以房养老如何走出尴尬境地

　　以房养老如何走出尴尬境地

　　文 张琴琴

　　应该认识到，以房养老本就是养老保险体系的补充，“不热”是正常。而要避免以房养老出现试点期的尴尬，需要更高层面的制度设计。

　　今年8月8日，中国银保监会下发《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，要求保险机构做好金融市场、房地产市场等综合研判，积极创新产品，有效满足社会养老需求，增加老年人养老选择。老年人住房反向抵押养老保险（以下简称“以房养老”）至此结束试点，面向全国推广。

　　以房养老本质是一种“倒按揭”，即拥有房屋的60岁以上老人将房产抵押给保险公司换取养老金直至身故，这期间居住权不变，但会失去房屋所有权。老人去世后，保险公司有权依法行使抵押权，抵押房产处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用，若有结余，则给老人的继承人。

　　2014年7月，“以房养老”在北京、上海、广州、武汉正式试点，两年后又扩大到了个别省会城市。四年过去，仅幸福人寿一家保险公司推行了“以房养老”相关保险产品，承保仅98户139人，用“尴尬”来形容并不为过。

　　为何遇冷

　　其实，以房养老刚推出时，各保险公司对其并不感冒，有过专门讨论的公司不多，能推出产品并实际销售的也仅幸福人寿一家。而这也是因为关键人物孟晓苏，他是幸福人寿的第一任董事长，第二任监事长，同时也是中房集团的理事长，最早在国内提出“以房养老”模式。在他的大力推动下，幸福人寿才开发并推出了以房养老相关产品。

　　如今以房养老要面向全国推广，在讨论如何避免它再次遇冷之前，我们先要分析清楚以房养老在试点期遇冷的原因。

　　一是因为目前房屋估值体系的不健全和《继承法》的不完备。以房养老中的一大难点是对房屋价值进行准确估值，需要地方房管局的配合，而以房养老是由原保监会发文鼓励保险公司参与，对地方房管局并无任何行政约束力，地方房管局的配合度并不高；以房养老模式下，老年人去世后，房屋的所有权归为保险公司，而目前《继承法》对于公司法人如何继承房屋，以什么方式继承等并无明确说明，这给保险公司在未来房屋管理上带来很大的不确定性。

　　二是保险公司的顾虑，以房养老产品属于年金性质产品，在计算寿险比的盈利价值是比较低的，基于这一点，保险公司就动力不足，而且所有的精算模型都是基于未来房屋价格不会下跌，否则保险公司就要承担很大的风险。

　　中央财经大学原保险学院院长郝演苏则认为，以房养老在中国遇冷的根源在于房屋所有权人并不同时拥有地权。以房养老在美国推行得较为成功，被用作抵押的房屋都是“single house”，即独栋房屋，老人去世之后，保险公司在拥有这栋房屋所有权时，也同时拥有了房屋覆盖下的土地所有权，对于土地的处置有较大的自由度。中国的房屋产权与地权是分离的，就决定了保险公司在未来处置房屋时并不具有太大的自有度。

　　从中国传统的家庭文化而言，要从心理上接受以房养老这种模式也并不容易。“30岁，你买一套房子，再用30年还房贷，把自己半辈子交给银行。60岁，你退休，再把半辈子买来的房子交给保险公司，保险公司给你发钱养老，房子最终归他们。这辈子，你都干了什么？”一位网友的这段话说出了不少人的心理，在网上获得了不少的点赞。

　　有总比没有好

　　从此前不同媒体的报道和调研来看，多数老人更偏向于家庭养老而将房屋留给子女，从幸福人寿养老保险产品承保情况看，承保人也多是失独老人。这也解释了，为什么遇冷的以房养老还要被推向全国，因为“有总比没有好”。

　　应该认识到，即使是在效果不错的美国，以房养老依旧是小众产品；此次《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》也明确“积极发展老年人住房反向抵押养老保险,对传统养老方式形成有益补充”，对以房养老的定位也是配角。以房养老的“冷”是情理之中。

　　同样，它在试点期暴露出的问题，不能被忽视。鉴于以房养老涉及房屋、养老及保险的跨界问题，需要国家人力资源和社会保障部、自然资源部和银保监会的联合出台相关举措，打破行业制度上的藩篱；完善《继承法》，加快遗产税等相关税种的探讨制定，降低政策不确定风险，激励商业保险公司参与到以房养老产品的开发中。以房养老的精算模型都是基于未来房屋价格不会下跌，否则保险公司就要承担很大的风险。

责任编辑：陈鑫