美国房贷利率创特朗普胜选以来最大涨幅 刷新7年最高

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　　抵押贷款和房地产网站Mortgage News Daily（MND）日前发布数据显示，美国30年期固定利率抵押贷款平均利率8年来首次突破5%。专家称这对首次购房者有利，可能预示着更多的房屋降价。

　　数据显示，30年期抵押贷款平均利率2016年一度下跌至3.5%，一年前还在4%以下。虽然目前5%的利率在历史上不高，但可能导致潜在买家撤回。MND首席运营官马修·格拉汉姆表示：“5%无疑是一种情绪水平，因为它使潜在买家害怕利率可能继续走高。”房利美每月进行的一项情绪调查也显示，尽管越来越多的人认为现在是买房的好时机，但更多的人也认为抵押贷款利率会进一步上升，更多的人担心如何保住工作和增加收入。

　　房地美（Freddie Mac）周四最新数据显示，其初级抵押贷款市场调查统计发现，截至10月11日的美国平均周度房贷利率再创七年新高，还创下特朗普胜选美国总统以来最大涨幅。

　　年初时的30年期固定房贷利率平均至为3.95%，不足4%，据Mortgage News Daily统计，2016年时这一利率甚至是不到3.5%。随着本周跳涨，这代表30万美元的30年期房贷美每月还款金额攀升至1592美元，较年初的1424美元上涨了12%，进一步减损了潜在买家的可负担能力。

　　2018年三季度，全美中位数房价为25万美元，同比上涨6%，是平均薪资增速（3%）的两倍。从2012年一季度触底以来，美国中位数房价累涨了76%，同期的平均周薪涨幅仅有17%。这令房地美首席经济学家Sam Khater今日在社交媒体上表示：“随着房价走高，美国借贷购房者要喘不过气来了。”

　　美国地产网站Realtor.com首席经济学家Danielle Hale认为，今年全年，借款成本将继续上升，30年期固定房贷利率将在2019年之前触及5%。值得注意的是，仅在一年之前，这一数字仅为3.83%。

　　Hale还称，尽管这将减轻部分房价压力，但付出的代价就是早已陷入苦苦挣扎的房屋销售。

　　全美地产经纪商协会（NAR）公布的数据显示，8月成屋销售总数与上月持平，年化534万户为2016年2月以来新低。这一数字较去年同期下跌1.5%。

　　美国8月成屋签约销售指数环比下降1.8%，降幅超过预期的0.5%。NAR首席经济学家Lawrence Yun认为，由于房价上涨非常快，许多消费者选择了观望和等待。

　　在9月21日的研报中，美林美银分析师Michelle Meyer曾表示，“现房销售已经达到顶峰”。美国现房销售占到所有销售的90%。在金融危机后，相对于新房销售，现房销售恢复相对迅速。

　　相关销售数据在去年11月达到572万套之后始终无法进一步攀升。Meyer在分析中称，现房销售见顶很大程度上可以通过负担能力下降来解释。

　　他还指出其他因素也在阻碍房屋销售：现有房价接近与泡沫高峰时期的水平；抵押贷款利率正在上升。

　　新屋方面，8月销售户数终结了两月连跌，年化62.9万户弱于预期。路透报道认为，潜在趋势仍显示，在按揭贷款利率走高和房价上涨的背景下，美国楼市趋于疲软。

　　标普道琼斯指数公司负责标普凯斯席勒全美房价指数编制的主席David Blitzer也曾表示，不断提升的住宅价格和按揭贷款利率正在侵蚀房市购买力。

　　值此之际，摩根士丹利注意到，经通胀调整后，今年17种主要资产类别回报率正在逐步滑向十年来的最低水平。

　　资管巨头GMO则认为，经通胀因素调整后，未来七年多数资产类别回报率都将为负值，仅有美元现金和新兴市场资产能够成为收益来源。

　　房贷数据与技术公司Black Knight Inc．统计发现，如果30年期固定房贷利率达到5%，有资格获得再融资并能从中受益的房主将缩减至155万人，较年初数据深跌64%，也是2008年以来最少。

　　今年以来美国房地产市场表现一直不及整体经济，这一点已经反映在了股市上。年初至今，以美国建筑产品和房地产开发商股票为投资对象的安硕美国住宅建设ETF（the iShares Home Construction exchange-traded fund）累计下跌27%；SPDR标普房地产开发商ETF（the SPDR S&P Homebuilder ETF）同样处于熊市，跌幅达21%：

　　上述两只ETF基金9月的跌幅均超过3%。在很大程度上，下跌原因与美国国债收益率的急剧攀升紧密相关。10年期美债收益率最近刷新了七年新高，升至3.252%。

　　穆迪分析师首席经济学家Mark Zandi表示：“利率每上升一个基点都会影响房地产市场。过去一年利率上涨已对单户家庭的住房需求造成越来越大的压力，尤其是在房价已经涨了这么多的情况下。今年初以来，房屋销售出现了下滑，许多市场的房价增长正在放缓，因此已造成损害。”

　　数据显示，美国8月成屋销售连续六个月同比回落，8月成屋签约销售指数环比下降1.8%，创七个月降幅最深。美国6-8月的新屋销售数量不佳，7月修正值创一年新低。标普/凯斯席勒全美房价指数在7月年化涨幅6%，逊于前值，20座大城市房价指数连续四个月同比增速放缓，并刷新2017年8月以来的11个月最低。8月新屋房价中位值跌至32.02万美元，持平了6月所创的去年2月以来最低。

　　全美房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家Lawrence Yun认为，由于待售房屋库存短缺和房价上涨非常快，许多消费者选择了观望和等待。佛罗里达大西洋大学和国际大学的最新研究称，目前对大多数美国人来说，租房比购买房产更划算。然而房屋租赁平台RentCafe和房产研究及信息服务平台Yardi Matrix的报告显示，全美252个城市中，逾220个（89%）的房租出现上涨，8月平均租金同比上涨3.1%，创18个月最大涨幅，并升至创纪录的1412美元。

责任编辑：郭建