揭秘京东产发：IPO背后的供应链攻城计

京东系又传来超级独角兽IPO的消息！

3月30日，京东公告，拟分拆旗下京东产发、京东工业于港交所主板独立上市。

招股书中显示，京东产发是中国和亚洲领先、增长最快的现代化基础设施开发及管理平台。

在京东供应链战略中成长起来的京东产发，资产管理规模近千亿，按建筑面积计，已成为亚洲第三，中国第二。

在京东内部做了10多年的幕后英雄，京东产发到底是一家怎样的公司，又拥有怎样的前世今生？

脱胎于京东供应链

京东自建物流，早已成为其在诸多电商中最鲜明的标签。

众所周知，2007年前后，刘强东力排众议，宣布京东要做自建物流，引发巨大争议。

后来的发展证明，恰恰因为京东投入巨资打造自建物流体系，虽延缓了京东集团盈利步伐，但也让京东的供应链优势和品控优势得以发挥，赢得了商家和消费者两端的认可。

京东做了最苦、最累、最重的活儿，使物流成为京东的核心竞争力。京东产发也不例外，在彼时伴随着京东的自建物流战略，京东产发也开启了自己萌芽发展之路。

从招股书中，我们梳理出了京东产发的成长路径。

京东产发，以“智能产业赋能城市发展”为使命，通过投资开发、资产管理和多元化增值服务，为全行业提供现代化标准仓库、一体化智能产业园、数据中心、光伏新能源等基础设施建设与运营的综合解决方案。

在其2018年正式独立之前，京东产发更多的，是在伴随京东的供应链生态体系一同成长，京东物流则更多扮演“承租方”的角色，聚焦供应链方案提供以及快递物流服务。

2018年正式独立运营的京东产发，完成快速转型，用不到5年的时间，实现了从内生规模扩张到服务社会的一体化开放。

截至2022年12月31日，公司来自第三方客户的收入贡献，从2020年的27.9%快速上升到2022年的51.5%。

其客户群体也逐步从京东物流等物流服务商，延伸到宝马等制造企业，以及本来生活、良品铺子、永辉超市等线上线下零售企业。

三年复合增长率近100%

透过这次招股书，我们首次看到了京东仓储物流的布局全貌，即京东产发“基础设施+产业升级”的策略。

同时，京东产发的成长轨迹也得到清晰展现，小编用“两个拓宽”来概括。

一是服务领域的拓宽。

目前，京东产发持有京东旗下自建的全部仓储物流设施项目。而在服务京东的过程中，京东产发也积淀了资产管理全周期能力，逐渐走向服务全社会的一体化开放。

二是服务地域的拓宽。

在国内，京东产发先后在北京、广州、沈阳、西安、武汉等全国各地，建成新的“亚洲一号”。

其中，位于广东东莞的“亚洲一号”，已成为目前亚洲地区最大的一体化智能物流中心，建筑面积近50万㎡，相当于两个“鸟巢”；日订单处理能力达160万单，自动立体仓库可同时存储超过2000万个中件商品。

服务领域与地域的双向拓宽之下，截至去年底，京东产发已开发出多样化、现代化基础设施园区组合：

共包括219个物流园区、13个产业园区和4个互联网数据中心，管理面积达到2330万㎡，覆盖全国29个省级行政区的主要一二线城市、交通枢纽和制造业基地。

除了逐鹿中原，京东产发还进行全球织网，在越南、印尼、英国、荷兰等东南亚和欧洲市场落地项目。截至去年底，京东产发在4个海外国家，拥有25个基础设施项目。

在行业内的纵深发展，也为京东产发的业绩提供支撑。

招股书显示，截至去年底，京东产发资产管理规模超937亿元。2022年，京东产发收入23亿元，同比增长190.3%，三年的复合增长率近100%。

扎根长期主义赛道

不过，在这条专业性强的慢赛道上，京东产发面临的挑战其实不小。

从模式来看，京东产发处在物流产业链上游，需要巨额的前期投资，回报周期也长，这对企业的资金实力有着严苛的要求。

从行业来看，相比京东产发，普洛斯、ESR、黑石等外资背景的物流地产商，在国内布局较早，赶上城镇化的发展红利。

比如普洛斯，2003年已携带“物流地产”的新概念进入中国市场，仅用3年就完成在我国沿海城市的布局。

虽然面临着内外挑战，但京东产发增速惊人。

仲量联行报告显示，京东产发自2018年初至2022年底，总建筑面积的复合年增长率超过41%，在同行业中实现建筑面积最快的增长。

截至去年底，京东产发的总建筑面积为23.3百万㎡，在亚洲排名第三，在中国排名第二。

为什么京东产发能够成为行业的后起之秀？

首先，物流地产仍是一个风口行业。截至2022年，据仲量联行计算，我国的人均仓储面积大概只有0.9㎡，是美国人均面积的三成不到。特别是京东产发重点建造的高标仓类型，仍有巨大的产业升级空间。

另外，数据显示，一线城市的物流地产投资净回报率在6%-8%，远高于商业地产的4%-5%和住宅地产的2%-3%。于是，随着传统住宅开发业务逐渐触达天花板，包括中海、绿地、远洋等，多家开发商纷纷布局物流地产。

但京东产发区别同行的最大优势在于，它的血液中流淌着京东的基因。依托京东长期以来积累的电商和供应链经验，京东产发有着独特资源禀赋，在行业中可以称为最懂本土化供应链和电商零售的服务商。

其次，京东产发前期的资金与土地建设投入，已逐步进入“收获期”。

截至去年底，京东产发已竣工的现代化基础设施园区中，平均出租率超过90%，且大多数的租赁合同租期超过5年，均显著高于同行业。

目前，从拿地、开发到项目出售，京东产发合计价值创造228亿元，实现近50%的总开发收益率。

最后，京东产发也是专业的基金管理人和资产管理人。行业中，像普洛斯、ESR、嘉民等同行，不少都会以私募地产基金的方式，来提高资金周转，京东产发也不例外。

目前，京东产发已打通资管之路的重要一环，不仅打造了多种策略的私募基金，今年年初，还成为中国首单民营仓储物流基础设施REIT的资产管理人，该产品发行至今不到2个月，最高涨幅超20%。

从广阔的市场前景，到依托京东的供应链生态，再到强大的资产与资金储备，京东产发的长期发展，依旧具备想象空间。

知易行难，行胜于言

对于执着于打造自营供应链的京东来说，过去已独立上市的京东物流，和正谋求IPO的京东产发，其实都是京东对于供应链生态系统，和仓储物流服务越来越极致的要求。

都说知易行难，行胜于言。特别是对于京东产发而来说，过去外界对于相对生僻、专业性强的物流产业链上游，关注度不高。且这一行更偏重资产，投资周期与回报率也更具挑战。

但京东的商业信仰是长期主义，选择十年磨一剑，正好借着这一次京东产发谋求IPO的时机，让外界的感知更为清晰，特别是在大力发展实体经济的大背景下，未来更先进的物流基础设施被摆在更加重要的位置。

京东产发从第一个项目上海嘉定“亚洲一号”开始，便为行业高标仓开创创新技术要求及服务标准，并通过不懈的尝试及改进不断提升这些标准和要求，依托京东数值化社会供应链，打造面向未来的新一代基础设施。

为响应国家提出的制造强国战略，京东产发通过强大的整合业务资源及提供优质服务的能力，以智能科技驱动高品质的基础设施开发与运营。

包括京东产发在内，物流仓储的下半场，故事才刚刚开始。

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