大哥大的中南建设:重债压顶仍频对外担保

大哥大的中南建设:重债压顶仍频对外担保
2019年04月23日 17:41 新浪财经-自媒体综合

  来源:搞债的雷猴

  江湖上热衷于拯救别人于水火之中的,都是义薄云天的大哥。在地产界,也有个频频对子孙公司担保的“大哥大”公司——江苏中南建设集团股份有限公司。

  江苏中南建设集团股份有限公司是一家以房地产开发和建筑施工为主营业务的企业。

  2019年4月18日,中南建设发布为其他公司提供担保的进展公告。

  这两家公司其一泰安中南投资置业有限公司,2018年度(未经审计)净利润为:-1,440.93万元,此次中南建设为它担保2亿元;

  另一家是:宁波杭州湾新区碧桂园房地产开发有限公司,2018年度(未经审计)净利润为:-5,552.53万元,此次中南建设为它担保4亿元;

  截至公告日,中南建设股东大会审议批准的公司及控股子公司可使用的担保额度总金额为7,398,107 万元,公司及控股子公司实际对外担保金额为 5,709,295 万元,占公司最近一期经审计归属上 市公司股东的股东权益的 406.29%。

  4月份这半个多月以来,中南建设相继发布为公告,担保的其他公司已靠近20家,大有大包大揽的大哥风范。

  1  亮眼季度报暗藏猫腻

  2018年第三季度报出炉后,不少机构对其中的数据进行了分析和对比。

  亮眼处:2018 年 1-9 月份公司实现营业收入300.0 亿元,同比增长57.7%,实现归属于上市公司股东的净利润12.7 亿元,同比增长223.1%;每股基本盈利0.34 元,同比增长 223.2 %。

  第三季度实现营业收入 150.4 亿元,同比增长 136.8%,实现归属于上市公司股东的净利润 3.4 亿元,同比增长 366.9%。

  但是,细细研究利润表,会发现销售和管理费用有一些费解之处。

  报告指出:2018年7月至9月,中南的销售和管理费用合计12.8亿元,而2017年第三季度的销售和管理费用仅为5.7亿元。2018 年前三季度管理费用增加 60.6%,前三季度公司销售费用增加168.8%。

  第一季度的销售价格9517.5元,第三季度的销售价格高于9517.5元的情况下,在行业中毛利率也偏低。

  如果说是成本增高导致毛利率低,做建设起家的中南建设,成本却高于同行业水平,那只能说中南的成本管控能力太薄弱了。

图片来源于:DM PC端图片来源于:DM PC端

  2  拿地战略:着重三四线城市

  截至2018年上半年,中南建设在三四线城市的在建开发面积占总在建开发面积的72%;与此同时,这些城市的未开工面积在总量中的占比则为79%,意味着有大量的位于三四线城市的土地资源将在未来几年转化为可销售房源。

  进入2019年,结合中南建设为多家三四线城市项目公司进行融资担保来看,重仓三四线城市的策略仍未改变。

  不过,伴随棚改货币化政策调整和三四线楼市降温,对于这一策略预计达成的实效,多位业内人士持不甚乐观态度。

  3  评级公司作出中肯评价

  2018年下半年,评级公司:东方金诚也对其重仓三四线的战略作出了点评。

  2017年,受当期结转项目影响,公司房地产开发业务结算收入规模同比有所下降。

  公司房地产业务未来可售项目主要分布于江苏、山东省内南通、常熟、太仓和青岛等城市,在当前房地产市场调控的环境下,销售前景存在不确定性。

  公司在建和拟建项目所需投资规模较大,在房地产市场政策调控背景下,未来面临一定的资金压力。

  2017年以来,公司有息债务持续增加且规模较大,债务负担加重;跟踪期内,公司经营活动现金流量状况欠佳,对外部融资依赖依然较大。

  4  流通中债券总览

  今年待付本金利息24.17亿元,当前存续125.74亿元。目前我国房地产调控政策较严,短期内政策松动的可能性不大。之后的路还是要看这家民企如何把控市局了。

  目前,还有3天,发行量15亿元的债券“16中建01”就要实现兑付。

图片来源于:DM查债通 APP图片来源于:DM查债通 APP

  虽大有可能不会暴雷,但已经给这个频频对外担保的大哥大敲响了警钟。不断的融资担保,以此来不断扩大规模的方式,希望能一直在高喊“活下去!”的呼声中越走越稳。

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责任编辑:李铁民

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