年末迎债务兑付"洪峰" 众房企密集发债"借新偿旧"

年末迎债务兑付"洪峰" 众房企密集发债"借新偿旧"
2018年11月25日 08:00 投资者报

  上市房企已迎来了债务集中兑现期。11月以来,房企们密集发债“借新偿旧”,债务违约案例也在增多,投资者应警惕中小房企暴雷风险

  投资者网研究员 谢莹洁 

  随着华夏幸福、万科、阳光城等一众房企发债密集获批,房企们似乎迎来了新的曙光。投资者网研究员梳理发现,仅在19、20日两天中就有8笔公司债获准及发行,金额超过200亿,与此前逼仄的融资态势形成鲜明对比:十月份有近300亿数额的房企融资计划受阻。

  广发证券指出,房企发债获批数量比以往增多,主要可能为了解决债券到期问题。2018年、2019年样本房企债务兑付数量是未来几年的高点,兑付规模将分别高达3375亿元、4474亿元。

  而这是否也意味着融资闸门将放开?有市场人士认为,考虑到房企融资需求增大,有中小企业因债务违约开始暴雷,中央“稳杠杆”趋势渐渐明朗,上市房企有望迎来转机。

  01、房企密集发债

  今年严厉的政策调控下,上市房企融资计划频频受阻。据克尔瑞不完全统计,仅在10月,就有合生创展、雅居乐、鲁商置业等房企十多项房地产融资计划被中止或终止审查,累计数额近300亿,而2018年以来房企融资受阻数额近1000亿。

  不过进入11月,市场画风突变。11月20日,时代中国宣布发行2020年到期的3亿美元优先票据,票面利率10.95%。同日,花样年控股公告称,已公开发行面值总额不超过人民币29亿元的公司债券;龙光地产发行24.9亿元的境内债券,票面年利率为5.98%,2022年到期。

  而这仅仅是房企融资“解渴”的一个缩影,梳理发现,截至到11月20日,全国房企密集获准发行大额融资,合计数额超过500亿,其中11月19日、20日两天发债额占比近半,有8笔公司债获准及发行,金额超过200亿。火热势头,与此前几个月发债艰难形成强烈反差。

  02、发新债偿旧债

  “目前房企发债获批数量比以往增多,主要可能为了解决债券到期问题。”有市场人士如此指出。wind数据显示,截至到今年三季度,房地产行业平均负债率为64%,141家上市房企中,有78家负债金额突破百亿元,占比过半,其中万科A的负债金额达12103亿元。

  而这些庞大的债务则要追溯至金融环境宽松的2015年,证监会当时发布规定将债券融资的门槛大幅降低,房企公司债因此迎来大爆发。2015年全年,房地产企业发行的公司债规模达约4300 亿元。这些债务大多数的还本付息周期是3年,今年下半年至明年是这些债务的集中兑现期。

  梳理发现,2018年全年公司债和企业债合计有2638只已经兑付或即将兑付,涉及到期偿还、提前兑付和回售,预计规模1.43万亿元,较2017年大幅增长近60%。由此,今年债券违约也创历史新高,11月债券到期潮也已来临,风险稍大的企业债和公司债本月到期210只,需偿还1500多亿元,成为今年月兑付规模第二大。

  从现实情况来看也的确如此,相关公告显示,“偿旧债”是房企发债的主要原因。如万科此前拟发行10亿超短期融资券,用于补充流动资金,偿还到期债务;阳光城拟发行4亿元中期票据,用于普通商品房项目开发建设;华侨城拟发行25亿元中期票据,用于偿还到期债券。

  正因此,融资受阻的背景下,房企获批的融资甚至远超以往。wind数据显示,今年前10月,房企发债规模达4843.81亿元,相比去年全年超出近1100亿元,其中三季度发债规模占比近半。

  03、警惕中小房企暴雷

  “2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年,而且2019年依然将持续面临资金压力。”中原地产首席分析师张大伟认为“随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资难度越来越大。从各地楼市调控看,预计房企的资金还会继续受到压力。”

  然而,缺钱的房企仍在加速拿地。来自财政部的数据显示,2018年首十月的土地出让收入超4.7万亿 同比增长32.1%。而在11月,热点城市土地供应加速井喷。11月7日,济南挂牌12宗土地。同一天,广州集中挂牌18宗地块。而在11月份,北京也将迎来年内土地出让高峰。

  拿地加速将更加推动房地产企业的融资需求,那么明年融资环境是否有望放松?独立财经评论人陈小瑛认为,对于上市房企而言,应该是迎来转机了,央行一直想往“稳杠杆”转,因为去杠杆太急太狠,只会让企业暴雷过多。

  基于此,广发证券强调,投资者应警惕中小型房企的兑付风险。2018年、2019年样本房企债务兑付数量是未来几年的高点,兑付规模将分别高达3375亿元、4474亿元。大型房企凭借更强的销售回款能力以及更加稳健的财务水平,在融资方面将更具备优势。中小企业风险较大。

  投资者网研究员梳理发现,11月以来,已经有2家中小上市房企开始暴雷,11月14日,粤泰股份因涉及借款纠纷导致银行账户被冻结、部分资产被查封;11月16日,中弘股份进入退市整理期,27万股民和众多基金踩雷。公司累计逾期债务本息合计金额已经达到78亿元。(思维财经出品)■

  (本文内容仅供参考,不构成投资建议,市场有风险,投资须谨慎)

责任编辑:牛鹏飞

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