肖钢领衔课题组详解公募REITs困境

　　肖钢领衔课题组详解公募REITs困境 破解路径浮现万亿市场望入快车道

　　21世纪经济报道 李维 北京报道

　　在离任近三年后，肖钢的动态一度受到市场关注。

　　21世纪经济报道记者了解到，全国政协委员、原中国证监会主席肖钢即将于下月的《清华商业评论》上发表署名课题文章，对“制约我国公募REITs（房地产信托投资基金）的五大因素和破解路径”这一话题进行详解；该文章的课题组通过北京、天津、石家庄、杭州、苏州等城市的调研，指出当下业内对REITs业务存在的现实困境，并提出改革意见。

　　记者同时获悉，该课题组成员还包括证监会债券部副处长闫云松、中证金融研究院助理研究员石锦建，中证金融研究院博士后李欢、杨楷等证监系统人员。

　　对REITs的推动信号不止于此，另据记者获悉，在日前中国证券投资基金业协会（下称中基协）召开的资产证券化培训会上，REITs的发展也被重点提及。

　　在业内人士看来，种种迹象表明，流露了监管层对REITs业务所具有的推动意愿，而这有望推动REITs类市场获得更快的发展速度。

　　REITs的认知误区

　　多年以来，我国的REITs市场发展不足是市场的共识。

　　在业内人士看来，REITs的发展长期受到上位法、制度环境和投资环境的限制；而在肖钢的的上述调研文章中，其提出当下REITs发展面临五大困境，导致REITs面临了一定程度的推动障碍。

　　在肖钢看来，目前市场对REITs的属性存在的认知困境，以及对REITs与房地产市场价格关系存在认知误区，是推动REITs发展的观念阻碍。

　　肖钢指出，REITs兼具投融资的双重属性，而这种复杂性影响了国内对REITs规则的制定。

　　“REITs具有融资与投资双重属性，既是一种融资工具，同时又有重要的投资功能，呈现出与其他金融产品不同的特征。”肖钢表示，“正是因为这种产品的特殊性与复杂性，多年来关于REITs融资属性与投资属性的争论干扰了国内对REITs作用的研究，也影响了REITs规则制定的逻辑起点。”

　　另有一家大型券商投行人士则表示，REITs等复杂结构产品一度遭遇搁置，与2008年金融危机带来的冲击有关。

　　“当时2008年的金融危机很多观点认为衍生品存在问题，所以包括资产证券化、信用违约掉期等衍生品的创新遭到了搁置。”一家中字头券商投行人士指出。

　　肖钢同时指出，对REITs发展影响房地产调控政策的担忧，也存在误区。

　　“REITs底层资产不涉及居民住宅。REITs对应的底层资产主要是商业地产与基础设施，包括商场、写字楼、长租公寓、养老公寓等。这些商业地产运营普遍以自持为主，与居民住宅市场在开发模式、运营方式等方面有很大差别。”肖钢指出，“商业地产价格上涨依赖于运营品质提高，租金收入上涨推动估值提高。而住宅价格更多体现为需求与供给平衡。可见，发展公募REITs与住宅价格没有直接联系，也不存在正向因果关系。”

　　与之不同的是，肖钢反而认为REITs有助于房地产周期的平滑性，并对存量时代的房地产行业起到“盘活存量”的作用，同时对住房租赁市场发挥推动力。

　　“如果REITs购买的房产价格偏高，将使其分红收益率下降，降低投资者对REITs的投资。”肖钢指出，“REITs可通过有效盘活存量资产，促进房地产业从‘重资产’向‘轻资产’运营转型，推动沉淀于房地产行业的权益资本与银行资金逐步退出，改变宏观经济与金融体系稳定过于依赖房地产的局面。”

　　立法空白待填补

　　REITs在立法层面的空白，也被肖钢所关注。

　　“中国现行《公司法》《证券法》主要规制股票和公司债券，没有认定REITs是证券品种，而REITs的交易结构具有特殊性，在发行主体、发行条件、信息披露和监督管理等方面与股票、债券存在显著差别。”肖钢指出，“上位法的缺失导致证券监管部门很难推动公募REITs的实施，相应的税收等配套政策也难以制定。”

