RCREIT快报丨阳光控股大厦类REITs成功发行!

RCREIT快报丨阳光控股大厦类REITs成功发行!
2019年04月23日 22:18 新浪财经-自媒体综合

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来源:REITs行业研究

作者丨RCREIT(REITs研究中心)


近日,由阳光城作为原始权益人、华泰联合证券作为财务顾问、华泰证券资管作为计划管理人的“华泰佳越-阳光控股大厦资产支持专项计划”(以下简称”阳光控股大厦类REITs”)成功发行。阳光控股大厦类REITs总规模21亿元,获2.51倍认购,其中优先A发行利率5.5%。

 

底层资产上海阳光控股大厦包括实际楼层地下一层至地上二层商业、地上四层至十七层办公、地下二层车位。标的资产处于杨浦区滨江带的尾段,三面临街,北至杨树浦路、东至东方渔人码头、南至安浦路、西至安浦路;本项目位于杨浦区内环线以内,交通十分便捷,临近轨交4号线杨树浦路站、12号线江浦公园站;周边公共服务配套设施较完善。

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积极响应公募REITs政策导向、抢占未来公募REITs先机

资产证券化是公司积极探索供给侧结构性改革、推进租赁市场建设的重大创新尝试,也是呼应国家“支持符合条件的租赁企业发行债券、不动产证券化产品,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”的重要探索。公司通过发行专项计划,积极响应公募REITs政策导向,在未来公募REITs中抢占先机。

阳光城以自持物业资产为基础资产,设立阳光控股大厦类REITs的资产证券化产品,募集资金将优先用于偿还公司债务、补充流动资金,充分利用自持物业,盘活存量资产,并可有效拓展融资渠道、优化公司负债结构,为产业转型及轻资产运营提供有利条件。

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专项计划运作模式

阳光控股大厦类REITs发行总额21亿元,其中优先A类7.30亿元、优先B类7.40亿元、优先C类3.20亿元、次级产品3.10亿元,发行期限21年,每两年开放一次,原始权益人为阳光城集团股份有限公司,计划管理人为华泰证券(上海)资产管理有限公司,财务顾问为华泰联合证券有限责任公司。

阳光城集团作为项目第一顺位优先收购权人、差额支付承诺人、流动性支持机构为项目提供支持,福建阳光集团有限公司作为流动性支持担保机构、第二顺位优先收购权人、差额支付承诺人二,同时设置资产支持证券分级、物业运营收入现金流超额覆盖、物业资产抵押、评级下调终止事件作为信用增级措施。

根据阳光城公司公告,专项计划运作模式如下:

(一)公司(或公司控股子公司)作为承租人,签署租赁合同整租上海润渝置业所持有的物业资产。公司(或公司控股子公司)整租物业资产的用途为:办公、经营、车位或对外出租(转租)。

(二)租赁期内,公司(或公司控股子公司)放弃对物业资产的优先购买权。租赁期限届满后,润渝置业有权收回物业资产,公司(或公司控股子公司)应如期交还物业资产的使用权;如润渝置业继续出租,在同等条件下公司(或公司控股子公司)有优先续租权,除非公司(或公司控股子公司)书面放弃;公司(或公司控股子公司)有意继续承租的,应提前三个月向润渝置业提出书面申请,征得润渝置业同意后双方应重新签订房屋租赁合同。

(三)存续期内公司将以包括但不限于如下的方式参与专项计划:(1)公司或指定主体作为原始权益人认购基础资产并转让给专项计划;(2)公司及福建阳光集团有限公司根据专项计划文件提供信用增级;(3)公司及福建阳光集团有限公司作为优先收购权人,对相关资产享有优先收购权;(4)视市场情况认购部分资产支持证券;(5)在租赁期限内,公司和/或其公司控股子公司支付租金。

(四)资产标的的交付状态、交付和过户时间安排,将后续及时披露进展。

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阳光城成功发行国内A股民营房企首单储架式长租类REITs

2018年9月,由华泰证券担任销售机构的阳光城储架式长租公寓类REITs成功发行。该项目亮点包括:

