健的隐忧是一把双刃剑，旧改和地王项目对于运营和操盘能力要求更高。

掉队“地产50强”的越秀地产，如何防范资金方面的风险，并完成2020年千亿销售额目标，将是可长期观察参考的案例。

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