　　肖钢同时指出，即便以目前的基金法来规范，也存在不适用症状。

　　“《基金法》主要规范二级市场证券投资与资产配置，与REITs的‘硬结合’将导致诸多法律条款冲突，难以完全适应。”肖钢指出。

　　在其看来，REITs的法律载体是REITs制度的核心，应当在《证券法》高度明确REITs为单独的证券品种，并制定一系列监管办法让REITs业务有规可循。

　　“在适用《证券法》的基础上，将REITs品种认定为单独的证券品种，认可其为公开上市的一种集体投资计划。今后在修订《证券法》时再制定专门条款，予以规范。”肖钢指出，“设立REITs发行及管理人资格等相关注册条件，明确REITs的参与主体、发行条件、信息披露及监督管理等具体事项，按照注册制要求完善发行流程，制定处罚规则体系。”

　　“目前基于资管产品、信托关系的上位法律法规也一直没有得到捋顺，REITs发展不足某种程度上也是上位法模糊导致的结果。”中银律师事务所一位律师对此表示。

　　值得一提的是，业内关注的REITs的税收政策也被肖钢所提及。他认为。应该明确REITs的税收中性政策，避免重复征税。

　　“逐步建立和完善符合我国国情的REITs税收中性政策体系，在产品设立环节考虑免征或递延不动产转让相关的税费，在产品运营期间避免重复征税。”肖钢指出，“REITs份额的投资者交易与利得税率，在初期可参照公募基金的优惠税率执行，在运营一段时间后，可参照适用股票交易的税率。”

　　肖钢还提出，可以在长租公寓、养老公寓、优质商业物业和基础设施中选择一批项目，试点公募REITs，做到起步稳、起点高、示范性强，加强政策支持的精准度及有效性。

　　万亿市场扩容在即

　　在肖钢卸任证监会主席后首谈REITs的同时，更多有关REITs 的积极信号也在同步释放。

　　21世纪经济报道记者从中基协获悉，在1月17日召开的2019年第一期资产证券化业务培训班上，中基协党委委员、秘书长陈春艳表示，要 “积极推进REITs业务的发展路径”，同时“商业地产REITs项目等创新案例实务操作经验”也成为该期培训的重要内容。

　　无独有偶，上交所新年致辞中表示2019年将推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs。深交所去年底也表示，下一步将继续支持住房租赁、基础设施、优质商业物业资产证券化，研究推进公募REITs，提升资产证券化服务国家战略能力。

　　实际上，部分类REITs产品也取得不断突破，以深交所为例，其去年陆续推出工业地产类REITs产品“东久智能制造产业园”、物流地产储架类REITs产品“顺丰产业园”、商业物业储架类REITs产品“首创钜大奥特莱斯”等项目。

　　此外，部分地方政策也在积极鼓励REITs模式的进入。例如佛山市日前曾出台《佛山市利用集体建设用地建设租赁住房管理办法（试行）》，将REITs模式纳入了集体租赁住房融资渠道的考虑范围。

　　在业内人士看来，伴随着监管层的政策突以及上位法层面不断趋于完善，有望带给REITs市场更大的潜力和预期。

　　“很多成熟市场国家的REITs规模都是上万亿的，中国的不动产也有巨大的盘活存量的需求，这是一个巨大的蓝海市场。”上海一家券商资管部负责人表示，“在房地产调控下，开发商也都很有意愿通过这种方式实现轻资产转型，降低流动性风险。”

　　另据记者获悉，部分券商、基金子公司也在加强对REITs人才的储备。“目前这种结构化金融人才还是较为稀缺的，目前我们也在物色有类REITs、准REITs项目经验的人进来。”北京一家券商资管部人士坦言，“在政策推动的预期下，如果不提前准备，很有可能会在新市场中掉队。”

责任编辑：唐婧