(一)卓越的增信主体

优质的信用评级:该项目增信主体为阳光城集团股份有限公司和福建阳光集团有限公司,主体信用评级均为AA+,可以充分应对现金流波动风险。

领先的行业业绩:公司为福建省内龙头房地产企业、2016年中国房地产百强企业及成长性10强第一名、2017中国房地产百强企业第19位。

良好的财务状况:公司财务状况良好,营收规模、盈利能力等在2013-2016年间复合增长率均超过30%,未来发展态势非常良好。

(二)符合国家政策导向

党的十九大报告中强调“房子是用来住的、不是用来炒的”。住房城乡建设部、证监会等九个部委也专门制定了加快发展住房租赁市场的通知,明确提出了推进“REITs试点”的战略部署。

国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”。此次阳光城长租公寓专项计划,是深圳证券交易所积极响应国家政策,推动租赁住房市场发展,践行促进金融服务实体经济的重大命题,促进住房租赁资产证券化的又一创新尝试。

(三)优质的底层资产

标的资产位于上海市浦东新区,地处上海市高端公寓别墅聚集区,周边住宅成熟度高,地理位置优越,医疗、教育等资源丰富,配套设施齐全。

标的物业估值为人民币12.15亿元,约为优先A档资产支持证券发行规模的3.04倍,可为优先A档提供有效支持。

基础资产在未来产生的现金流较为丰沛,物业净收入保持了对A档当期应付本息的最低1.30倍、平均1.47倍的覆盖。当期物业净收入对A档当期应付本息和B档当期应付利息保持了平均0.74倍的覆盖。

(四)严密的风控措施

本专项计划采用了多重增信措施来控制项目潜在风险,包括优先级/次级产品结构分层机制、标的物业抵押担保、租金收入质押、标的物业运营收入超额覆盖、阳光城集团的流动性支持和差额补足、福建阳光的流动性支持和支付权利维持费等信用增级方式。

此外,本专项计划设置了处置期触发机制,在重要参与人主体评级、物业估值、底层租金收入等出现下降或者违约事件之时,及时把控风险,保障投资者的利益。

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阳光城集团介绍

(一)公司基本情况

成立于1995年,阳光城集团股份公司(“阳光城集团”或“公司”)拥有逾20年的房地产开发经验,成功对应多个行业周期。并以1996年于深圳证券交易所挂牌上市,是国内首批上市房地产企业之一。

阳光城以“缔造品质生活”为企业使命,坚持面向合理自住需求,贯彻开放、合作、共赢的经营理念,依托“绿色智慧家”的产品体系和“精品物业”的服务体系,稳健运营、持续进取,努力实现“规模上台阶,品质树标杆”的发展目标,致力成为“高成长性绿色地产运营商”。

在由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院组成的中国房地产TOP10研究组主办的2018中国房地产百强企业研究成果发布会上,公司凭借快速提升的企业综合实力及品牌价值,位列2018中国百强房企TOP20之列。

在销售型产品之外,阳光城集团于2015年开始研究长租公寓业务,2017年根据公司“三全“布局战略,阳光城加速了“全业态“产品的布局,正式在上海、深圳开始布局长租公寓试点,2018年开始发力长租公寓事业,未来主要在一线城市及核心强二线城市,发展中高端的长租公寓产品,致力于为中高收入白领阶层和青年精英打造通勤便利及高性价比的住宿+社交生活圈,预计每年规划发展1-2万间,5年内实现5-8万间管理规模,成为行业内有影响力的运营品牌,为住房租赁市场的发展与壮大贡献力量。

阳光城的 “三全”投资战略,即:全地域发展、全方式拿地、全业态发展。在现有布局战略的基础上,形成二线城市全覆盖的战略格局。同时开启多元取地通道,并积极拓展更多业态和加速全产业链布局,积极拓展产业地产及园区运营、经营性物业运营等业务。

(二)主要业务布局

1、“3+1+X” 的战略布局

坚定实施“区域聚焦、深耕发展”的发展战略;坚持“3+1+X”(长三角、京津冀、珠三角+大福建+战略城市点)的区域布局,聚焦一、二线城市,同时将战略热点城市作为利润补充。

2、高效的运营管理

坚持“高周转、低成本”的运营策略,全面提升运营管理能力:(1)在项目开发上,在精准定位的前提下,取得项目后,快速开发,快速去化;(2)在产品结构上,已经形成了较为成熟的产品体系,并通过产品线的复制,进一步提高研发工作效率,有效降低研发成本。

3、精准的产品定位

重点关注刚性需求和首次改善需求人群,辅以合理的产品定价和灵活的营销策略:住宅(城市豪宅、浪漫城邦、时尚公寓、生态住宅)、商业(商务办公、商业综合体、星级酒店等)。

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阳光城 控股 大厦

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