万科大幅下调票息 盈利放缓拓展多元化

　　来源： 小债看市

　　原标题：1.7万亿“昔日地产一哥”大幅下调票息，盈利放缓拓展多元化

　　以“低成本、低杠杆、高周转”著称的万科，近日大幅下调旗下债券票息。2019年盈利增速放缓之下，曾经高喊要“活下去”的万科，不得不去养猪拓展多元化道路了。

　　01、大幅调整票息

　　6月1日，万科企业（02202.HK）公告称，拟下调“17万科01”公司债券票面利率，预计在该债券存续期后2年，将票面利率由4.5%调整为1.9%。

下调票面利率公告

　　“17万科01”发行于2017年7月，当前余额30亿元，期限为5年期，将于今年7月18日面临回售。

　　有了金地集团的前车之鉴，目前房企下调票息较为谨慎。

　　《小债看市》注意到，“17万科01”的募集说明书和付息公告，关于发行人调整票面利率选择权的条款注明为“调整”，但发行公告却有“上调票面利息”字样。

　　一般来说，当债券条款细节不一致时，应以募集说明书为准。但不得不说万科的境内外债券融资成本十分低廉。

　　目前，万科企业存续国内债券29只，存续规模385.5亿元，票息均不高于4.6%，大部分债券票面利率在4%以下。

　　2020年，万科企业新发行债券4只，发行规模50亿元，票面利率在2.56%-3.45%区间。

境内债务期限分布

　　除此之外，万科企业还存续9只境外债，存续规模52.99亿美元，平均票息才3.89%低于行业平均水平。

　　02、“活下去”的万科

　　据官网介绍，万科企业成立于1984年，1988年进入房地产行业，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商。

　　1991年，万科A在深交所上市，2014年B股以介绍方式转换上市地H股上市。

　　2016年，万科首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位，2017-2019年接连上榜，分别位列榜单第307位、第332位、第254位。

万科集团官网

　　从股权结构上来看，2017年著名的“宝万之争”后，深圳地铁集团成为万科第一大股东，目前持股比例为28.69%，万科不存在控股股东及实际控制人。

股权结构图

　　2018年秋季例会，万科高喊“活下去”震惊业界。

　　近年来，万科业绩保持平稳增长，2019年实现营业收入3678.94亿元，归母净利润388.72亿元，分别同比增长23.6%和15.1%。

　　然而，由于土地增值税增长较快以及资产减值准备，2019年万科业绩增速放缓，低于市场预期。

盈利能力

　　2019年，万科实现销售金额6308.4亿元，在克而瑞房企排名中位列第二，占全国商品房市场份额4%；以操盘面积口径统计其位居第三位。

　　值得注意的是，万科的销售额和销售面积增速分别为3.9%和1.8%，均为近几年最低增速。

克而瑞2019年房企排名

　　截至今年一季末，万科的总资产为17397.95亿元，总负债14656.84亿元，净资产2741.11亿元，资产负债率84.24%，净负债率35%处于行业低位。

　　《小债看市》分析债务结构发现，万科以流动负债为主，流动负债占总负债比为86%，流动负债占比偏高。

　　截至今年一季末，万科流动负债有12653.85亿元，其中短期借款152.44亿元，应付票据及应付账款2500亿元，一年内到期非流动负债770.33亿元，也就是说其一年内的短期债务有922.77亿元。

　　相较于短期债务，万科的资金流动性还不错，截至今年一季末其账上货币资金有1732.72亿元，对短期债务的覆盖性较好，现金短债比为1.88。

　　除此之外，万科还有非流动负债2002.99亿元，其中长期借款1276.94亿元，应付债券497.94亿元，其整体有息负债已超2700亿。

　　《小债看市》注意到，2019年万科有息负债增长的同时，利息支出却大幅下降，由2018年141.46亿元下降至92.55亿元，其融资成本在 3.0%~4.0%，远低于行业平均水平。

　　在外部融资方面，万科较依赖于长期借款，除了借款和债券融资，其还有266次应收账款融资，1次定增，21次股权质押以及5次信托融资。

　　在银行授信方面，万科的备用资金较为充裕，截至今年一季末其授信总额为4030.5亿元，未使用银行授信为1715.97亿元。

银行授信情况

　　值得注意的是，2019年万科筹资性现金流由正转负，大幅流出333.38亿元，为2016年以来首次净流出，说明其偿还了大量债务，融资流入资金却在减少。

筹资性现金流

　　另外，万科的存货高企，截至今年一季末存货规模已超9000亿，占流动资产的62%，不仅对资金形成较大占用，未来存在一定去化压力。

　　总得来看，在“低成本、低杠杆、高周转”策略下，万科财务杠杆较低，融资成本低廉，自有资金充沛，但其盈利增速下滑、土储偏低、存货高企以及筹资性现金流逆转透露出的信号值得关注。

　　03、多元化之争

　　万科是国内最早从事房地产开发的企业之一，1993年房地产时代来临，万科果断聚焦住宅开发并深耕城市圈，销售业绩大幅攀升稳居行业“一哥”地位。

　　其后十年，房地产行业面临政策调控，万科在运营模式上提出高周转、小股操盘。

　　万科的灵魂人物王石，曾经不止一次向外界表明过底线：万科永远只做住宅。

万科创始人王石

　　甚至在2016年进入“世界500强”时，万科也没有任何其他副业，是中国唯一一个只做房地产住宅开发的房地产商。

　　然而，王石的理想终究熬不过市场的变化。

　　2017年，在王石宣布退休前，万科已在多元化战略上提速；2018年万科将集团的战略直接升级为“城乡建设与生活服务商”。

　　目前，万科的商业版图已扩展到商业开发和运营、租赁住宅、物流仓储服务、冰雪度假、教育等领域。

万科多元化布局

　　今年，万科要养猪的消息又引起热议，在目前地产业面临巨大挑战之下，寻找新的增长点已经成为地产巨头必须面对的问题。

免责声明：自媒体综合提供的内容均源自自媒体，版权归原作者所有，转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人，不代表新浪立场。若内容涉及投资建议，仅供参考勿作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎。

海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

责任编辑：李铁民