RCREIT快报丨嘉凯城拟开展19亿元规模城市客厅类REITs

来源：REITs行业研究

9月11日，嘉凯城（000918.SZ）发布公司公告，为创新融资模式，拓宽融资渠道，提高资金使用效率，嘉凯城拟以下属子公司持有的若干城市客厅资产设立商业广场类REITs资产支持专项计划，进行资产证券化运作。

该项目是嘉凯城在政策鼓励开展资产证券化运作的大背景下，积极探索融资渠道、优化资产负债结构的重大创新尝试。通过发行专项计划，积极响应公募REITs政策导向，在未来公募REITs中抢占先机。

该项目项下，嘉凯城以自持物业资产为基础资产，设立商业广场类REITs的资产证券化产品，充分利用自持物业，盘活存量资产，为产业转型及轻资产运营提供有利条件。该项目涉及的上述交易将对嘉凯城持续经营产生积极推动作用。

该项目发行规模不超过19亿元，产品期限不超过8年，嘉凯城将指定整租方整体承租物业资产，以保障产品存续期内现金流的稳定。

▌产品要素

▌拟入池物业资产

嘉凯城拟根据现有项目的建设、运营情况初步选定海盐城市客厅、崇福城市客厅、塘栖城市客厅、泽国城市客厅、瓶窑城市客厅、店口城市客厅、枫桥城市客厅、双林城市客厅八处物业资产作为本项目入池资产。

该项目入池资产的范围将根据实施过程中的资产评估和税务测算结果具体调整。

▌交易结构

该项目拟采用“专项计划+私募基金与财产权信托”两层架构。

具体包括：嘉凯城下属子公司嘉凯城集团商业资产管理有限公司（以下简称“嘉凯城商管”）拟受让第三方对项目公司的部分企业间借款、往来款等债权（以下简称“存量债权”）。

其后，嘉凯城商管将作为委托人以其持有的对项目公司的存量债权作为委托财产通过选定的信托机构设立财产权信托（以下简称“信托”），并作为信托的受益人持有全部的信托受益权。

嘉凯城拟选定私募基金管理人设立私募基金（以下简称“私募基金”），并作为初始基金份额持有人认购私募基金份额。

随后，私募基金将根据私募基金文件的约定，直接或者间接收购项目公司的100%股权，并由私募基金向项目公司发放一定金额的人民币资金借款（或有，视具体情况而定），搭建私募基金对项目公司的“股+债”投资架构。

嘉凯城表示，公司以自持物业资产为基础资产，设立商业广场类REITs的资产证券化产品，充分利用自持物业，盘活存量资产，为产业转型及轻资产运营提供有利条件。

此外，嘉凯城在政策鼓励开展资产证券化运作的大背景下，积极探索融资渠道、优化资产负债结构的重大创新尝试。

嘉凯城2019年的半年报数据显示，公司上半年营收7.99亿元，同比增长约22%；归属上市公司股东的净利润亏损3.78亿元，经营活动产生的现金流量净额约为2.3亿元，较去年同期增长约137%。

嘉凯城持有的货币资金约6.19亿元，较2018年底减少了约1.3亿元，短期借款10.26亿元，一年内到期的非流动负债32.61亿元。

截至2019年6月，嘉凯城下属资管公司可租赁物业整体出租率为83.48%。其中城市客厅2019年上半年年收缴率为96.51%，同比增加4.01%。

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